中央政府曾經(jīng)多次出臺政策，來調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展。這些調(diào)控雖然可以起到一些作用，但仍然是一抓就死，一放就亂，不可能從根本上解決問題。

2009年最后一個月,國務院終于對飆漲中的樓市出手了:（1）個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年;（2）五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確規(guī)定開發(fā)商以后拿地時,分期繳納土地出讓價款期限原則不得超過一年,同時首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。這些政策,不是抑制投機性購房,就是抑制投機性囤地。

　　事實上,除了迪拜因素,中國大、中城市樓市泡沫化的現(xiàn)象2007、2008年時已相當明顯,早已引起中央政府警覺,并開始采取了一些針對性的政策,泡沫初步受到了一些抑制,但2008年底,全球金融危機來得迅猛,逼得政府不得不采取寬松的貨幣政策與財政政策進行救市。救市的結(jié)果,不但成功的實現(xiàn)了保八,而且也救起了房市,甚至在寬松政策的效應下,吹起了一個比之前更大的泡沫。就2009年下半年以來主要大、中城市的房價觀察,無論就租售比、收入與房價比、房價上漲的環(huán)比與同比、及空置率而言,均達到了相當不合理的程度,自然引起社會各界及政府高度關注。

　　2010中國宏觀經(jīng)濟政策的大方向是“穩(wěn)增長,調(diào)結(jié)構(gòu)”,調(diào)結(jié)構(gòu)放到了一個相當重要的地位。本質(zhì)上,針對房市進行大力改革,就是“調(diào)結(jié)構(gòu)”的核心重點之一,因為只有將房市理順,房價合理,才能:

　　（1）使民眾購買力從購屋中釋出,轉(zhuǎn)移到其他消費,使內(nèi)需獲得健康地、有效地拉動;

　　（2）城鎮(zhèn)化是未來中國經(jīng)濟、社會發(fā)展的大方向,中央經(jīng)濟工作會議已決定“放寬中小城鎮(zhèn)與城市的戶籍限制”。但若城市房價偏高,就成了農(nóng)民進入城市成為新市民的極大障礙。在這個意義上,住房改革是城鎮(zhèn)化的重要配套之一;

　　（3）有利于改善正在明顯惡化中的收入分配結(jié)構(gòu)。

　　但是住房或房市的改革又不是一件簡單的事情。以最近中央出手的兩招而言,一在于抑制投機性購買,二在于打擊投機性囤地,都有其必要。但也需要指出,所以會出現(xiàn)類此投機行為,正是因為房價出現(xiàn)而且將持續(xù)出現(xiàn)不合理的上漲所致,所以這些行為是果,不是因,要徹底解決房市問題,除了要針對果,更要針對因。

　　這就需要對中國的房市問題作一個全面的診斷與了解了。

　　首先,是三個“資源”構(gòu)成了內(nèi)核心:即（1）土地;（2）房屋;（3）資金。其次,在這個內(nèi)核心之外,則有四個“經(jīng)濟行為者”構(gòu)成了外圍,分別是:（1）地方政府;（2）銀行;（3）地產(chǎn)開發(fā)商（含國企）;（4）購房者。外圍的四個行為者的行為就影響及決定了內(nèi)核心的三種資源即土地、資金與房屋在價格上的相對關系。

　　在這樣的理論架構(gòu)下,就可以進一步以宏觀、中觀及微觀三個角度作進一步剖析。

　　（一）就宏觀面而言,長期問題是中國房屋需求在長期壓抑下如今獲得了爆發(fā)式釋放的結(jié)果,因此其解決不能全部交給市場與產(chǎn)業(yè),政府有不可推卸的職能;短期問題是,流動性（新增信貸）與貨幣供給（M2增加率達29.7%）過于寬松,必須適度收緊;比較麻煩的還要對付海外流入的以投機購屋為目的的大量熱錢。

　　（二）中觀面的問題是全社會收入結(jié)構(gòu)貧富差距不合理。這是樓市泡沫的原因之一,而樓市泡沫本身又加劇此一問題的惡化。

　　（三）微觀面主要涉及（1）地方政府的收入問題;（2）地產(chǎn)商的投機炒做;（3）購房者的投機行為。

　　經(jīng)過這樣的剖析,就可以明白中國房市問題的本末、輕重、急緩了。