發(fā)債，是重慶城投集團(tuán)和重慶地產(chǎn)集團(tuán)今年的重要任務(wù)。作為承擔(dān)重慶4000萬平方米公租房建設(shè)任務(wù)的主力，兩家企業(yè)正加緊籌備“糧草”。按計(jì)劃，上述4000萬平方米公租房將在今年內(nèi)建成或開建。

2010年6月，中共重慶市委以全委會決議的形式提出，在本屆市委任期內(nèi)，用兩年半時間，在解決全市群眾最關(guān)心的10大民生問題上取得重大突破，其中包括，建設(shè)3000萬平方米公租房，解決50多萬戶中低收入群眾住房困難。2011年，這一目標(biāo)又提高到4000萬平方米。

重慶龐大的公租房建設(shè)計(jì)劃提出后，一方面，它被部分觀察者視為重慶解決當(dāng)下民生問題的一個“樣本”，另一方面，建設(shè)所需的海量資金如何籌集也一直沒有答案。

密集發(fā)債

4月底，重慶地產(chǎn)集團(tuán)獲國家發(fā)展改革委批準(zhǔn)，發(fā)行50億元規(guī)模企業(yè)債券，該債券募集的資金將全部用于該集團(tuán)負(fù)責(zé)的公租房和廉租項(xiàng)目。這是全國目前規(guī)模最大的一支用于公租房建設(shè)的債券。

當(dāng)?shù)匕l(fā)改委一位人士表示，之所以靠發(fā)行企業(yè)債來籌措公租房的建設(shè)資金，并非公租房建設(shè)缺錢或借不到錢，而是因?yàn)榘l(fā)行債券的成本比銀行貸款要低。

對于這只債券，評級機(jī)構(gòu)中誠信國際給出了AA+的評級。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，重慶地產(chǎn)集團(tuán)作為重慶市經(jīng)政府授權(quán)常設(shè)的專職土地儲備整治機(jī)構(gòu)，擁有較大規(guī)模的土地儲備，這是公司未來業(yè)績的有力支撐。

不過評級機(jī)構(gòu)同時也認(rèn)為，該公司計(jì)劃未來5年在土地收儲、公租房等領(lǐng)域投資近1200億元，其中土地收儲項(xiàng)目投資750億元，資本性支出規(guī)模較大。

重慶地產(chǎn)集團(tuán)的負(fù)債情況也印證了上述觀點(diǎn)。公開數(shù)據(jù)顯示，2008年以后，重慶地產(chǎn)集團(tuán)的債務(wù)總額節(jié)節(jié)攀升，2008年，重慶地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)債約197億，而在重慶大規(guī)模開建公租房的2010年，該公司負(fù)債增至366億，其資產(chǎn)負(fù)債率也由2008年的約54%上升至約63%。

這只債券募集到的資金將用于重慶九龍坡區(qū)、北部新區(qū)的三個公租房和廉租房項(xiàng)目，這三個項(xiàng)目投資總額將超過100億，而該公司在公租房上的計(jì)劃總投資則超過300億。

重慶城投集團(tuán)是該市另外一家建設(shè)公租房的“大戶”。按重慶市政府的部署，這家企業(yè)從2010年開始，三年將投建1000萬平方米的公租房，總投資將達(dá)約350億元。

2011年，國家緊縮銀根，監(jiān)管層對地方融資平臺的貸款也有所收緊，全國多地城投公司融資壓力加大。當(dāng)年，重慶城投集團(tuán)投建公租房達(dá)到370萬平方米。

城投集團(tuán)也面臨資金壓力，正在采取各種辦法進(jìn)行融資。該集團(tuán)黨委書記華渝生曾透露，城投集團(tuán)通過從全國社保基金獲得專項(xiàng)信托貸款45億元、當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門提供了20億元專項(xiàng)貸款、銀行也給予了數(shù)十億元的貸款授信。

一家大型國有銀行重慶分行的人士向記者透露，對于重慶的公租房項(xiàng)目，該行總行2011年總的來說是持“觀望態(tài)度”的，因?yàn)樵撔姓J(rèn)為公租房的盈利模式和可持續(xù)性還存在一些問題。

這位人士透露，2012年以來，該行對重慶公租房項(xiàng)目貸款的審批有所放松，貸款授信達(dá)到10億元左右，利率為基準(zhǔn)利率。但即使如此，該行都會對每筆貸款涉及的項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，同時，考慮到實(shí)施重慶公租房建設(shè)的都是當(dāng)?shù)匾恍┑胤酵度谫Y平臺，該行以及監(jiān)管部門對貸款資金使用都會有嚴(yán)格的監(jiān)督和跟蹤。

