中國工業地產未來發展前景超過美國

　 “工業地產目前在中國處于剛起步階段，其未來的發展前景比美國還要廣闊。未來10年，中國在工業地產領域一定會出現一個世界級的公司，就像住宅 領域的萬科，商業領域的萬達。”5月26日，在由中房報主辦的“第二屆產業地產高峰論壇”上，萬通[簡介 最新動態]控股副總裁鄭沂如是表示。

　　作為一家剛剛度過20周年的房地產企業，萬通是行業里為數不多的、完整走過房地產一輪周期的公司，而在當前房地產行業面臨困境的當下，萬通最看 好的一塊業務正是工業地產。

　　鄭沂表示，對于中國市場來說，工業地產是一塊非常廣大的藍海，目前中國最大的公司持有面積不過幾百萬平米。而早在2010年，萬通已確定了工業地 產的美國發展模式，即持有收租、包括跟企業進行配套。

　　“在工業地產領域，美國模式是能夠達到核心競爭力的模式。”鄭沂說。

　　但是，在中國，很少有企業會堅持持有收租的方式發展企業，其根本原因何在？

　　鄭沂認為，中國企業面臨三個問題。第一，資金問題，持有項目需要有非常強的資金實力；第二，短期利潤問題，持有項目意味著在孵化器產生的利潤 現金流非常低，需要較長時期才能產生資金回報；第三，退出問題，在中國持有資產五年、十年，大多公司總歸要進行資產變現或退出。這三個問題導 致中國企業無論做商業地產也好，產業地產也好，都無法享受利潤更豐厚的增值收益。

　　那么，美國模式是如何做的呢？

　　第一，美國公司沒有錢就通過基金去發行，把市場上很多看好這些資產增值的投資人聚集在一起來投資，這樣就可以把資金的量、規模，通過基金的形 式拓展，做成大家來分享。

　　第二，工業地產分成不同階段，可用不同的基金來支撐。比如說開發階段和孵化階段，這兩個階段沒有產生非常快的現金流，在這兩個階段多用私募基 金來做，私募基金沒有向公開市場去發行，沒有像上市公司一樣需要月報、季報、年報，不需要把短期利潤看得非常重。因為這樣一個私募基金無須關 注公司財務報表，而只須關注退出時一次性給投資人帶來的資產收益即可。

　　第三，基金在美國有做得非常好的REITS，這就是工業地產在開發、孵化階段后，還有一個成熟階段，成熟階段就會用REITS來支撐。事實上，大家對 REITS通常有一個誤解，認為它可以投入到開發或任何地方。其實并非如此，第一它只能投入商業地產，第二它只投入成熟階段，這一階段投資人看的是 租金分紅。

　　“美國最大持有零售物業公司的市值和最大持有工業物業公司的市值規模差不多。而中國有14億人口，現在與未來都將扮演世界工廠的角色 ，否則14億人的就業就沒辦法解決。因此，制造業在中國未來很長一段時間一定是中國立國之本。中國工業地產的未來大有可為。”鄭沂說。