在今年9、10月上海土地出讓公告中，商業(yè)用地及商辦用地占據(jù)了近八成。然而在中心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場相對飽和、遠郊人口消費能力尚未成型以及存量巨大等因素共同影響下，許多區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)供求比已嚴重失衡，成為庫存“重災(zāi)區(qū)”。

“記者從上海土地規(guī)劃局網(wǎng)站了解到，今年9、10月上海土地出讓的112至129號公告中，商業(yè)用地及商辦用地占據(jù)了近八成，且大多位于嘉定、奉賢等遠郊區(qū)域。那些商業(yè)物業(yè)開發(fā)已經(jīng)進入飽和的新興區(qū)域，如果繼續(xù)追加商業(yè)用地，很大可能在未來一段時間內(nèi)加劇供大于求。‘事實上，上海部分板塊已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)過剩的情況，其中浦東惠南板塊的商業(yè)地產(chǎn)存量消化期甚至達到了12年。’上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對記者表示。”

閔行七寶小“綜合體”被淘汰

位于閔行七寶板塊的一家商業(yè)廣場“旺鋪”變“空城”的消息，近期被媒體傳得沸沸揚揚。這家商場曾在2009年末因為其產(chǎn)權(quán)式可售商鋪的稀缺性而創(chuàng)下銷售奇跡，但遭遇了推遲開張、招商無力等一系列事件后，如今的場面是小業(yè)主低價拋售，大客戶生意寥寥。

“七寶這家廣場是典型的區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)過剩的受害者，項目周邊匯聚了眾多實力強勁的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，包括巴黎春天、凱德嘉茂、萬象城、星鉆城等，商業(yè)密集度過高勢必會淘汰一些規(guī)模較小的商業(yè)綜合體。”一位業(yè)內(nèi)專家對記者表示。

錦和投資集團品牌總監(jiān)沙立松分析指出，作為上海樓市發(fā)展最成熟的區(qū)域，閔行區(qū)是上海人口導(dǎo)入最徹底的城區(qū)，雖然地處外環(huán)之外，但人口密度卻一點不遜色于外環(huán)內(nèi)的部分中心城區(qū)。多年來該地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展始終不緊不慢地伴隨著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并且逐步成熟。但近兩年來，伴隨著虹橋商務(wù)區(qū)、莘莊商務(wù)區(qū)、七寶商務(wù)區(qū)以及浦江鎮(zhèn)的建設(shè)，在住宅供地捉襟見肘的情況下，閔行區(qū)商辦用地卻驚人地集中上市，一年多時間內(nèi)，集中供應(yīng)315.78萬平方米。雖然虹橋商務(wù)區(qū)巨大的商業(yè)規(guī)劃令人憧憬，閔行七寶、莘莊商業(yè)成熟度也遠遠高于外環(huán)外的其他區(qū)域，但即便如此，在區(qū)域原有商業(yè)辦公的基礎(chǔ)上，板塊是否能支撐如此巨大的商辦體量還是令人擔憂。

合景泰富地產(chǎn)上海公司營銷策劃總監(jiān)楊子江則認為，一些中外環(huán)乃至外郊環(huán)的部分區(qū)域，存在一定程度的商業(yè)供求不均衡情況，隨著人口的逐漸導(dǎo)入，配套的完善，市政交通設(shè)施的到位，會逐步調(diào)整改善。打個比方，目前這些區(qū)域的成熟度也許只有30%～40%，今后每年推進6-8個百分點的話，再過5年左右，有望達到60%～70%的成熟度，那么就會改善目前的商業(yè)地產(chǎn)過剩情況。

嘉定主城區(qū) 供求比失衡嚴重

上海中原研究咨詢部提供的最新數(shù)據(jù)顯示，嘉定主城區(qū)板塊一手商鋪和辦公項目存量為49.83萬平方米，按照近一年的平均去化速度計算，消化這些存量需要6年。

宋會雍對記者表示，嘉定主城區(qū)板塊，目前已有大量商業(yè)項目入駐，像綠地商業(yè)廣場、永潤星辰休閑廣場、上海文化信息產(chǎn)業(yè)園，而人口導(dǎo)入遠沒有達到支撐商業(yè)運營的狀態(tài)，但基于新城的概念，開發(fā)者仍樂于及早布局，并著眼于未來收益。

同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，嘉定區(qū)一手辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)月度供求比在3-6之間，個別月份高達8.9。而去年一整年，除12月份外，整個市場供求比基本在1-3之間。很明顯，今年嘉定區(qū)辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)嚴重供過于求。從整個嘉定區(qū)市場存量來說，截至7月11日，嘉定區(qū)辦公類產(chǎn)品存量53.4萬平方米，占到整個上海市辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)存量的11%。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，由于區(qū)域內(nèi)辦公類用地供應(yīng)較大，在這樣的一個非傳統(tǒng)的辦公區(qū)域，開發(fā)企業(yè)為了實現(xiàn)項目資金的快速回籠，以“公寓式辦公樓”方式進行開發(fā)銷售，以此來規(guī)避區(qū)域內(nèi)辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)短期內(nèi)供求比過大、市場去化難度增加的問題。

“嘉定板塊，雖然今年以來累計僅成交4幅商辦地塊，但2011年至今嘉定板塊累計成交商辦地塊達到18幅，且成交地塊規(guī)劃總建筑面積達到了74.87萬平方米，僅次于浦東新區(qū)的88.52萬平方米。這一體量對于板塊成熟度、人口導(dǎo)入程度遠遠落后于其他板塊的嘉定區(qū)而言，無疑其未來所面臨的市場風險將更大。板塊的商業(yè)地產(chǎn)前景不容樂觀。”沙立松表示。