政府出招“遏制房價(jià)過快上漲”

去年12月至今，中央政府連連推出對房地產(chǎn)的調(diào)控政策。

2009年12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，房地產(chǎn)行業(yè)不再被當(dāng)做支柱產(chǎn)業(yè)；2009年12月9日，“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限從2年恢復(fù)至5年”；2009年12月14日，國務(wù)院“國四條”明確“遏制房價(jià)過快上漲”；2009年12月17日，“土地出讓金首付不得低于五成”政策出臺(tái)；近日，建設(shè)部為遏制房價(jià)出臺(tái)新舉措，今年限價(jià)房、租賃房建設(shè)規(guī)模將比去年增加一倍，嚴(yán)管二手房信貸……

如此連珠炮般的舉措，使得地產(chǎn)股震蕩下行；而一些房企也開始調(diào)整戰(zhàn)略積極應(yīng)對……這一切與2007年底的情形何其相似，市場變化能否出現(xiàn)“驚人相似的一幕”？

政策頻出 平抑房價(jià)為目的

有關(guān)專家撰文指出，2009年部分城市房價(jià)過快上漲，投資投機(jī)性購房是重要原因。2007年，外地工作的王先生希望在西安買房，對幾個(gè)樓盤表現(xiàn)出了興趣，據(jù)這位先生回憶，5月初，這幾個(gè)樓盤單價(jià)大約是三千元左右，到10月初的時(shí)候，已經(jīng)超過四千元，基本上是5個(gè)月時(shí)間房價(jià)普遍上漲一千元。也就是在那一段時(shí)間，西安的房價(jià)超過了四千元。如果說，2007年房價(jià)上漲的一個(gè)誘因是股市大漲的話，那么投機(jī)行為也成為問題的根本誘因。

說現(xiàn)在的情況與2007年的情況類似，大約是針對政策推出的密集度而言的。2007年房價(jià)的快速飆升，所引來的眾多調(diào)控，直接將樓市“瘋?！崩仡^，也直接造成2008年樓市的低迷。結(jié)果是在2008年多種政策“救市”，包括連連下調(diào)的利率和貸款優(yōu)惠之后市場重歸“瘋狂”。市場陷入了“一控就死，一放就亂”的僵局。

2009年頻頻出現(xiàn)的“地王”，單純的“價(jià)高者得”拿地方式，助長了市場對房價(jià)上漲的預(yù)期。聚集眾多精英的國有企業(yè)，在“地王”搶奪中頻頻得手，所折射出的市場信心，直接影響了購房人的消費(fèi)預(yù)期。

平抑房價(jià)，讓市場“瘋狂”歸于理性，或許是此次宏觀調(diào)控的目的。這些我們可以從幾個(gè)舉措的內(nèi)容進(jìn)行分析：“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限從2年恢復(fù)至5年”，無疑將遏制投資投機(jī)行為；而“國四條”的目的直接就是“遏制房價(jià)過快上漲”；建設(shè)部增加今年限價(jià)房、租賃房建設(shè)規(guī)模，無疑又是遏制房價(jià)的重拳。

宏觀調(diào)控 有效實(shí)施是根本

一位開發(fā)商認(rèn)為，近期的宏觀政策與以往幾年推出的政策，無論目的和手段都存在很多共性。基本上，都是從房地產(chǎn)最根本的資源土地和資金上著手，執(zhí)行情況如何是問題的根本。在一般的看法里，都會(huì)認(rèn)為西安屬于二線城市。泡沫比較嚴(yán)重的是一線城市，因此調(diào)控對這些城市一定會(huì)產(chǎn)生影響，而這些一線城市對西安有多大影響，雖然不能準(zhǔn)確預(yù)測，但影響只是個(gè)多少的問題。

去年舉辦的“2009華山論劍全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與中國資本市場高峰論壇”上，國內(nèi)專家?guī)缀跞空J(rèn)為房價(jià)上漲是大趨勢，而國外專家對此似乎有另外的看法。我們仔細(xì)琢磨中外專家觀點(diǎn)時(shí)不難發(fā)現(xiàn)，中國專家強(qiáng)調(diào)政策和房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的作用較多，而國外專家比較注重于歷史事實(shí)的分析。中國學(xué)者對房價(jià)和房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)要絕對得多：金巖石認(rèn)為，目前，能夠接棒政府投資驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，只有房地產(chǎn)……未來5年中國房價(jià)至少再翻一番；謝百三則給出了房地產(chǎn)跌不下來的五大原因，來印證房價(jià)上漲是大勢所趨。

最近，在復(fù)旦大學(xué)EMBA同學(xué)會(huì)年會(huì)上，萬科董事長王石再次表達(dá)其對于中國房地產(chǎn)市場的憂慮。他稱，目前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生泡沫，并且這個(gè)泡沫終將破裂。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，西安的開發(fā)企業(yè)多半會(huì)認(rèn)為西安的房價(jià)還不算高，泡沫也不大。但房價(jià)高低選擇的參照是一線城市，而在比較房價(jià)時(shí)，我們似乎沒有過多考慮一線二線城市的收入差距。

眾家觀點(diǎn)紛紜，莫衷一是。但基本上每次調(diào)控，都會(huì)對市場構(gòu)成影響，這是不爭的事實(shí)。市場變化能否出現(xiàn)與兩年前“驚人相似的一幕”，取決于市場的發(fā)展和理性。記者 王聯(lián)虎