曾經(jīng)的“桂冠”，現(xiàn)在的“燙手山芋”。從今年年初以來，申城2009-2010年的多個地王、“溢價地王”，尤其是嘉定板塊的地王后遺癥正頻頻發(fā)生。上周更是出現(xiàn)了優(yōu)惠后“賠本賺吆喝”的新盤。按照兩年的建設(shè)周期計算，開發(fā)商在2009年土地市場最為瘋狂時拿下的項目將陸續(xù)上市，是否還會出現(xiàn)放下身段的平民地王，甚至擊穿成本價還有待觀察。

　　溢價地王

　　常發(fā)豪庭國際：

　　最低價相當(dāng)于“樓面價”

　　優(yōu)惠后1.3萬-1.4萬元/平方米的均價，最低單價1.2萬元多一點。這個價位在嘉定的新盤中其實確實挺“實惠”的，但是如果把它和當(dāng)初拿地時的“成本價”對比，就會有驚人的發(fā)現(xiàn)——該樓盤優(yōu)惠后房源的最低價已經(jīng)幾乎相當(dāng)于樓面價了。

　　這個幾乎要上演“面粉貴過面包”的樓盤是常發(fā)豪庭國際，2009年底土地出讓成交樓面價為12076元，雖單價不高，但土地的溢價率卻達(dá)到驚人的435.29%。也被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為"溢價地王"。

　　記者咨詢了多位地產(chǎn)圈內(nèi)人士，均認(rèn)為這次常發(fā)豪庭國際開盤優(yōu)惠幾乎是“賠本賺吆喝”。“1.2萬元的樓面價，算上人工、財務(wù)、建安成本和營銷費用，各種成本七七八八加在一起怎么也要差不多1.8萬元了，而且就算每平方米賣1.8萬元都不賺錢。”

　　“實際上，開發(fā)商在拿地時都是通過對未來的房價預(yù)期來倒推土地價格的。”21世紀(jì)不動產(chǎn)上海市場研究中心分析師羅寅生說，在市場最高潮的時候，開發(fā)商普遍對未來房價持樂觀預(yù)計，所以房價預(yù)期就很高，倒推回來的土地價格在如今就明顯畸高。在如今市場形勢急轉(zhuǎn)直下，當(dāng)初那部分以高價競得的土地正成為開發(fā)商手上的“燙手山芋”。在現(xiàn)今樓市成交低迷、融資困難等背景下，在售的地王項目，根據(jù)企業(yè)自身資金情況及運營策略，部分或存在放棄眼前利潤，考慮適量的降價甚至虧本出售，用以回籠資金的可能性。

　　“這個可以算作地王后遺癥的一個體現(xiàn)吧。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟說。他坦言，與中海地王貼近成本銷售而言，該項目此次推出的價格肯定是虧本的。從銷售情況看，低價策略還是取得了一定效果。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至8月23日的數(shù)據(jù)，該樓盤已售出67套房源。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，此次以低于成本價的優(yōu)惠面世，估計可能一方面資金有壓力，另一方面周邊項目壓價太厲害。根據(jù)同策咨詢研究中心統(tǒng)計，該項目所在的嘉定新城板塊，從去年1月到今年7月，19個月中有12個月處于供過于求的狀態(tài)，今年7月以來供求比更是達(dá)到1比1.85。該樓盤周邊擁有新城金郡、保利湖畔陽光[最新消息 價格 戶型 點評]苑[最新消息 價格 戶型 點評]、疊翠峰[最新消息 價格 戶型 點評]等項目，售價都在1.3萬-1.5萬元/平方米。這也使得該項目不可能開得太高。

　　此外，7月下旬開始，國務(wù)院派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查，此舉在一定程度上影響了開發(fā)商對樓市的預(yù)判，讓開發(fā)商在推盤計劃和定價方面也更加謹(jǐn)慎。

