媒體報(bào)道：北京和西安將出臺(tái)政策，規(guī)制預(yù)售房款監(jiān)管。特別是關(guān)于北京《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)將不能直接收存預(yù)售資金，資金必須直接打入監(jiān)管賬戶，用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%，每個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)只能提出一次用款申請(qǐng)。

主要觀點(diǎn)：

草木皆兵，預(yù)售資金監(jiān)管并非新政策1994年全國(guó)人大頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，其中四十四條“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”早在16年前就制定了專款專用的原則。

1999年建設(shè)部就曾頒布《城市商品房預(yù)售管理辦法》，其中第十一條就規(guī)定“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”2004年修訂后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條仍維持原規(guī)定。

直至2007年修訂的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》在四十五條依然維持1994版的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》原規(guī)定。在具體運(yùn)作過(guò)程中，大部分房地產(chǎn)運(yùn)作成熟的城市都已經(jīng)形成了三方立專戶：地方登記結(jié)算中心、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目所在地銀行參與開(kāi)立賬戶，后續(xù)按不同用款原因要會(huì)同供貨商、施工方、監(jiān)理方聯(lián)合申請(qǐng)。但在實(shí)際操作階段，其他各方的話語(yǔ)權(quán)不大，聯(lián)合申請(qǐng)的規(guī)定基本在實(shí)際操作中失效。

掐脖子，逼出供應(yīng)邏輯完全謬誤“限制開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流——逼迫開(kāi)發(fā)商增加銷(xiāo)售——增加市場(chǎng)供應(yīng)——降低價(jià)格”這一套邏輯成為“掐脖子”政策的邏輯思路。但第一步邏輯環(huán)節(jié)就存在問(wèn)題，限制開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流可能會(huì)限制開(kāi)發(fā)商的再投資效率，減少供應(yīng)。從經(jīng)驗(yàn)看，對(duì)于這種掐脖子政策開(kāi)發(fā)商的第一反應(yīng)不是加快開(kāi)發(fā)，而是采取“躲”的政策，降低開(kāi)發(fā)支出，平抑現(xiàn)金流缺口。原因主要是，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為（1）現(xiàn)金流是可控的，而市場(chǎng)是不可控；（2）加快開(kāi)發(fā)，在開(kāi)工周期的長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商具有規(guī)避長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的偏好。

創(chuàng)造劣幣驅(qū)逐良幣環(huán)境，無(wú)益高效企業(yè)從微觀主體實(shí)際運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，追求快周轉(zhuǎn)，實(shí)施滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商為提高資金效率，大都采取收支兩條線的資金運(yùn)營(yíng)方式。也就是說(shuō)有總公司集中賬戶來(lái)配置資源。這實(shí)際上在很多大型企業(yè)集團(tuán)中慣常的操作方式，能夠有效提升資金使用效率，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管控職能。但是，如果出臺(tái)嚴(yán)控預(yù)售房款政策，對(duì)于開(kāi)發(fā)效率較低的開(kāi)發(fā)商影響不大，但對(duì)于效率較高的開(kāi)發(fā)商則具有較大的硬約束效果。