近幾年來，房價的持續(xù)上漲致使大量資金為追求高利潤以及更大的升值空間，紛紛涌入了房地產(chǎn)市場。據(jù)仕一邦調(diào)查，國際上房地產(chǎn)投機(jī)比率的警戒線大約為15%，超過這個比率就是比較危險的。而據(jù)最新調(diào)查上海25個小區(qū)23694戶居民，大概有26.55％的購房者是把房子作為投資的，更大數(shù)量的居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實(shí)這也是投資行為。投資買房的人在房產(chǎn)價格上漲的過程中，可以起到推動房價進(jìn)一步上漲的功能。同樣，仕一邦 認(rèn)為，在房價很可能見頂?shù)臅r候，因?yàn)椴辉儆蝎@取高額利潤的預(yù)期，同時為了避免不動產(chǎn)價格下降的預(yù)期，市場必然會出現(xiàn)暫時性的大量產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，而這很可能也會加速房價早日的回歸理性。

而在中國，炒得火熱的溫州炒房團(tuán)已經(jīng)名揚(yáng)大江南北，而在上海，更有其他中國內(nèi)地垮省的投資者，還有海外投資者。上海的房子就有大約為40%的外地人購買，可是在一些國際化大城市，如紐約，也是由當(dāng)?shù)鼐用褓徺I75%的房產(chǎn)。為什么有這樣一個炒房比率的警戒線？就是當(dāng)小于這個比例，這些人的大量產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為市場還可以承受，如若超過了市場就會很難承受，那么就會進(jìn)一步下跌?？傊?，投資買房的人越多，對房價的推動作用就越大價格泡沫產(chǎn)生的可能性就越嚴(yán)重。

而對于海外投資房地產(chǎn)我們已經(jīng)不陌生了，但我們可能還不知道他們對于進(jìn)入房地產(chǎn)市場是怎么一個模式，一般來說，海外資本介入地產(chǎn)的模式通常有5種，一是成立外資房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，使境外房地產(chǎn)基金流入境內(nèi)房地產(chǎn)市場；二是內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)“外資化”；三是非居民和居民個人投資；四是外資銀行信貸；五是非房地產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)變相涉足房地產(chǎn)經(jīng)營。

仕一邦 做過一些調(diào)查，對于海外投資客來說，他們普遍認(rèn)為，在中國從事不動產(chǎn)交易活動已經(jīng)獲利頗豐，因?yàn)榻陙碇袊康禺a(chǎn)市場的發(fā)展越來越受宏觀政策導(dǎo)向的影響而變化，再加上近日“國11條”出臺后，外資的觀望情緒逐漸增加，甚至有不少境外流動資金撤出房地產(chǎn)市場的跡象出現(xiàn)，而境外流動資金撤出中國房地產(chǎn)市場的首要原因都是因?yàn)檎叩牟淮_定性。再加上目前中國的房價完全高估，有明顯的泡沫存在。而這些境外流動資金實(shí)際上都是背景十分深厚，有不少境外流動資金甚至在政策出來前就已經(jīng)提前有分析判斷，完成了撤離。對于境外流動資金而言看來目前中國市場的收益率已經(jīng)發(fā)展過速。

而據(jù)仕一邦了解2009年上海物業(yè)租賃市場租金價格就開始普遍下滑，上海物業(yè)投資回報率收緊，成為境外流動資金撤離的另一個原因。而2009年上海甲級寫字樓租金價格在上半年也下跌8.3%，下半年又下跌8.7%。住宅也下跌了將近七至八個百分點(diǎn)，連相對較穩(wěn)定的中心商業(yè)街的商鋪?zhàn)饨鹨蚕碌?.8%。還有據(jù)數(shù)據(jù)顯示11月份外商直接投資合同金額同比下降了-23.90%.具體到房地產(chǎn)，整個資金規(guī)模也從2006年前后的百余億美元縮減至不足30億美元。市場種種不良反應(yīng)，致使不少境外流動資金開始出售手中的項(xiàng)目。再加上近期個人房貸最優(yōu)利率仍七折的“國11條”明確表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理，金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開放項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。那么對于境外流動資金而言，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境的變化，后臺風(fēng)控部門對于房地產(chǎn)相關(guān)貸款的打分也會有所變動趨于收緊，那么自然信貸審核通過筆數(shù)就會減少。雖然政策上來講對外資有影響，但中國市場的前景還是被他們所看好的，也不難排除外資會在學(xué)習(xí)消化了政策后，逐漸尋找到適應(yīng)政策的投資路徑，調(diào)整戰(zhàn)略后重新入市。而從目前的市場來看，外資再入市可能要考慮兩個主要問題，一是交易時間的拉長。這些要求有的是以前就有，有的是新增條款。

綜上所述，這次新政不僅是對于房價回歸理性的調(diào)整，也是對炒房客和海外投資者的一個調(diào)整。那么如果想要和炒房者的大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，政策上還應(yīng)加強(qiáng)和更加全面細(xì)致的規(guī)定。如對境外流動資金在融資和稅收方面應(yīng)有更加明確的規(guī)定。在“結(jié)售匯”安排上，則應(yīng)對金額和年限有具體限制。非居民長時間離境，對其不動產(chǎn)要強(qiáng)制處置。對外資企業(yè)自用物業(yè)出租的，應(yīng)該出臺相應(yīng)的罰則。此外，不少境外流動資金為了賺取人民幣升值與房價上漲的雙重利潤，通過各種渠道進(jìn)入我國，對此，我們可以通過持有房產(chǎn)的時間等標(biāo)準(zhǔn)來判斷境外流動資金是否是短線投機(jī)的熱錢，并對這種市場行為征收“人民幣匯率調(diào)節(jié)稅”之類的重稅。就此仕一邦 認(rèn)為，這次新政對于房地產(chǎn)回歸健康道路已經(jīng)做出了很大努力，而既然要調(diào)整就要徹底對市場整頓一番。這樣中國的房地產(chǎn)業(yè)才能得到根本性的健康發(fā)展。