鑫茂工業地產“革命”

，卻恰恰有一股獨特而稀少的力量在逆向行之。

作為國內罕見的“民投、民建、民管、民享”的民營科技園創立者，鑫茂科技投資集團（以下簡稱“鑫茂集團”）已經在產業地產領域摸索耕

耘了17年。如今，鑫茂集團正在尋求一場深刻的變革，在鞏固提升既有民營科技孵化器品牌的同時，一方面在全國范圍進行民營科技園模式的

輸出，另一方面增強高新技術產業的投資力度，逐漸向高科技產業投資商轉變。

“我們希望突破傳統工業地產圍墻的束縛，對自己的角色進行一次革命性的重新定義和模式創新。”鑫茂集團董事局主席杜克榮認為，這種轉

變正是由“中國制造”轉向“中國創造”的重要渠道，也是中國產業地產進一步細分升級的可行之路。

重釋工業地產

行伍出身的杜克榮早在1995年便進入工業地產領域，當時整個中國房地產市場正處于泡沫破裂后的蕭條期，幾乎對“工業地產”完全沒有概念

。不同于傳統國有廠房“高大全”的套路，杜克榮和他的團隊針對創業為主的中小企業客戶，首創了“樓宇化單元式工業廠房”的產品模式，

形成具有產業聚合效應的“鑫茂部落”。

以此在工業地產領域站穩腳跟后，杜克榮的鑫茂集團不斷擴大開發規模、延伸業務鏈條，先后開發運營了天津的八大連鎖產業園，并拓展了別

墅型工業廠房、創意soho、產業莊園等新型產品種類，以及獨特的保姆式工業物業管理服務體系，從而開創了“置地+建房+招商+扶持+服務”

的“鑫茂模式”。

“在這一過程中，我們還靈活運用了廠房作價入股的資本運作方式，將工業廠房與高科技產業投資聯系在一起，從而使得集團突破了地產業務

范疇，走上高科技投資之路。”杜克榮表示。

目前，鑫茂集團已經形成了“一主兩翼”的產業結構，即科技園開發為主業，高科技產業、工程服務業為兩翼的業務格局，產業涉及科技園開

發、光通信、風電、軍工、it等22個行業，參控股企業超過60家，形成了以科技園開發為特征的高科技產業集團。

從行業普遍的觀點來看，傳統房企如果涉及礦業、能源甚至高科技投資，會被扣上“不務正業”的帽子，而很多專業產業地產商是將產業地產

業務作為盈利的重要渠道，但鑫茂集團則更大程度上將工業地產作為一種資本運作載體，通過廠房變資本，其真正運營的終端產品是“三高”

系列——高科技企業、高科技產品和高素質企業家。

因此，與傳統簡單的廠房租售獲利模式不同的是，鑫茂集團建立了“四個結合”的模式，即長投與短投相結合、產權入股與風險投資相結合、

經營產品與經營企業家相結合、孵化企業與孵化產業相結合；而在盈利模式設計上，鑫茂集團一般采取的是“6+2+2”（60%出售、20%出租、

20%合作經營）標準或“4+3+3”（40%出售、30%出租、30%合作經營）標準，以達到平衡長短期業績并更好地與入園企業共同成長的目標。

尤其值得一提的是，鑫茂科技園開創了國內中小科技企業“信用共同體”先河，這是一種入園企業憑借自身信用，無需任何抵押物就可以直接

從銀行融資的金融服務新品種，對于長期以來銀行等金融機構只熱衷于固定資產抵押貸款而導致中小型科技企業融資難的發展瓶頸是一個強力

突破。

在開發運營科技園的基礎上，鑫茂集團還引入源自美國的“孵化器”概念，并逐漸形成了“三級孵化體系與三維孵化保障”特色的鑫茂孵化服

務模式，讓被孵化的中小民營高科技企業“引得進、留得住、長得大”。

“事實證明，孵化器模式的引入是極為明智的戰略選擇，這使得原有的民營科技園內涵進一步升華，加強了招商品牌力度，讓入園企業發展更

為迅速，形成了良性循環。”鑫茂集團主抓孵化器工作的總裁助理王耕深指出。

目前，由王耕深擔任總經理的天津火炬鑫茂創業服務有限公司已經成為鑫茂集團孵化器的重要載體，并被科技部認定為“國家級科技企業孵化

器”。

“孵化器將成為未來中國產業地產一個重要分支，中國要走自主創新道路，從制造大國轉向創造大國，就應該大力提倡提供高附加值的、偏重

創意研發科技的孵化器模式。”王耕深表示。

荊棘叢生

在鑫茂模式下，總面積達138萬平方米的8大園區十余年來入駐中小型科技企業1200余家，安置社會就業2.5萬人，科技園區去年產值突破200億

元，納稅額8.2億元，并不斷獲得來自天津、國家部委和中央領導人的高度評價，來參觀取經的地方政府和企業絡繹不絕。

然而另一個殘酷的現實卻是，集團旗下承載著工業地產業務和部分高科技產業投資業務的上市公司鑫茂科技（000836.sz），卻因為宏觀調控的

原因在2011年虧損6500萬元，此前的定向增發也因為“涉房因素”無法實施，目前公司大量工業廠房積壓，鑫茂集團甚至不得不在近日宣布涉

及總股本8%~10%的減持計劃以籌措更多的資金。

杜克榮對本報透露，他正在考慮進行整體產業結構調整，將上市公司變成一個純粹的科技投資公司，一方面減輕上市公司的業績壓力，另一方

面更有利于定向增發募資投向高科技產業方案的實施。

并不乏這樣的質疑：作為上世紀90年代第一批進入工業地產領域的民營企業，鑫茂集團現在并沒有在全國擁有顯赫的名聲和龐大的規模，甚至

在這一輪宏觀調控下顯得步履蹣跚，鑫茂集團自己堅持的這種民營科技園模式是否說服力不足？

對于杜克榮和鑫茂集團而言，這是一個有關視野和責任的問題。