中國(guó)樓價(jià)的一路上漲和高位運(yùn)行，終于引起高層的憂慮和不安，出臺(tái)了一系列的抑制樓市政策。然而，這些政策都似曾相識(shí)，很難起到在根本上抑制樓市的作用，相反，在過去幾年內(nèi)人們看到的事實(shí)是，每次平抑樓市政策出臺(tái)之后，卻是新一波更猛烈的樓價(jià)上漲風(fēng)。

    中國(guó)樓市政策為什么失靈？關(guān)鍵不在別的，而在于這些政策本身沒有抓住問題的要害，甚至相反，這些政策本身還為新一輪樓價(jià)上漲創(chuàng)造了條件。這里僅以最近出臺(tái)的兩項(xiàng)政策作簡(jiǎn)要分析。

    政策之一：勒令國(guó)有企業(yè)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是前不久出臺(tái)的政策。應(yīng)該說(shuō)，作為企業(yè)，不論是國(guó)企還是民企，都要遵循追求利潤(rùn)的最高宗旨。當(dāng)中國(guó)樓價(jià)飛漲，使房地產(chǎn)成為一個(gè)暴利行業(yè)，所有的企業(yè)都會(huì)想辦法擠入其中以期分得一杯羹。從這個(gè)意義上講中，國(guó)企的進(jìn)入無(wú)可厚非。當(dāng)然，政府強(qiáng)制國(guó)企退出房地產(chǎn)業(yè)并非毫無(wú)意義，這種意義主要表現(xiàn)在兩點(diǎn)：第一，強(qiáng)化國(guó)企的社會(huì)責(zé)任，減輕國(guó)企在導(dǎo)致房?jī)r(jià)瘋漲方面的社會(huì)壓力；第二，如果其后有真實(shí)有效的打壓樓市政策出臺(tái)，并確實(shí)能夠?qū)е路績(jī)r(jià)大幅度下降的情況下，在清場(chǎng)前讓國(guó)企提前退出可以避免國(guó)企資產(chǎn)損失。然而，這兩點(diǎn)均與房?jī)r(jià)瘋漲本身沒有任何直接聯(lián)系，國(guó)企的退出并不會(huì)直接導(dǎo)致地價(jià)下降或樓價(jià)下降。它只是將國(guó)企發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)讓給民企而已。在中國(guó)當(dāng)前的“流動(dòng)性充裕”背景下，只要樓市的形成機(jī)制不出現(xiàn)根本性的改變，就會(huì)有足夠的資本源源不斷地進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以補(bǔ)充國(guó)企退出的資本缺口。

    政策之二：收緊信貸，提高購(gòu)房首付比例。這是一個(gè)經(jīng)常用來(lái)抑制樓市政策，然而沒有一次真正起到預(yù)期的效果。以這次為例，新出臺(tái)的政策是第二套房首付比例不得低于50%，第三套房的首付比例要更高。這種政策只能抑制那些沒有多少錢只想靠貸款來(lái)炒房者。但它對(duì)于真正的富人來(lái)說(shuō)，不僅不是一個(gè)壞消息，反而是一個(gè)好消息，因?yàn)樗钩捶康臋C(jī)會(huì)進(jìn)一步向富人集中和壟斷。只要對(duì)于中國(guó)社會(huì)的貧富分化的程度和財(cái)富的集中程度有所了解，就知道今天的中國(guó)富人有多少，能量有多大，更還有大量海外資金擁入。對(duì)于真正的富人來(lái)說(shuō)，根本不用考慮買房要付多少錢，而只考慮買房的利潤(rùn)有多大？如果房?jī)r(jià)每年上漲30%甚至更高，即使購(gòu)房全用現(xiàn)款，也是非常劃得來(lái)的。想想那些實(shí)體企業(yè)辛辛苦苦的經(jīng)營(yíng)，每年的利潤(rùn)只有百分之幾，就知道為什么有那么多的資金涌向房地產(chǎn)業(yè)了。更重要的是，提高貸款首付或貸款利率，對(duì)于那些已經(jīng)擁有幾套甚至更多的住房的投資者更是毫無(wú)影響。

    由上分析可知，中國(guó)樓市政策之所以失靈，關(guān)鍵在于這種政策沒有觸及中國(guó)樓市的根本。從表面上看，中國(guó)樓市的問題在于供求不平衡，供不應(yīng)求導(dǎo)致樓價(jià)上漲，然而問題的背后還在于它背離了中國(guó)國(guó)情，過于迷信樓市的自我調(diào)節(jié)功能，忽視了樓市背后存在著一種社會(huì)剝奪機(jī)制。據(jù)某大城市的樓市分析，在所有購(gòu)房者中，大約只有三分之一是用于自住，三分之一來(lái)自國(guó)內(nèi)投資和投機(jī)，三分之一來(lái)自海外投資和投機(jī)。因此，如果不采取堅(jiān)決果斷地措施，從根本上瓦解樓市背后的社會(huì)剝奪機(jī)制，讓樓市重回民生資源的本性，徹底擺脫完全市場(chǎng)化的投機(jī)性質(zhì)，那么，任何樓市政策都不可能從根本上取得實(shí)效，它至多也就是使投機(jī)者嚇了一跳而已。