　　總價地王

　　中海紫御豪庭：

　　加推未敢漲價

　　5月的最后一個周末，中海地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]在滬的地王項目中海紫御豪庭首次開盤。該項目位于中環(huán)內(nèi)的普陀長風(fēng)核心地塊，與古北相鄰。2009年，中海地產(chǎn)以70億元的天價競得該項目所屬地塊，創(chuàng)造了當(dāng)年全國總價“地王”，平均樓板價達(dá)到22409元/平方米。此前，市場曾預(yù)期該項目開盤價將高達(dá)7萬元/平方米，時隔兩年多，“地王”項目終于亮相，隨著項目正式開盤，開發(fā)商報出的3.2萬元/平方米起(計入優(yōu)惠促銷活動折扣)，3.8萬元/平方米的均價出乎不少業(yè)內(nèi)人士的意料，“拿地的凈價加上建安成本、裝修成本等，低至3.2萬元/平方米的銷售價格幾乎可以說是‘微利’了。”

　　由于價格大大低于“預(yù)期”，中海紫御豪庭取得了不錯的銷售成績。看到“成績單”后的開發(fā)商趕緊趁熱打鐵，于7月中旬又加推了168套房源。與以往開發(fā)商看到行情好就抬價不同，這次加推的房源售價仍和前一批差不多，且保留了不少優(yōu)惠措施。日前記者來到中海紫御豪庭售樓處，銷售人員告訴記者，公司5月份開盤時共有700多套精裝修的房子，現(xiàn)在還剩300多套。購房者交的50萬元定金可以抵扣總價款的120萬元，若在10日內(nèi)簽約，購房者還可享受兩種折扣優(yōu)惠，一個月內(nèi)付全款享受96%的折扣，兩個月內(nèi)付全款則為98%的折扣。

　　截至8月23日，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤已售出312套，去化率近六成。這與其采取低開的策略是分不開的。

　　單價地王

　　佘山瓏原：

　　一年只賣出9套

　　也有的“地王”在采取大幅降價求售后，仍未擺脫僵局。在經(jīng)歷了長達(dá)9個月的銷售零記錄后，位于松江的類別墅項目佘山瓏原一度推出低于6折優(yōu)惠的宣傳，價格與周邊同類產(chǎn)品已基本持平。而2010年初，招商[簡介 最新動態(tài)]和萬科以17.16億聯(lián)合拍下項目所在松江廣富林2-4號地塊時，樓板價高達(dá)16378元/平方米，為松江的單價地王。

　　日前記者來到了佘山瓏原，其售樓處即是休閑會所，可能是工作日，又是中午的原因，記者來到時只有一位工作人員，半小時內(nèi)并沒有任何顧客前來咨詢。作為曾經(jīng)的"地王"，它占盡了地理優(yōu)勢，面朝廣富林文化遺址，背靠著佘山國家旅游度假區(qū)，周邊連接著新松江CBD、松江大學(xué)城等成熟配套設(shè)施，高溢價下的“搶灘”熱潮也就在這塊地皮上應(yīng)運而生了。

　　盡管今年年初曾推出了20套特價房源可享6折優(yōu)惠，在近期已經(jīng)取消了這項優(yōu)惠措施。記者了解到，除了送露天陽臺、花園、停車庫和地下室外，并沒有大幅優(yōu)惠的趨勢。在售的毛坯聯(lián)排和類獨棟別墅均價大約在3萬多至4萬多，新增精裝修的疊加別墅均價在25000至32000元/平方米左右。

　　銷售人員介紹，18套疊加別墅銷售較好，售出了10套左右，然而聯(lián)排別墅的銷售較不樂觀。“我們的房子近期不會有降價優(yōu)惠，我們采取一房一價的成交方式，價格可面議，但優(yōu)惠的幅度不會太大。”

　　記者在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上看到，佘山瓏原自去年6月開盤以來，共推出125套房源，從去年6月到現(xiàn)在一共賣出9套房，而且都是今年3月4月簽約的，5月份以后就再沒賣出一套了。