上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所8月15日發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，最新的7月份宏觀經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年第三季度我國宏觀經(jīng)濟(jì)難見回暖。而短期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)我國房地產(chǎn)的影響如何，集中反映在社會(huì)輿論和房地產(chǎn)業(yè)界在過去一個(gè)月當(dāng)中討論的四大問題，表明人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策走勢(shì)的關(guān)心遠(yuǎn)勝于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)心，畢竟行政的力量和政策的作用至少在短期內(nèi)決定著市場(chǎng)的變化。

　　房地產(chǎn)形勢(shì)復(fù)雜性和嚴(yán)峻性遠(yuǎn)高于人們感受

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所的報(bào)告認(rèn)為，我國政府雖然在貨幣、財(cái)政政策上做出了相應(yīng)調(diào)整，但難以立馬見效，客觀上存在一個(gè)效果滯后期。有兩個(gè)情況值得特別關(guān)注：一是7月份新增貸款規(guī)模僅為5401億元，較6月份9198億元驟降；貸款實(shí)際成本上升；企業(yè)貸款需求下降。二是國家發(fā)改委和地方政府均對(duì)審批通過的投資項(xiàng)目采取不對(duì)外公布的態(tài)度，以免遭致“靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”走老路的批評(píng)，致使“穩(wěn)增長”舉措的市場(chǎng)影響不明顯。

　　盡管7月份房地產(chǎn)各項(xiàng)主要指標(biāo)除新開工面積外同比增幅均為正增長，盡管1-7月份房地產(chǎn)一些主要指標(biāo)降幅收窄，但不改我國房地產(chǎn)業(yè)的下行趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映出的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，其復(fù)雜性和嚴(yán)峻性遠(yuǎn)高于人們的實(shí)際感受，盲目樂觀不可有。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)(CRIC)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月份商品住宅銷售面積相比6月份，北京減少10.8萬平方米，上海減少16.1萬平方米，廣州1.36萬平方米，深圳減少7.07萬平方米。作為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的北上廣深的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步佐證了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性和嚴(yán)峻性。

　　我國房地產(chǎn)的回暖是短暫的，交易量和交易價(jià)格的大幅抬升缺乏政策環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐。房地產(chǎn)業(yè)依然不能明顯地拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)在“穩(wěn)增長”過程中的積極作用。考慮到房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅直線下滑和新開工量累計(jì)同比負(fù)增長擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，中長期影響市場(chǎng)正常供求關(guān)系和房屋市場(chǎng)價(jià)格的非良性格局已形成。

　　人們對(duì)調(diào)控政策走勢(shì)關(guān)心遠(yuǎn)勝于對(duì)市場(chǎng)本身

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，短期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)我國房地產(chǎn)的影響如何，集中反映在社會(huì)輿論和房地產(chǎn)業(yè)界在過去一個(gè)月當(dāng)中集中討論的下列四個(gè)問題，表明人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策走勢(shì)的關(guān)心遠(yuǎn)勝于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)心，畢竟行政的力量和政策的作用至少在短期內(nèi)決定著市場(chǎng)的變化。

　　1、出臺(tái)調(diào)控新政的緊迫性并不存在

　　在“穩(wěn)增長”宏觀經(jīng)濟(jì)政策微調(diào)預(yù)調(diào)的背景下，我國二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，其原因主要是購房貸款規(guī)模擴(kuò)大和利率優(yōu)惠、地方政府寬松執(zhí)行限購、開發(fā)企業(yè)實(shí)施以價(jià)換量的銷售策略、剛性需求階段性釋放等共同作用，但由此也產(chǎn)生了對(duì)房價(jià)反彈的擔(dān)憂。國務(wù)院派督察組，反映出高層對(duì)市場(chǎng)實(shí)情掌管不全面，對(duì)地方政府執(zhí)行調(diào)控政策不放心，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和走勢(shì)不清晰。這種情況表明房地產(chǎn)調(diào)控政策的博弈早已長期化，目前主要集中在中央和地方政府之間，其成敗仍未有定論，所以才有“關(guān)鍵期”一說。

　　從各地媒體披露出來的督察信息并經(jīng)綜合整理后，反映出督察組對(duì)各地政策執(zhí)行和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況總體上是基本滿意的，房地產(chǎn)政策調(diào)控依然在政府主導(dǎo)之下影響著市場(chǎng)，對(duì)地方政府的工作給予了基本肯定和鼓勵(lì)，也相應(yīng)提出了完善性的具體工作建議。督察結(jié)果釋放的最主要的信息就是房地產(chǎn)政策調(diào)控不會(huì)放松。

　　在現(xiàn)在我國宏觀經(jīng)濟(jì)仍在走低的情況下，16省市房地產(chǎn)督察結(jié)果又是總體基本滿意，對(duì)有的地方甚至是充分肯定，采取的態(tài)度是鼓勵(lì)性和指導(dǎo)性的。在這種情況下，不具備出臺(tái)調(diào)控新政的緊迫性，應(yīng)是合理的判斷。

