近日，國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題專(zhuān)門(mén)發(fā)文進(jìn)行了明確，對(duì)于租賃行為中的房產(chǎn)稅問(wèn)題以及地下建筑用地 使用稅問(wèn)題分別進(jìn)行了細(xì)化。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，此舉意在進(jìn)一步完善稅收政策，堵塞稅收征管漏洞，但兩項(xiàng)新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體影響不大。

　　房產(chǎn)稅

　　通知指出，無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅；產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
　　解讀一：不交租金也得交稅

　　天津商業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院財(cái)政系副教授梁學(xué)平認(rèn)為，該通知的主要目的在于堵塞稅收漏洞、增加稅收收入。“該通知出臺(tái)后，明確了無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人也須依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅，因此以后‘白’租房的人即使不交租金也要交房產(chǎn)稅。”

　　房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式：從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%；從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×12%。

　　解讀二：由實(shí)際占有人繳納

　　該通知明確：房產(chǎn)稅由“無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人”“承典人”“承租人”代繳或繳納。南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉玉錄表示，這并不意味著納稅主體發(fā)生顯著的變化，“房產(chǎn)稅一直是由產(chǎn)權(quán)人來(lái)繳納的，但是1986年的008號(hào)文件對(duì)于‘承典人’‘承租人’的繳稅義務(wù)沒(méi)有做出明確的規(guī)定，而該通知?jiǎng)t明確繳稅人為房屋的實(shí)際占有人，這是對(duì)原有政策規(guī)定的細(xì)化。”

　　業(yè)內(nèi)：房產(chǎn)稅執(zhí)行困難重重

　　河西區(qū)某二手房中介公司經(jīng)紀(jì)人小周表示，客戶(hù)租房時(shí)只有到房管局備案后才會(huì)涉及房產(chǎn)稅的征收問(wèn)題，而目前多數(shù)客戶(hù)不愿登記備案。“我經(jīng)手的租賃生意不下百余單，除了幾單高端租賃生意外，其余的租賃客戶(hù)都沒(méi)有到房管局辦理租賃備案，因此繳納房產(chǎn)稅的客戶(hù)非常少。”

　　“本次稅收政策對(duì)于完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞有明顯作用。但是至于稅收?qǐng)?zhí)行方面沒(méi)有涉及。”梁學(xué)平認(rèn)為，只有房管部門(mén)與稅收部門(mén)互相配合，才能使得房產(chǎn)稅征收的事宜得到落實(shí)，但是目前執(zhí)行起來(lái)困難重重。

　　土地使用稅

　　通知指出，對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

解讀一：對(duì)房市影響甚微

　　那么究竟土地使用稅對(duì)于市民生活有沒(méi)有影響呢？劉玉錄表示，如果小區(qū)內(nèi)建有單獨(dú)的地下停車(chē)場(chǎng)，而該部分建筑面積又通過(guò)公攤的形式在銷(xiāo)售過(guò)程中已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁給全體業(yè)主，那么小區(qū)居民就需要為停車(chē)場(chǎng)繳納土地使用稅。

　　“通過(guò)公攤轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主以后，業(yè)主就是地下建筑的實(shí)際所有者，但是本身土地使用稅分?jǐn)偟矫繎?hù)業(yè)主身上并不高，目前又按照應(yīng)征稅款的50%征收，估計(jì)攤到每戶(hù)身上一年也就幾塊錢(qián)。”他表示，“可以說(shuō)土地使用稅對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售還是會(huì)有影響的，但影響細(xì)化到戶(hù)就微乎其微了。”  

　　解讀二：涉及建筑為“單獨(dú)建造”

　　對(duì)于“單獨(dú)建造的地下建筑”，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家給出了解釋?zhuān)礊椴慌c地上建筑融于一體的地下建筑部分，或只有地下部分沒(méi)有地上部分的建筑。“例如社區(qū)公共綠地或花園下面的停車(chē)場(chǎng)，或者公園下面建設(shè)的商場(chǎng)超市等。”專(zhuān)家認(rèn)為，此類(lèi)建筑主要涉及商業(yè)地產(chǎn)，在天津商品住宅中，建設(shè)有單獨(dú)地下車(chē)庫(kù)或商場(chǎng)的項(xiàng)目并不多，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用稅應(yīng)由地下建筑的所有者繳納。