下半年都將面臨f地產(chǎn)政策高壓。我們必須以新的思維衡量此次政策的決心和政策風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)不能實(shí)現(xiàn)合理調(diào)整，政策持續(xù)的時(shí)間將會(huì)更長(zhǎng)，新的更嚴(yán)厲的政策將會(huì)出臺(tái)，其中房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收出臺(tái)的時(shí)間窗口已經(jīng)打開(kāi)，將成為懸在地產(chǎn)行業(yè)頭上的達(dá)摩之劍。

行業(yè)階段性拐點(diǎn)出現(xiàn)。以“新國(guó)十條”為標(biāo)志，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整的下半場(chǎng)。

供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。供給在短期內(nèi)已經(jīng)大幅增加，而中長(zhǎng)期看，供給將在1到2 年內(nèi)快速增加亦成趨勢(shì)。與此同時(shí)，需求在短期急劇萎縮，下半年或?qū)⒁驗(yàn)檎叨L(zhǎng)期低迷。供求的此消彼長(zhǎng)使得市場(chǎng)之前的供不應(yīng)求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)出現(xiàn)相對(duì)的供過(guò)于求。

調(diào)控政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌是大概率事件。此次政策調(diào)控的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的合理調(diào)整，只要這一政策目標(biāo)不實(shí)現(xiàn)，已有政策將會(huì)持續(xù)，新政策將會(huì)源源不斷地出臺(tái)，而市場(chǎng)供求關(guān)系也已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，這些都將使得房?jī)r(jià)下跌成為必然。

下調(diào)行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊佟Ｎ覀兿抡{(diào)對(duì)于行業(yè)營(yíng)業(yè)收入增速的預(yù)期至25-35%，與之對(duì)應(yīng)行業(yè)凈利潤(rùn)增速約為18-25%。

估值雖近歷史低點(diǎn)，但并不意味著趨勢(shì)性投資機(jī)會(huì)。行業(yè)估值已經(jīng)接近歷史底部區(qū)域，但由于行業(yè)趨勢(shì)已經(jīng)階段性向下，低估值并不意味著趨勢(shì)性投資機(jī)會(huì)。

繼續(xù)維持“弱于大市”行業(yè)投資評(píng)級(jí)。在政策高壓和業(yè)績(jī)下調(diào)的壓力下，行業(yè)估值重心將繼續(xù)下移，盡管中間會(huì)有超跌反彈的局部投資機(jī)會(huì)。

風(fēng)險(xiǎn)提示。政策調(diào)控矯枉過(guò)正，導(dǎo)致行業(yè)深度衰退的風(fēng)險(xiǎn)；成交量大幅低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；通貨膨脹超預(yù)期從而引發(fā)嚴(yán)厲的貨幣和財(cái)政緊縮政策。