　　2、短期取消商品住宅預(yù)售制不現(xiàn)實(shí)

　　對(duì)下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期之一是取消商品住宅預(yù)售制度。社會(huì)上也存在著對(duì)于這一政策實(shí)施必要性的激勵(lì)爭論。如果取消商品住宅預(yù)售制度，需要對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行修訂；需要預(yù)告社會(huì)我國會(huì)出現(xiàn)無商品住宅現(xiàn)房銷售的過渡期；一批開發(fā)企業(yè)因?yàn)轭A(yù)售款得不到形成資金鏈斷裂情況；商品住宅的開發(fā)成本因資金循環(huán)期和占用期的拉長而增加，從而導(dǎo)致銷售價(jià)格上漲。那種認(rèn)為取消商品住宅預(yù)售會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下跌的說法是不懂房地產(chǎn)的蠱惑荒誕之言，如此試錯(cuò)我們已經(jīng)多次領(lǐng)教。只要房地產(chǎn)調(diào)控政策決策者認(rèn)真思考和推盤路演之后，相信能做出明智的選擇。商品住房預(yù)售制度短期內(nèi)斷然取消的前景非常低。

　　3、今年不具備擴(kuò)大試行房產(chǎn)稅條件

　　在高層的表態(tài)和文件中，要求積極推行房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍、加大力度已有多年，房產(chǎn)稅在重慶和上海試行的效果，實(shí)際上主流已有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，即對(duì)調(diào)控房價(jià)和擴(kuò)大稅收作用有限。在一兩個(gè)城市試點(diǎn)是一回事，在全國擴(kuò)大試行又是另外一回事，原因是外部條件完全不一樣。如同經(jīng)濟(jì)特區(qū)有幾個(gè)和在全國都推行經(jīng)濟(jì)特區(qū)完全是兩回事一樣。

　　目前擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的難點(diǎn)在于：地方政府除滬渝外，沒有一個(gè)城市主動(dòng)愿意試點(diǎn)；1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》需要進(jìn)行修訂，否則就是違法違規(guī)擴(kuò)大試點(diǎn)；根據(jù)2000年頒布的《立法法》規(guī)定的立法權(quán)限和立法程序，房產(chǎn)稅征收需由人民代表大會(huì)決定，而非政府決定；應(yīng)先調(diào)整房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，再征收房產(chǎn)稅，否則會(huì)使房地產(chǎn)稅收規(guī)模進(jìn)一步增大，導(dǎo)致的還是商品住宅銷售和租賃價(jià)格上漲；土地出讓金和房產(chǎn)稅需要在法理上厘清；房產(chǎn)稅用途需要明確；北京市不愿意帶頭征收房產(chǎn)稅引發(fā)其他城市效仿，而多套房屋擁有者的最大群體在北京；到2013年才能形成覆蓋全國的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，對(duì)征收房產(chǎn)稅給予技術(shù)支撐；成為唯一的直接向自然人征收的稅種(個(gè)稅是通過單位代扣代繳)，征收難度很高。

　　房產(chǎn)稅征收不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)決策，而且還是一個(gè)政治決策。在今年我國恰恰是一個(gè)換屆政治年，此因素會(huì)極大的影響到房產(chǎn)稅的擴(kuò)大執(zhí)行。今年不具備推行房產(chǎn)稅的政治環(huán)境、法律準(zhǔn)備和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，雖然似乎輿論預(yù)熱已經(jīng)很到位了。盡管媒體報(bào)道國家稅務(wù)總局已為房產(chǎn)稅征收做集訓(xùn)，但實(shí)際上那僅是一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用培訓(xùn)班，今年為第一期，第二期和第三期分別安排在2013和2014年。

　　4、取消福利分房的改革被扭曲走樣

　　北京大學(xué)平新喬教授根據(jù)他的調(diào)查坦言目前最擔(dān)心的是，在“大躍進(jìn)”建設(shè)保障房背景下，恐怕至少有一半實(shí)際是福利分房。此后引起社會(huì)熱議。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人雖然針對(duì)平新喬的言論做出答復(fù)，但只講了我國保障房建設(shè)分配狀況和主要面向符合條件的中低收入住房困難家庭，并未對(duì)平的言論做出針對(duì)性的回應(yīng)。

　　平新喬本人在引起社會(huì)熱議和相關(guān)部門答復(fù)后，站出來表示“這是媒體的誤讀。目前制定的保障房建設(shè)目標(biāo)能完成一半就不錯(cuò)了。剩下的一半，可能需要國企、央企等企業(yè)提供一部分資金，以集資建房的形式去替代，這部分房子有一定的福利分房性質(zhì)”。

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