地產開發企業的運營管理模式

業務模式
　　常見的房地產開發項目(產品)包括：住宅地產、商業地產、工業地產等。
　　住宅地產指普通商品住宅、別墅等。開發住宅地產的代表企業如萬科、中海、保利、富力、恒大、復地、龍湖等。
　　商業地產通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，主要包括：購物中心、大賣場、商業街、Shopping mall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館、電影院、寫字樓和住宅的底層商鋪等。開發商業地產的代表企業如萬達集團、中糧地產等。
　　工業地產包括：工業廠房和工業園區(如綜合園區、科技園區、物流園區、專業園區、企業總部基地)。開發工業地產的代表企業如蘇州高新，美國普洛斯、新加坡騰飛集團、安美德集團、新加坡凱德置地、安博置業有限公司。一些大型企業自建的科技園區、工業園區也屬于工業地產。
　　出售和出租地產項目是房地產開發企業的基本贏利模式。
　　由于住宅地產市場的競爭激烈，發展速度減緩，大型開發項目要求開發商能夠提供多種產品，以及商業地產具有抗經濟周期的特點，萬科、保利、金地、龍湖、華潤等住宅開發商，以及蘇寧電器、美邦服飾等連鎖商業都在積極介入商業地產市場。
標桿企業
　　萬科和中海是國內住宅地產的標桿企業。
　　數據顯示，在總資產、營業收入、銷售額等經營規模指標上，萬科仍排名國內上市房地產開發商第一位，但在凈利潤額、資產負債率、凈資產收益率、營收利潤率和成本控制等所有經營效率指標上，中海優于萬科。萬科2009年實現營業收入488.8億元，銷售額首次突破 600億元，凈利潤53.3億元。中海2009年實現營業收入373億港元，凈利潤74.7億港元。2008年中海地產的凈利率26.73%，而同年萬科的凈利率為9.8%，前者是后者的2.73倍。
　　中海的成本控制一直是行業的標桿。這是中海地產一貫的風格。中海向來以港企和記黃埔和新鴻基等為榜樣，講究風險控制，在發展時相對謹慎，追求有質量的增長，這是中海不斷尋求降低貸款比率的一個原因，與國內其他地產商形成鮮明對比。
　　除了民用住宅，早年已完成在商業地產布局的中海再次發力。如今，中海處于開發中和待開發的商業地產面積超過了200萬平方米，預計大部分可于2012年底前完成，而其中約100萬平方米會保留為長線投資物業。中海稱，從2015年起，全部投資物業每年將能提供不少于12億港元的穩定租金收入。
　　2009年萬科宣布：萬科未來住宅產品仍將占據80%比重，其余20%則將開發持有型物業，并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型。曾被萬科視為學習標桿的美國帕爾迪，正是單一住宅開發模式，在金融危機沖擊下近兩年來連續大幅虧損，股價只剩下高峰期的1/5。美國其他類似帕爾迪的大型住宅開發商，境況也大體相似。反觀美國的非單一住宅開發商，如普洛斯、西蒙斯等，在面對危機時的表現就好得多。
　　萬達集團是中國商業地產的標桿企業。
　　目前萬達集團持有收租物業面積700萬平方米，已是亞洲排名第一的不動產商。其未來的計劃更為驚人，計劃到2012年開業80個萬達廣場，持有收租物業面積1200萬平方米，年租金總收入超過80億元，規模排名全球前四。到2012年，企業資產超過1500億元，年銷售額1000億元，年納稅80億元，成為世界級的企業集團。
組織和管理
　　由于房地產是建立在土地基礎上的行業，而且土地是不可再生資源，所以房地產開發行業的生產特點是：總是在不同的地點生產產品。這不像生產制造企業，可以集中采購、集中生產、集中人力、集中運營管理，然后發貨到全國各地。每一個房地產開發項目都相當于在當地建造一座工廠，房地產開發企業負責項目可行性研究，融資，取得項目開工建設所需的各種許可證，取得國有土地使用權，項目管理，自行或找設計院設計圖紙，找建筑公司建設項目，自行或找代理公司銷售項目，售后服務等。
　　大型房地產企業不僅同時管理多個項目，而且跨地區經營。由于每個地區的土地供應、資金供應、客戶需求、購買力、競爭情況都不相同，而且每個房地產開發項目的投資金額都非常巨大。所以，就要求在總部、分公司、項目公司之間建立有效的組織結構、決策和業務流程、人才儲備等。
 
總經理和總經理辦公室職能
1、 總經理向董事會負責。向董事會提出經營計劃和預算，完成董事會批準的計劃和預算。
2、 總經辦是總經理的日常辦事機構，協助總經理管理各中心和職能部門。
3、 任免管理人員和制定獎懲制度。
營銷策劃中心職能
1、 對總經理負責。
2、 負責完成銷售計劃，建立品牌等。
3、 包括：銷售部和策劃部。
銷售部職能
1、 負責物業、物業內公共場地、廣告牌等的銷售、招商、出租工作。
2、 挖掘新客戶，與客戶保持良好關系，并對客戶資料歸檔。
策劃部職能
1、 制定市場推廣方案和促銷政策。
2、 提升品牌，廣告制作，公關活動。
工程管理中心職能
1、 對總經理負責。
2、 參與項目可行性研究，負責項目總體規劃設計，專業施工圖紙設計，工程施工招、投標，工程計劃，工程預結算，工程施工管理到竣工驗收全過程。
設計部職能
1、 參與項目投資分析、建筑策劃等項目開發的前期規劃工作。
2、 負責討論和論證設計圖紙。
3、 參與做好各項從規劃方案到施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。
4、 負責樓宇內外主建筑材料的規格、品牌等的選用、確定工作，密切與預算造價部配合。
工程部職能
1、 制定各階段的施工進度計劃，采購計劃和資金需求計劃。
2、 協助公司進行招、投標及選擇施工隊伍、管理施工隊伍。
3、 工程質量檢查及工程驗收，及時解決施工中的各種問題。
總工室職能
1、 負責處理和解決各項工程技術問題。
2、 參與工程項目的設計方案討論和審核工作。
3、 參與工程建設成本的分析和控制工作。
4、 參與工程建筑材料的選用和材料進場的驗收工作。
5、 參與工程招、投標及施工隊伍的選擇工作。
6、 審批各工程項目施工、組織設計方案。
7、 收編并保管工程項目的全部技術檔案。
裝修部職能
1、 負責工程項目的外裝修及內裝修施工計劃、資金計劃的制定并組織實施。
2、 參與工程招、投標工作，協助總工室對工程項目進行質量監控。
3、 解決裝修工程中的各項工程技術問題。
預、決算部職能
1、 負責工程預結算書的編制工作。
2、 參與工程施工合同的編寫工作。
3、 協助財務部審議工程付款情況。
項目拓展部職能
1、 負責開發新項目。

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