深圳30年間的成長(zhǎng)是中國(guó)最典型最劇烈的城市化進(jìn)程的寫(xiě)照。如今人們津津樂(lè)道的是：城市化還將高歌猛進(jìn)二十年，人口會(huì)繼續(xù)流動(dòng)、并且繼續(xù)向一線城市聚集，樓市則是未完結(jié)城市化的最大受益者……然而，本文所述的5個(gè)方面的變化，預(yù)示著城市化進(jìn)程與樓市相關(guān)的預(yù)期，正在發(fā)生改變。

如果是十年前，有人說(shuō)深圳房?jī)r(jià)要漲到2萬(wàn)元/平方米，其人會(huì)被視為神經(jīng)病。十年后的今天，房?jī)r(jià)從當(dāng)年的5000元/平方米一路漲到2萬(wàn)元以上，不少人更傾向于相信，如果放開(kāi)壓制的需求，房?jī)r(jià)還應(yīng)繼續(xù)上漲。

盡管供給越來(lái)越多，并不妨礙人們?cè)絹?lái)越看好樓市，至少是篤信其保值效應(yīng)。如果說(shuō)初期的上漲由實(shí)在的需求所拉動(dòng)，近幾年間樓市的走勢(shì)已經(jīng)完全是個(gè)“預(yù)期市”，供需因素的影響值已經(jīng)越來(lái)越小。因?yàn)轭A(yù)期，人們?cè)敢獬钟校⒗^續(xù)買(mǎi)入，拋盤(pán)有限。

這種預(yù)期因?yàn)榉績(jī)r(jià)十幾年的單邊上漲而形成，反過(guò)來(lái)，這種百折不撓的漲勢(shì)又進(jìn)一步強(qiáng)化著人們的預(yù)期。

城市化進(jìn)程的確方興未艾，現(xiàn)在要問(wèn)的是，與樓市相關(guān)的預(yù)期會(huì)否一成不變？

人口、產(chǎn)業(yè)之變

深圳30年間的成長(zhǎng)是中國(guó)最典型最劇烈的城市化進(jìn)程的寫(xiě)照。如今人們津津樂(lè)道的是：城市化還將高歌猛進(jìn)二十年，人口會(huì)繼續(xù)流動(dòng)、并且繼續(xù)向一線城市聚集，樓市則是未完結(jié)城市化的最大受益者……

不妨順藤摸瓜，人口依附于產(chǎn)業(yè)。30年城市化進(jìn)程期間，最大的推手是工業(yè)化。對(duì)香港資本開(kāi)放工業(yè)和基建投資是最初的起點(diǎn)，繼之而來(lái)的是持續(xù)的人口涌入、輪番的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。20%以上的年均G D P增速，讓深圳及珠三角地區(qū)迅速成為世界效率最高的加工貿(mào)易區(qū)。

但2007年之后，深圳居高的土地和人力成本開(kāi)始讓部分制造企業(yè)逐步外遷。此后五年間的金融危機(jī)和復(fù)蘇，其實(shí)沒(méi)有改變制造業(yè)本身的外流趨勢(shì)。2011年以來(lái)，這一趨勢(shì)更加明顯。當(dāng)年工業(yè)利潤(rùn)總額已下滑13%，今年以來(lái)下滑幅度繼續(xù)擴(kuò)大，前兩月的利潤(rùn)總額下滑近70%，2月之后官方再無(wú)此項(xiàng)統(tǒng)計(jì)。而企業(yè)虧損面一直在20%以上。

不要忽視這些數(shù)據(jù)，資本不可能無(wú)底線地支持虧損項(xiàng)目。這一輪的工業(yè)下滑趨勢(shì)形成，也很難在短期有所改變。迄今，深圳各產(chǎn)業(yè)鏈條仍高度依存于工業(yè)。過(guò)去三十年間的人口涌入，也主要是工業(yè)化帶來(lái)的人口紅利。

如果說(shuō)深圳效率和市場(chǎng)化程度遠(yuǎn)高于其它地域是個(gè)優(yōu)勢(shì)，也應(yīng)看到，深圳近年來(lái)的發(fā)展一直建立在這種效率之上且已相對(duì)持穩(wěn)，這不是能影響未來(lái)預(yù)期的變量因素。

外資、外貿(mào)之變

相比于其它地域，深圳制造業(yè)的特點(diǎn)是高度依賴(lài)外部。外資和外貿(mào)是帶動(dòng)深圳城市化最強(qiáng)勁的發(fā)動(dòng)機(jī)。而當(dāng)前全球范圍的金融危機(jī)首先沖擊的就是外資和外貿(mào)這兩大通道。至少目前，自身努力的轉(zhuǎn)型升級(jí)還撼動(dòng)不了這根主線。(來(lái)源:南方都市報(bào) 南都網(wǎng)

拋卻工業(yè)本身不談，很多數(shù)據(jù)已經(jīng)在發(fā)出警示。(來(lái)源:南方都市報(bào) 南都網(wǎng)

用電量和用水量是更直觀的因素。寶安、龍崗兩個(gè)工業(yè)和人口大區(qū)，前七月用電量和用水量增速均在大幅放緩，其中兩區(qū)用水量均下降1%左右，龍崗區(qū)用電量也下降近1%。放在短期階段來(lái)看，該數(shù)據(jù)并非節(jié)能效果所能解釋?zhuān)喾从车氖钱a(chǎn)業(yè)和居住人口的變動(dòng)。

