樓市泡沫已經(jīng)形成

　　2009年11月份全國(guó)房?jī)r(jià)仍一片漲勢(shì)，上漲速度甚至超過(guò)預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。2009年房?jī)r(jià)的峰值是在11月底12月初，出現(xiàn)了所謂的恐慌性購(gòu)房和“搶房”行為。

　　2009年“4萬(wàn)億”的投資有多少進(jìn)入樓市，人們不得而知，但北京、上海等城市不斷出現(xiàn)了老百姓不愿看到的“地王”。中國(guó)社科院的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》也認(rèn)為，當(dāng)前有85%的中國(guó)家庭買不起住房。多位業(yè)界專家表示，這一切都提示，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)形成了泡沫。

　　“這是典型的超預(yù)期增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)漲成這樣，確實(shí)是很多人沒(méi)有想到的。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生分析說(shuō)：“全國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因其實(shí)很復(fù)雜，包括信貸政策、土地價(jià)格、通脹預(yù)期等。但很重要的一個(gè)原因是，2008年持幣觀望的那部分人進(jìn)入到了2009年的樓市，而2010年的一部分需求也在2009年提前釋放出來(lái)了，這導(dǎo)致了2009年樓市的異常火爆。”

　　有專家分析火爆的原因認(rèn)為，一是由于樓市經(jīng)過(guò)2008年的低潮，開發(fā)商拿地、開發(fā)的意愿不高，使得房地產(chǎn)投資大幅下降，商品房供給量出現(xiàn)不足；二是消費(fèi)者對(duì)住宅的剛性需求依然強(qiáng)勁，當(dāng)看到房?jī)r(jià)上漲后，恐慌性心態(tài)激發(fā)了更多的入市行為；三是政府為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，采用了多項(xiàng)措施刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)，放寬了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控限制，這使得更多的資本投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，其中就包括了很多投機(jī)性購(gòu)房資金；四是一些房地產(chǎn)企業(yè)借機(jī)炒作。

　　新一輪樓市調(diào)控揭幕

　　新一輪的樓市調(diào)控大幕已經(jīng)拉開。2009年12月召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。而相關(guān)部門已開始行動(dòng)，從二手房營(yíng)業(yè)稅征免政策從2年恢復(fù)至5年，到最新的土地出讓金首付不得低于50%。專家表示，中央政府果斷出手，這說(shuō)明這次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心是很大的，未來(lái)還會(huì)有其他樓市新政出臺(tái)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所金融市場(chǎng)室副主任尹中立表示，首付50%，一年內(nèi)付清全款，是硬性壓縮企業(yè)在土地款支付上的空間，在當(dāng)今土地價(jià)格高漲的形勢(shì)下，全款支付之后卻不開發(fā)，將顯著增加資金的使用成本和機(jī)會(huì)成本，相應(yīng)壓縮囤地、炒地的空間。

　　他表示，調(diào)控樓市的后續(xù)政策還很多，比如普通住房與保障性住房建設(shè)，土地招拍掛制度如何完善以及銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行有差別的信貸政策等，當(dāng)前政府控制房?jī)r(jià)的手段和方法比以前更加豐富，控制房?jī)r(jià)的效果當(dāng)然也會(huì)比前幾次好。

　　樓市“高燒”可望緩?fù)?/P>

　　對(duì)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，這將有效抑制投機(jī)者在二手房市場(chǎng)快買快賣迅速套現(xiàn)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年12月上升到歷史頂峰以后，將出現(xiàn)成交量和價(jià)格的雙下調(diào)。特別是執(zhí)行新政后，2010年一季度市場(chǎng)有趨淡的可能。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所負(fù)責(zé)人也告訴記者：“預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需求會(huì)逐漸減弱，最晚到2010年中期房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)中長(zhǎng)期調(diào)整型的適度增長(zhǎng)期，屆時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)面臨回調(diào)。”

　　中信證券一地產(chǎn)分析師分析：“進(jìn)入2009年11月以來(lái)，地產(chǎn)股一直處于不溫不火的微調(diào)狀態(tài)，11月地產(chǎn)股漲幅為9.7%，行業(yè)漲幅僅位居第11位。而10月份的行業(yè)排名為第4名。從這個(gè)方面來(lái)看，其實(shí)機(jī)構(gòu)和投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后市并不看好。”

　　美聯(lián)物業(yè)調(diào)查顯示，在2009年三季度北京購(gòu)房人群中，購(gòu)房人主要用來(lái)投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65%。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，短期來(lái)看房?jī)r(jià)很難再繼續(xù)走高，在現(xiàn)有多數(shù)優(yōu)惠政策依然保留的市場(chǎng)下，專家建議非自住購(gòu)房的投資者可以考慮在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)出手。