發(fā)債，目前仍是包括城投集團(tuán)在內(nèi)的企業(yè)為公租房建設(shè)籌措資金的重要手段。今年該公司計(jì)劃為公租房建設(shè)發(fā)行28億的企業(yè)債，目前重慶還有西永微電園、渝富集團(tuán)等15只約200億元的企業(yè)債券在等待國家發(fā)改委審批，其中將有約160億用于公租房及相關(guān)建設(shè)。

公租房大盤

在重慶市長黃奇帆看來，重慶4000萬平方米公租房所需資金的大盤是沒有問題的。

他算過這樣一筆賬，重慶造4000萬平方米公租房，約需投入資金1100多億元。重慶的公租房建設(shè)按財(cái)政投入和融資貸款3：7的比例，財(cái)政投入約300億元，包括中央專項(xiàng)補(bǔ)助、本級財(cái)政支出、土地劃撥、稅費(fèi)減免等補(bǔ)助方式；除財(cái)政投入外的800億元融資貸款，將通過社會融資渠道，如銀行貸款、住房公積金貸款、社?；鹳J款等方式籌集。

事實(shí)上，從重慶拋出龐大的公租房計(jì)劃以來，重慶也尋遍了所有為公租房籌資的渠道。

2011年7月，全國社保基金理事會以信托產(chǎn)品形式，為重慶市公租房建設(shè)提供45億元貸款，該筆貸款也是全國社?；鹌駷橹箚喂P放款最多的一個保障房項(xiàng)目。

銀行也給予重慶公租房一定的支持。2011年，中國農(nóng)行作為銀團(tuán)貸款牽頭行，對重慶西永公租房項(xiàng)目投入銀團(tuán)貸款33.5億元。

更多的資金來自國開行。今年5月，國開行“力挺”重慶的項(xiàng)目中，就包括與重慶渝富資產(chǎn)、重慶城投公租房建設(shè)有限公司的有關(guān)合作協(xié)議。

盡管尋遍了各種融資渠道，但重慶公租房建設(shè)融資的大盤離預(yù)期似乎仍有距離。

根據(jù)人民銀行重慶營管部發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2012年3月末，重慶市金融機(jī)構(gòu)向保障性住房建設(shè)發(fā)放貸款余額為333.27億元，其中除公租房貸款外，還包括城市和工礦國有棚戶區(qū)改造，以及經(jīng)濟(jì)適用房。

加上目前已經(jīng)公布的，重慶地產(chǎn)集團(tuán)、城投集團(tuán)等公租房建設(shè)企業(yè)今年已發(fā)和未發(fā)的債券約200億元，重慶公租房建設(shè)在融資上所需的資金離800億元的大盤似乎仍有一定距離。

租戶的算盤

5月28日，重慶北碚蔡家公租房小區(qū)的租戶們在大雨中焦急地等待著公交車。這個公租房小區(qū)離重慶主城內(nèi)環(huán)線最近的出口約十余公里。

一位在重慶主城江北區(qū)上班的徐姓居民告訴記者，目前該小區(qū)附近有兩趟公交車，只能到離主城核心區(qū)較遠(yuǎn)的北碚區(qū)，如果要到江北，需要轉(zhuǎn)兩到三次公交車，一天來回的車費(fèi)需要14元，等車和乘車的時間經(jīng)常要兩個多小時，而一家人每個月在公交車上的花費(fèi)就有600多元，這對家庭月收入3000多元的他們是筆很大的負(fù)擔(dān)。

公租房的公共交通等配套問題，不僅對租戶的生活是個影響，在公租房建設(shè)資金償本付息的鏈條中，也是一個問題。

按重慶建設(shè)公租房時的構(gòu)想，800億的融資額一年貸款利息約48億元，若4000萬平方米公租房及商業(yè)配套設(shè)施全部租賃出去，基本能夠覆蓋利息。

然而，由于受目前公租房周邊配套設(shè)施不完善影響，重慶已經(jīng)開始配租的公租房小區(qū)在接受申請時出現(xiàn)了“冷熱不均”的狀況。離重慶主城核心區(qū)較近的鴛鴦、大竹林公租房小區(qū)，申請者競爭激烈，而該市南岸，北碚的公租房小區(qū)，目前房源則十分充足。


在重慶公租房的“大賬”中，入住五年后向租戶出售房源則是償還貸款本金的另一個重要支點(diǎn)。

買不買公租房，對租戶而言，也是一個問題。該市北部新區(qū)大竹林公租房小區(qū)租戶陳望先告訴記者，自己和女兒在該小區(qū)租賃了一套50多平米的小戶型，目前兩人月收入共計(jì)約4000元，家在重慶區(qū)縣的他們也很想在城市里擁有一套自己的房子。不過，該地區(qū)周邊商品房房價(jià)目前約7500元每平米，如果按照重慶官方此前所提及的，公租房按周邊房價(jià)60%的價(jià)格出售給租戶，5年后他們能不能買得起公租房，陳望先表示，“不好說?！?

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