與國(guó)內(nèi)多數(shù)區(qū)域相同，據(jù)國(guó)稅局的統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，不光工業(yè)利潤(rùn)，除銀行業(yè)外，深圳其它主要行業(yè)的利潤(rùn)在全線下滑。盡管與此同時(shí)用工成本在增加。但利潤(rùn)壓縮之下的用工成本增加無(wú)法帶來(lái)居民整體收入大幅增長(zhǎng)的預(yù)期。

按照此前本專(zhuān)欄對(duì)深圳人收入結(jié)構(gòu)的分析，如果沒(méi)有未來(lái)的增長(zhǎng)預(yù)期，完全無(wú)法支撐目前樓市存量資產(chǎn)的價(jià)格。

稅政之變

未來(lái)一年，各位恐怕需要密切關(guān)注房產(chǎn)稅政的變化。

近幾年來(lái)深圳樓市的二手房成交已遠(yuǎn)超過(guò)一手新房。前者多在后者的兩倍以上。二手房已是深圳樓市交易的主體。2011年，深圳開(kāi)始強(qiáng)化針對(duì)二手住宅交易環(huán)節(jié)的稅政，即以評(píng)估價(jià)征稅。該政策出臺(tái)之后，二手房成交量暴跌七成以上。2011年全年，二手房成交套數(shù)同比2010年大減四成。這是交易成本增加的影響。

仍在爭(zhēng)議中的房產(chǎn)稅則將直接針對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅。既往的房?jī)r(jià)上漲，除了信貸寬松之外，非常重要的因素在于持有和交易成本的低廉，炒家不憚?dòng)诔钟校幢憧罩谩Ｏ鄬?duì)于漲幅價(jià)差的預(yù)期，完全可忽略持有和交易的成本。

但未來(lái)，這兩方面成本的逐步增加將會(huì)讓炒房客望而卻步，并推動(dòng)二手房的場(chǎng)內(nèi)炒家加速離場(chǎng)。

信貸之變

房地產(chǎn)是典型的資金密集型企業(yè)。之所以能有過(guò)去十年的跨越式發(fā)展，因?yàn)槟苡行У乩眯刨J杠桿。但現(xiàn)在，這個(gè)杠桿效應(yīng)被大打折扣。2010年以來(lái)絕大多數(shù)企業(yè)的借貸成本一路走高。溫州和鄂爾多斯已經(jīng)在展示信貸游戲結(jié)束之后的初步成果。

不少人會(huì)有疑問(wèn)，20 12年與2008年有何不同？

從信貸環(huán)境看，的確大有不同。目前可查到的深圳統(tǒng)計(jì)局口徑的本地房企負(fù)債率，在2008年僅有72%。20 10年，這一數(shù)據(jù)已急劇升高到93%。盡管此后兩年數(shù)據(jù)尚闕如，但兩年間多數(shù)房企并未通過(guò)快速的周轉(zhuǎn)改變自己的負(fù)債狀況。

高速發(fā)展的房地產(chǎn)，最急需的是流動(dòng)性，無(wú)論是信貸資金還是房產(chǎn)交易。走到今天，如果不能通過(guò)去庫(kù)存快速周轉(zhuǎn)資金，房企能繼續(xù)增加的杠桿是有限的。而過(guò)高利率的借貸在現(xiàn)狀之下很快會(huì)演變成未來(lái)的隱患。

歷來(lái)各地地產(chǎn)泡沫的破滅，無(wú)一不是地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈問(wèn)題所觸發(fā)。

結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變

金融改革、總部經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)，這些名詞或許是未來(lái)深圳可以寄托的預(yù)期所在。(來(lái)源:南方都市報(bào) 南都網(wǎng)

在上篇中，筆者曾經(jīng)就官方數(shù)據(jù)分析過(guò)深圳的人口收入結(jié)構(gòu)。如果當(dāng)前的分配失衡結(jié)構(gòu)在未來(lái)能有所改變，會(huì)給樓市增加更多的有效需求人群。但當(dāng)前的分配政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)如果無(wú)法發(fā)生快速的變化，不會(huì)帶來(lái)財(cái)富分配的實(shí)質(zhì)性變化。

前海是深圳人寄托未來(lái)發(fā)展預(yù)期的典型代表。如果深圳未來(lái)能以金融產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)充、總部經(jīng)濟(jì)迅速壯大以及新興產(chǎn)業(yè)成群崛起，來(lái)樹(shù)起迥異于以往的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而帶來(lái)人口結(jié)構(gòu)的變化，會(huì)給樓市帶來(lái)利好預(yù)期。這也是如今可見(jiàn)的唯一希望所在。

因?yàn)檫^(guò)去深圳新增人群的結(jié)構(gòu)無(wú)法帶來(lái)對(duì)樓市的有效需求。大專(zhuān)及以上學(xué)歷人口數(shù)僅占常住人口的17%。市長(zhǎng)許勤給出的數(shù)據(jù)是：“深圳非戶(hù)籍人口中大專(zhuān)及以上文化程度比例一直在6%左右，初中及以下學(xué)歷則維持在70%左右。”

問(wèn)題在于，深圳目前是否建立起了金融產(chǎn)業(yè)鏈的話語(yǔ)權(quán)？是否有足夠的研發(fā)人口和資源做支撐？是否有足夠高端和足夠數(shù)量的教育科研優(yōu)勢(shì)？

這是目前尚存而待解的懸疑。