新政策打擊囤地影響估值 內資“地主”股價受壓

土地調控成為今年房地產行業的重頭戲，針對囤地房企的打壓政策接二連三，令不少以土地儲備為“市場賣點”的在港上市房企面臨嚴重考驗，其前景也變得不甚明朗。昨天，受征收土地閑置費新政影響，內資地產股普遍表現疲軟。除少部分商業、辦公地產開發商股價波動不大或微漲以外，“以地起家”的大部分住宅開發商股價下壓。

其中，土地儲備最為充沛的“地主”碧桂園股價下跌1.30%，上海復地下跌1.96%，富力下跌2.34%，雅居樂下跌1.97%，合生創展下跌0.10%……

“這些企業絕大部分是高土地儲備的開發商，甚至都是千萬平方米土地儲備的大鱷，土地新政的影響不容小覷。”中國指數研究院分析師表示。上海證券報記者則在去年中報數據中發現，合生創展的總土地儲備為建筑面積1480萬平方米，富力地產未建、在建的建筑面積達到2070萬平方米，雅居樂則高達2460萬平方米。

“新政對土地閑置滿1年不滿2年的，就要按照地價征收20%的土地閑置費。一旦真的落實到位，將成為企業巨大的成本壓力，超過土地增值稅的影響。”分析師指出，“因為對于內地的房地產企業來說，以往的高儲地都是常態。1年的土地開發周期要求較高，對企業的資金運作是個考驗。何況，增值地價需要繳納，也讓土地增值的收益被抵消不少。”

盡管此前房地產政策也是層出不窮，但是投行大多給予內地在港上市的地產公司“優于大市”的評級，昨天，接受記者采訪的多數投行高層表示，此前多看好內地地產股。但投行也一直在提醒投資者，內地地產股受政策影響不小。“政策的出臺和落實情況，將是影響地產公司長期估值的一個不容回避的因素。”高力國際表示。

觀點

對企業影響各不同

業內專家指出，土地政策對于內地在港上市的房地產企業來說，影響也不盡相同。打擊囤地沖擊最大的是實力較弱的中小房地產企業，非凡是一些產品線單一的公司。這些企業可能被淘汰或不得不出讓“存地”。對于在港上市的、資金實力較強的大型企業集團來說：一方面，土地成本將會增加，增值收益將會減少，加速開發也會提高對資金流的要求；但另一方面，收購和兼并的機會也在增加，合適的投資將有望幫助公司獲得更快的發展。

“我們一貫的觀點是，公司擁有的項目資源應以足夠保障公司的持續經營和增長為尺度；為防止占壓資金、降低周轉效率，不主張過多的項目資源保有量，應略低于未來兩年開工量，再考慮到地價水平的預期因素，基本就可以了。”一家大型企業老總表示。
(編輯：DesignSky)