8月15日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局（以下簡(jiǎn)稱“上海市規(guī)土局”）掛牌出讓黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊（以下簡(jiǎn)稱“1-12地塊”），起始總價(jià)高達(dá)20.5億元，折合樓面均價(jià)28983元/平方米。如該地塊成功出讓，將有望成為今年上海商業(yè)用地中的單價(jià)地王。

截至8月22日，共有8家房企領(lǐng)取了競(jìng)買申請(qǐng)書。

公告顯示，1-12地塊東至浦明路，南至張家浜，西至1-11地塊，北至浦電路延伸線，出讓面積11788.7平方米，容積率為6，土地用途為商業(yè)用地。同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，上海自今年1月至今共成交34幅商辦類地塊，其中4幅的樓板價(jià)超過2萬元/平方米。今年4月19日，石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司以1.57億元競(jìng)得楊浦區(qū)五角場(chǎng)街道313街坊商辦地塊，折合樓板價(jià)25163元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士指出，即使以底價(jià)成交，1-12地塊仍可打破此前楊浦區(qū)五角場(chǎng)街道313街坊地塊保持的今年最高單價(jià)紀(jì)錄。“1-12地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)會(huì)引起大量投資者和開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，但不會(huì)出現(xiàn)30%以上的溢價(jià)率。”

地王集中營

由于距離陸家嘴中央商務(wù)區(qū)僅2公里，黃浦江沿岸E18單元成為眾多實(shí)力房企關(guān)注的焦點(diǎn)。截至目前，這片面積為114公頃的土地在土地公開市場(chǎng)拍賣的總金額已達(dá)128.42億元。

2005年6月，新鴻基以31.85億元競(jìng)得濰坊新村住宅地塊，折合樓板價(jià)為20178元/平方米；2009年9月，E18單元1-10地塊被海航集團(tuán)以18.24億元競(jìng)得，樓板價(jià)為36538元/平方米；同為2009年9月，保利地產(chǎn)以30.05億元的價(jià)格摘得面積較大的E18單元1-8地塊；2010年，九龍倉獲得的E18單元9-3住宅地塊的樓板價(jià)更是刷新了上海的土地單價(jià)紀(jì)錄，達(dá)到35490元/平方米。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，此次推出的1-12地塊與上述幾幅地王地塊沿浦明路從南至北依次排開。在1-12地塊北側(cè)，僅一墻之隔即為海集團(tuán)航拿下的E18單元1-10地塊，目前各類大型工程機(jī)械正在施工。其工地的公告欄顯示，項(xiàng)目將建成海航的總部辦公大樓。再往北去，滬上知名豪宅大盤——新鴻基濱江凱旋門項(xiàng)目正在進(jìn)行高層公寓的外立面裝飾，沿江別墅正在開挖地基。

“規(guī)劃地塊的用地性質(zhì)為旅館業(yè)用地，主要開發(fā)功能的意向是酒店、住宿和高端會(huì)議用途。”上海市規(guī)土局一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，1-12地塊位于E18單元核心功能組團(tuán)，未來主要為周邊住宅和辦公項(xiàng)目提供相關(guān)配套。

上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司咨詢師邵明浩指出，1-12地塊的建筑面積約為7.07萬平方米，建筑限高為150米，預(yù)計(jì)未來的主體建筑物將在10層左右，建成五星級(jí)酒店的可能性不大。地塊周邊有世茂濱江花園、家化濱江苑、國信世紀(jì)海景等成熟的居住社區(qū)，具有人口優(yōu)勢(shì)，如規(guī)劃成精品特色酒店，則可與陸家嘴酒店群形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

“E18單元在具有濱江景觀資源的同時(shí)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，北連小陸家嘴核心商務(wù)區(qū)，南接世博園央企總部聚集區(qū)，同時(shí)受益于兩個(gè)板塊需求的外溢。”中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)陳延彬指出，1-12地塊作為板塊內(nèi)首幅以服務(wù)功能為主的商業(yè)用地，可挖掘鄰近的豪宅區(qū)及高檔商業(yè)、商務(wù)區(qū)的潛在需求，彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)商業(yè)資源較為低端的不足。

難續(xù)“傳奇”

在時(shí)下這場(chǎng)延續(xù)一年多的土地市場(chǎng)寒流中，E18單元也曾遭遇“滑鐵盧”。2011年10月，黃浦江沿岸E18單元7-7住宅地塊掛牌伊始，就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，2.16億元的起拍價(jià)或引起房企激烈爭(zhēng)奪，甚至?xí)某龈咭鐑r(jià)，創(chuàng)下2011年上海住宅用地的單價(jià)地王。然而最終，7-7地塊卻慘遭市場(chǎng)冷遇。到接受競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間，有16人領(lǐng)取了申請(qǐng)書，但卻無一人申請(qǐng)競(jìng)買。去年12月1日，上海市規(guī)土局終止了該地塊掛牌。

“7-7地塊沒有選對(duì)上市的時(shí)間點(diǎn)，由此造成的意外流拍影響了E18單元的區(qū)域投資價(jià)值。”同策咨詢資深分析師許之靜指出，此次1-12地塊的推出恰逢土地市場(chǎng)初步回暖，開發(fā)商拿地意愿轉(zhuǎn)強(qiáng)，預(yù)計(jì)會(huì)以10%~20%的溢價(jià)率成交。但由于當(dāng)前仍處于宏觀調(diào)控背景下，地方政府和開發(fā)商對(duì)出現(xiàn)地王都非常謹(jǐn)慎，因此1-12地塊的最終溢價(jià)率可能不會(huì)超過30%，很難再次制造“傳奇”。

“1-12地塊的起拍價(jià)目前是E18單元內(nèi)最高的。”陳延彬認(rèn)為，該地塊有可能在掛牌時(shí)就提高了起拍價(jià)，以防止成交時(shí)出現(xiàn)50%以上的高溢價(jià)率。在目前土地市場(chǎng)較為敏感的時(shí)期，土地出讓的前期準(zhǔn)備工作應(yīng)該更為謹(jǐn)慎、細(xì)致。“時(shí)隔兩年后再推地，E18單元的"黃金地塊群"最需要的是一次成功的出讓。”

滬上一家知名房企的高管認(rèn)為，E18單元此前出讓的商業(yè)地塊，規(guī)劃建設(shè)難度均較高，須符合上海總部經(jīng)濟(jì)和國際金融中心建設(shè)的相關(guān)要求，“相比之下，1-12地塊屬于旅館業(yè)用地，其項(xiàng)目開發(fā)和后期運(yùn)營的難度較小”。