土地“二次開發” 布局供地變革

　  河北、廣東、山東等省在2011年年底即已將土地利用總體規劃中截至2020年的用地總規模指標全部用完！在這個觸目驚心的現實面前，土地“二次開發”成為當務之急。

　　8月5日，國土資源部(以下簡稱“國土部”)下發通知，要求各地方國土局在工業化、城鎮化進程中探索土地的科學合理利用，充分開展低丘緩坡荒灘、劣質農用地等未利用土地的開發利用試點，鼓勵土地“二次開發”。

　　“關于‘二次開發’，國土部目前只有精神，相關政策肯定會研究制定。“二次開發”籠統來說是對城鎮低效用地的開發，其中不僅包括我們常見的舊城鎮、舊廠房、舊村莊等，這部分約占30%，經濟開發區閑置、企業閑置土地等也在其中。”國土部土地利用司相關人士向本報記者透露，其中經濟開發區的閑置土地盤活成為了“二次開發”的排頭兵。而在未來數年，城市更新將為“二次開發”提供一定數量的土地供應。

　　多省提前用完土地指標

　　多年來，很多地方政府為提升GDP和本地區就業率，不惜以零地價招商引資，土地成為“贈品”，結果不少省份提前將土地指標用完，“河北省 2011年年底用地規模已經超過《河北省土地利用總體規劃(2006年~2020年)》截至2020年土地用地規劃總量的3倍，廣東省、山東省等也都把今后數年的土地指標用完了。”國家土地總督察辦公室一位領導在國土部一次內部會議上表示。

　　面對著日趨緊張的土地供應局面，土地“二次開發”成為了重要議題。

　　“打擊閑置土地成為2012年國土部的工作重點。我們內部把‘二次開發’稱為‘二次創業’，其重要性不言而喻。因為土地‘二次開發’的根本就是盤活土地資源，這是解決土地稀缺問題的關鍵所在。”國土部咨詢中心一位專家表示。

　　“沒有新增的建設用地，只能從存量中找增量了！”萬方地產(000638)股份有限公司運營總監韓國龍分析稱，“二次開發”的土地在土地供應總量中所占的比例將會越來越大。

　　開發區成土地再利用樣板

　　土地“二次開發”的操作主體主要有3個，即政府、土地使用權人或市場主體、村組織，他們常以合作的形式共同開發。而“二次開發”的對象則以各城市經濟開發區、技術開發區作為重點之一。

　　具體操作辦法采取資本運作的形式，經濟開發區管委會引導開發區內的實力型企業收購低效閑置資產，或是通過招商對接的方式，積極引入區外優勢企業進區收購，把開發區部分閑置土地充分利用起來。

　　江蘇省張家港保稅區可算是土地“二次開發”的典范。該保稅區規劃土地局向本報出示的資料顯示：以土地“二次開發”助推“二次創業”，張家港保稅區管委會成立了土地清理領導小組，對整個園區閑置土地進行排查摸底。對取得土地使用權超過兩年未使用的地塊，依法收回國有土地使用權，重新進行市場配置。截至2011年底，該保稅區通過無償收回、有償回購等方式，收回7家企業共2238畝國有土地使用權。同時，保稅區還開展落后產能企業專項清理，關閉了 32家落后產能企業，重新配置土地1104.9畝，而這已經超過了該保稅區的新增供地規模。

　　“有些企業的閑置土地可能閑置時間還沒有滿兩年，但因為現實需求，我們就先跟企業商量，與企業合作對土地進行‘二次開發’，一般利潤分配比例是五五開。”張家港保稅區人士透露。

　　山東省威海市乳山經濟開發區亦有同樣的成功經驗，其區內的華信食品與臺灣客商共同投資8000萬元，收購了久業倉儲及周圍40多畝閑置土地，之后在此打造出一條由食品研發、生產直至倉儲物流的產業鏈。

　　城市更新提供

　　“二次開發”資源

　　“此種土地‘二次開發’模式主要集中于發達地區，過去政府常采取零地價引進企業，現在則是與盤活閑置土地掛鉤，部分地方政府開始調整招商模式。比如某企業需要大量土地進行生產建設，那么政府會跟這個企業達成協議，允許其盤活一部分開發區內閑置用地，而對于由此產生的利潤，政府會從中拿走該土地增值收益的三成左右。”亦莊經濟開發區一位招商人員坦言。

　　今年7月1日開始實施的《閑置土地處置辦法》對閑置土地規定了相對嚴格的處罰辦法和“閑置”費用標準，指出將很快對閑置土地征收增值地價，對于土地閑置滿兩年的將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用，“閑置土地是土地‘二次開發’的重要對象，各地方國土局都在探索中。”西安市國土資源局一位工作人員說。

　　“國土部內部調研結果顯示，多數發達城市要在2020年前完成40平方公里的城市更新，其中拆除重建類在30%以下，剩下的總面積近30平方公里的土地都是地方政府可‘二次開發’的土地資源。所以土地‘二次開發’對于城市的發展將越來越重要。”上述國家土地總督察辦公室領導指出。