“高房?jī)r(jià)”和“房地產(chǎn)調(diào)控”再次成為人們關(guān)注的熱詞。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月19日公布的2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)則顯示，2009年全年房地產(chǎn)成交價(jià)格約4695元/平方米，相比前一年均價(jià)上漲約24%。正是在如此大幅度的漲幅面前，全國(guó)各地開始出臺(tái)各類調(diào)控措施以防止房地產(chǎn)泡沫。

　　事實(shí)上，全國(guó)各地特別是東部沿海城市的房?jī)r(jià)水平近年來(lái)一路上揚(yáng)，上海、深圳和北京等大城市的商品房?jī)r(jià)格攀升到每平方米數(shù)萬(wàn)人民幣的水平，不僅廣大城市低收入者無(wú)力購(gòu)買，甚至大量工薪階層和城市白領(lǐng)也“望房興嘆”，淪為“房奴”和“蟻?zhàn)濉?。與此同時(shí)，由于房?jī)r(jià)的快速攀升，高收入者、部分企業(yè)甚至國(guó)際資金也大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資（投機(jī)）活動(dòng)，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。如任由這一趨勢(shì)持續(xù)下去，不但會(huì)危及房地產(chǎn)行業(yè)自身的健康發(fā)展，更積累了大量的資產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展構(gòu)成威脅。

　　筆者認(rèn)為，影響當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高的因素首先來(lái)自“供”和“求”兩個(gè)方面。從房地產(chǎn)供給的角度看，政府土地壟斷、土地財(cái)政以及保障性住房建設(shè)嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致普通住房供應(yīng)嚴(yán)重不足。所有土地歸國(guó)家所有，開發(fā)商要想獲得土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)就必須通過(guò)“招、拍、掛”的方式從地方政府手中購(gòu)買土地的使用權(quán)，政府因此獲得土地出讓金收入。據(jù)測(cè)算，近年來(lái)土地出讓金收入占各省地方財(cái)政收入的比重普遍在40%-50%左右。而由于開發(fā)商獲得土地的成本較高，再加上企業(yè)逐利的本性，開發(fā)商也傾向于開發(fā)大戶型、高房?jī)r(jià)樓盤。本來(lái)廉租房建設(shè)是增加普通住房的有效途徑，2009年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，三年的總目標(biāo)是1540萬(wàn)套。然而，這方面的執(zhí)行力度明顯不足，進(jìn)展十分緩慢。而從房地產(chǎn)需求角度看，去年年初以來(lái)寬松貨幣政策和住房信貸政策，在“拯救”房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求的大規(guī)模擴(kuò)張。僅個(gè)人消費(fèi)性住房貸款一項(xiàng)，2009年就新增1.4萬(wàn)億元，超過(guò)2005年至2008年新增個(gè)人住房消費(fèi)貸款的總和。

　　其次，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高還與我國(guó)投資渠道狹窄、投資品種單一有關(guān)。由于我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)育較晚，目前除股票市場(chǎng)外，債券、票據(jù)、期貨、基金等其他資本市場(chǎng)發(fā)育不足，可供投資、投機(jī)的渠道十分單一。因而，“先富起來(lái)的”人們只能選擇股市和樓市，以獲得財(cái)產(chǎn)性收入。特別是由于中國(guó)人口眾多且處于城鎮(zhèn)化的加速時(shí)期，人地之間的矛盾空前突出，再加上傳統(tǒng)的“居者有其屋”的思維定式，投資者更青睞于投資房產(chǎn)市場(chǎng)，年輕一代也更傾向于盡早擁有自己的一套住宅，這一切都加大了對(duì)住房需求的壓力。

　　第三，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高恐怕還與房地產(chǎn)業(yè)政策的方向有關(guān)。我們注意到，與住房的消費(fèi)品屬性和社會(huì)保障功能相比，政府更多地強(qiáng)調(diào)了住房的投資功能和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。在處理發(fā)揮政府提供保障作用和發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用方面，政府更傾向于借助市場(chǎng)的力量解決住房問題。其實(shí)，住房作為一項(xiàng)關(guān)系千家萬(wàn)戶利益的特殊產(chǎn)品，不可能完全依靠市場(chǎng)的力量滿足不同層面的住房需求。近十年來(lái)的實(shí)踐證明，在完全的商品房制度下，只能導(dǎo)致“富人越買越好，投機(jī)者越來(lái)越多，普通百姓買不起房”的局面。有關(guān)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，政府有必要也有可能通過(guò)提供廉租房或低成本住房的方式解決中低收入者的住房問題。政策執(zhí)行中的關(guān)鍵是如何甄別不同的收入層次和真正需要者，避免高收入者的欺騙和“搭便車”行為。

　　回顧近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，筆者認(rèn)為治理高房?jī)r(jià)問題的關(guān)鍵是要清晰定位房地產(chǎn)業(yè)政策的方向，厘清政府和市場(chǎng)的相互關(guān)系以及處理好房地產(chǎn)的供求關(guān)系。從短期看，有必要加快政府保障房建設(shè)的進(jìn)度，打擊部分房地產(chǎn)開發(fā)商的囤地行為，重新強(qiáng)調(diào)銀行防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的政策。而在中長(zhǎng)期，則要著重從以下三個(gè)方面穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展：一是在確保全國(guó)18億畝耕地“紅線”的前提下，促進(jìn)土地城鄉(xiāng)流轉(zhuǎn)，緩解土地供應(yīng)壓力；二是開征房產(chǎn)物業(yè)稅，使地方政府獲取的來(lái)自土地的收入從出讓環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)；三是借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建中國(guó)的住房保障體系，推進(jìn)資本市場(chǎng)建設(shè)和完善土地拍賣制度。