創(chuàng)新土地二次開發(fā)利用機(jī)制

　　據(jù)了解，《深圳市土地管理制度改革總體方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）將分為總體目標(biāo)、改革重點(diǎn)、改革內(nèi)容及進(jìn)度、改革保障措施4個(gè)部分。

　　其中改革重點(diǎn)共為8條，包括：完善國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度，按照完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，健全國(guó)有土地權(quán)利體系，完善土地登記制度，依法保護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益；深化土地資源市場(chǎng)化配置，完善土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，建立主體平等、產(chǎn)權(quán)清晰、規(guī)則一致、競(jìng)爭(zhēng)有序的統(tǒng)一土地市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用，健全土地收益分配調(diào)節(jié)機(jī)制。此外還包括在土地資產(chǎn)資本運(yùn)作機(jī)制、完善土地利用和管理模式上的創(chuàng)新，即以土地資本化為重點(diǎn)，豐富完善土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”的理論體系，探索土地資產(chǎn)資本轉(zhuǎn)化途徑和方式，為創(chuàng)新土地調(diào)控和管理模式奠定基礎(chǔ)。

　　在《方案》中，深圳提出創(chuàng)新土地二次開發(fā)利用機(jī)制，探索建立規(guī)劃控制、收益共享、運(yùn)作高效的土地二次開發(fā)利用機(jī)制，借鑒城市更新中盤活存量土地的思路，建立以存量土地為主，以結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能提升、利益共享為目標(biāo)的整體開發(fā)模式。此前，深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁曾表示，此次改革的最大亮點(diǎn)在于通過土地二次更新利用模式，將現(xiàn)狀土地和房屋的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步清晰化，這使得非法利益得以轉(zhuǎn)化為合法利益，把不可實(shí)現(xiàn)利益轉(zhuǎn)化為可實(shí)現(xiàn)利益，實(shí)現(xiàn)了利益最大化和增值，也鼓勵(lì)了原住民等參與和配合土地二次開發(fā)。

　　開展土地到期后續(xù)期相關(guān)權(quán)益研究

　　而在改革內(nèi)容和進(jìn)度上，深圳將按照“嚴(yán)格審批、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控”的要求將改革分近期（2011—2015年）和中遠(yuǎn)期（2016—2020年）兩階段推進(jìn)，近期重點(diǎn)對(duì)改革涉及的基礎(chǔ)性配套制度進(jìn)行全面研究和探索，以光明、坪山新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)為重點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)，在土地用途管制、土地有償使用、土地二次開發(fā)與節(jié)約集約利用、土地產(chǎn)權(quán)制度等方面展開。

　　記者了解到，此次改革的近期重點(diǎn)就包括對(duì)土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期的研究。深圳將健全土地權(quán)利體系，完善國(guó)有土地權(quán)利體系，細(xì)化地上、地表、地下土地使用權(quán)權(quán)利設(shè)定，探索三維地籍管理方法，明確各類土地使用權(quán)的取得與滅失條件、權(quán)利主體與客體，權(quán)益內(nèi)容與限制以及分配規(guī)則等，并開展土地使用權(quán)使用期滿后續(xù)期相關(guān)權(quán)益研究。

　　深圳知名地產(chǎn)評(píng)論人士尹香武表示，明確各類土地使用權(quán)的取得與滅失條件即事關(guān)違建處理的細(xì)則。

　　完善土地有償使用制度

　　招拍掛是目前我國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地的指定出讓方式，而在《方案》中深圳將對(duì)此有所突破。據(jù)了解，此次深圳的改革包括完善土地有償使用制度：除軍事用地，保障性住房用地和特殊用地等可以以劃撥方式取得外，嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，探索實(shí)行國(guó)家機(jī)關(guān)辦公、基礎(chǔ)措施、社會(huì)事業(yè)等用地的有償使用；完善國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓的基礎(chǔ)上，按照公開、公平、公正的原則，創(chuàng)新國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓方式及制度。

　　深圳還將在近期試點(diǎn)實(shí)行差別化土地供應(yīng)和地價(jià)管理標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行適應(yīng)城市發(fā)展轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的差別化供地政策，具體包括差別化供地的地價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)，探索租賃、作價(jià)入股等土地有償使用方式，對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的供地方式和供地年限探索實(shí)行差別化管理，并建立操作規(guī)范。

　　深圳市土地管理制度改革綜合試點(diǎn)啟動(dòng)儀式周五將在深圳舉行，國(guó)土資源部部長(zhǎng)、黨組書記、國(guó)家土地總督察徐紹史將親臨深圳，為這次改革帶來鮮見的高規(guī)格。昨日，南方日?qǐng)?bào)記者了解到，此次改革將完善國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度、探索土地資本化、開展土地使用權(quán)使用期滿后續(xù)期研究、創(chuàng)新國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓方式及制度等，多項(xiàng)舉措在全國(guó)具有創(chuàng)新價(jià)值。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 曲廣寧 張西陸

　　▲專家說法

　　土地、資產(chǎn)、資本“三位一體”

　　有利政府 財(cái)力釋放

　　深圳土地資源短缺局面嚴(yán)峻，無地可用的尷尬已嚴(yán)重制約深圳未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展。土地管理制度改革“箭在弦上”，不得不發(fā)。對(duì)于《方案》中提及的“創(chuàng)新土地資產(chǎn)資本運(yùn)作機(jī)制”，深圳知名地產(chǎn)評(píng)論人士、《房地內(nèi)參》總經(jīng)理尹香武表示，“這是一個(gè)極大的創(chuàng)新”。他認(rèn)為，讓土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”，有利于對(duì)政府財(cái)力的釋放。

　　尹香武解釋，深圳現(xiàn)存一定數(shù)量的歷史遺留違法建筑以及基礎(chǔ)建設(shè)的大規(guī)模投入，讓政府資金存量捉襟見肘，“土地資源與資本結(jié)合，無疑將加快土地直接轉(zhuǎn)化為資本的速度?！?

　　而對(duì)于深圳將完善土地有償使用制度，尹香武表示，這有助于節(jié)制社會(huì)資本對(duì)土地的無限制需求?！罢谙蚋鹘玑尫判盘?hào)——土地不可能再免費(fèi)劃撥了?！睂?duì)此，深圳知名城市批評(píng)家、建筑評(píng)論家賀承軍博士也表示贊賞。

　　賀承軍還認(rèn)為，《方案》中的亮點(diǎn)內(nèi)容當(dāng)屬“深化土地資源市場(chǎng)化配置，完善土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，建立主體平等、產(chǎn)權(quán)清晰、規(guī)則一致、競(jìng)爭(zhēng)有序的統(tǒng)一土地市場(chǎng)”，遺憾的是，深圳市政府近期改革實(shí)施內(nèi)容中卻未提到這部分，存避重就輕之嫌。