從2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，調(diào)控效力初顯成效，交易量出現(xiàn)明顯下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資、價(jià)格、景氣預(yù)期等指標(biāo)均已進(jìn)入回調(diào)階段。由于此次中央調(diào)控房地產(chǎn)的決心較大，預(yù)計(jì)下半年調(diào)控政策應(yīng)該會(huì)維持高壓態(tài)勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。因此，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)總體上仍將呈現(xiàn)出下行態(tài)勢(shì)。但受下半年宏觀經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢(shì)影響，后續(xù)房地產(chǎn)政策調(diào)控將以貫徹落實(shí)現(xiàn)有政策為主，不太可能進(jìn)一步加力。

下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體下行，但步伐會(huì)略趨穩(wěn)

1、投資增速繼續(xù)平穩(wěn)回落，且回落空間較大。

從房企資金實(shí)力來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年資金來源中,定金預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)占到一半左右,5月份甚至高于一半。按照新政,住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執(zhí)行、多套住宅停止貸款等措施,都對(duì)房企資金產(chǎn)生影響；如果這些政策有效地執(zhí)行下去，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生很大影響,各房地產(chǎn)公司資金鏈壓力會(huì)不斷上升。同時(shí)，其他資金中個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)率也逐漸降低，無疑也會(huì)加重資金壓力。

房企資金鏈壓力取決于現(xiàn)金流入和現(xiàn)金損耗之間的缺口變化，考慮到從政策出臺(tái)到資金鏈壓力加大需要一段時(shí)間，預(yù)計(jì)前三季度內(nèi)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很快體現(xiàn)，第四季度資金壓力明顯上升。在此背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)持續(xù)回落，且回落空間較大。

2、價(jià)格顯現(xiàn)下降趨勢(shì)，但多重因素導(dǎo)致價(jià)格降幅不會(huì)很大。

從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，2007年9月份出臺(tái)調(diào)控政策之后，過了3個(gè)月后，2008年初70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅開始逐步下降。因此，根據(jù)這次調(diào)控措施判斷，房?jī)r(jià)下降窗口已經(jīng)打開，并且會(huì)在第三季度維持。但是，由于今年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變，對(duì)下半年更為準(zhǔn)確的判斷還應(yīng)從前三季度來通盤考量。從目前來看，房?jī)r(jià)漲幅下降的速度不會(huì)太快。

預(yù)計(jì)下半年消費(fèi)者繼續(xù)觀望，住房交易量持續(xù)減少；但另一方面，剛性需求加之來自于二、三線城市的改善性需求仍會(huì)構(gòu)成較大基數(shù)。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐加快，剛性需求與改善性需求量巨大，因而住房剛性需求在短期內(nèi)有增無減，使房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)深幅回調(diào)。

3、交易規(guī)模繼續(xù)回落，區(qū)域市場(chǎng)差異顯著。

從歷次調(diào)控作用來看，有效的調(diào)控政策必須依賴稅收和信貸政策來調(diào)節(jié)短期過旺需求。此輪調(diào)控政策也是如此，如果維持政策力度不變，下半年成交量將繼續(xù)減少。但是，從區(qū)域城市來看，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)間的差異非常顯著。北京、上海、廣州、深圳、杭州等5個(gè)一線城市上半年成交量變化明顯。

一些二線城市（如南京、武漢等）上半年同比變化也呈現(xiàn)上述趨勢(shì)，但相比一線城市，有一個(gè)明顯的滯后期。而且，二線城市成交量相比去年同期跌幅相對(duì)較小，這是因?yàn)槎€城市房?jī)r(jià)上漲本身就沒有一線城市那么快，且二線城市改善性需求較大，因而對(duì)調(diào)控政策敏感性要低一些。預(yù)計(jì)下半年房屋銷售情況在很大程度上會(huì)延續(xù)第二季度的下降趨勢(shì)，只是要因區(qū)域而異，不可一概而論。

受宏觀經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢(shì)影響，后續(xù)房地產(chǎn)政策調(diào)控不會(huì)進(jìn)一步加力

1、房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

當(dāng)前，高房?jī)r(jià)問題尤其一線城市高房?jī)r(jià)問題短期內(nèi)無法從根本上得以解決，因而這一社會(huì)熱點(diǎn)與矛盾問題將始終考驗(yàn)政府。受中央—地方財(cái)政體制關(guān)系影響，保障性住房建設(shè)近幾年來一直沒有達(dá)到應(yīng)有建設(shè)目標(biāo)，地方政府建設(shè)保障性住房力度不大、動(dòng)力不足，因而市場(chǎng)價(jià)格難以下調(diào)。在社會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)越來越難以忍受的背景下，預(yù)計(jì)下半年甚至2011年以后，政府在房?jī)r(jià)問題及房地產(chǎn)調(diào)控上都不會(huì)放松，尤其是在政策口吻上更是如此。除非出現(xiàn)如2008年般的極端變化，否則遏制房?jī)r(jià)過快上漲，將成為今后一段時(shí)間內(nèi)調(diào)控的常態(tài)。

2、未來房地產(chǎn)調(diào)控以貫徹落實(shí)現(xiàn)有政策為主，不會(huì)進(jìn)一步加力。

在復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)下，下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨放緩，整個(gè)宏觀調(diào)控的基調(diào)將以維穩(wěn)為主，中央政府維穩(wěn)的政策目標(biāo)會(huì)在近期通過不同場(chǎng)合、渠道不斷明確。結(jié)合房地產(chǎn)政策均已出臺(tái)，所需要的不是出臺(tái)更多的政策，而是貫徹、執(zhí)行好已經(jīng)出臺(tái)的這些政策，尤其是保障性住房政策的落實(shí)是住房工作的重點(diǎn)。此外，中央政府會(huì)結(jié)合上半年調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，并通過加大問責(zé)地方政府來提高政府調(diào)控樓市的效果。過去“一線城市感冒，全國(guó)跟著吃藥”的情形也不大可能持續(xù)。中央政府會(huì)加大政策執(zhí)行的監(jiān)察和監(jiān)督力度，通過政治、行政手段來輔助經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)手段，多渠道解決住房保障與房地產(chǎn)市場(chǎng)問題。