日前出臺的東莞市《加快推進“三舊”改造促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的若干意見》(下簡稱《意見》)，將于9月1日起實施，持續(xù)至2015年8月31日。日前，東莞市三舊辦相關負責人對該新政進行了詳細解讀。

作為東莞“三舊”改造的綱領性文件，《意見》首次引入了“工業(yè)地產(chǎn)”的概念：即占地15畝且容積率1.5及以上的舊改項目，改造后建成的工業(yè)大廈等可分割出售產(chǎn)權(quán)。市三舊辦表示，今后將鼓勵對舊廠房用地的整合改造，舊廠房用地改造成工業(yè)用地不僅可享受專項資金補貼，還可免交土地出讓金，容積率也可不設上限。

不希望“三舊”都改造成房地產(chǎn)

目前東莞超過七成的“三舊”改造都是改做商品房項目，產(chǎn)業(yè)項目卻不多。為此，《意見》規(guī)定，今后“三舊”改造用地規(guī)劃為居住和商業(yè)用地的比例，市區(qū)不高于60%，鎮(zhèn)不高于40%。

此外《意見》還將原土地使用權(quán)人自行改造補繳的土地出讓金市、鎮(zhèn)、村分成比例由2:4:4調(diào)整為4:2:4，第三類鎮(zhèn)的分成比例則由1:5:4調(diào)整為3:3:4，即村一級的分成沒變，而鎮(zhèn)區(qū)分成減少了兩成。

“將鎮(zhèn)區(qū)一級的分成比例下調(diào)，是為了抑制‘工改商’。”該負責人指出，這樣做是“鼓勵‘三舊’上馬產(chǎn)業(yè)類項目，不希望改造都去搞房地產(chǎn)，多用于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級項目”。

此外《意見》透露，東莞將設立一個市“三舊”改造專項資金。該負責人介紹，土地出讓金市里分成的部分將全部注入該專項資金，而集體經(jīng)濟組織與其他單位合作改造，辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)繳納的稅費，市留成部分也將全額注入。

容積率不設上限 鼓勵建高層工業(yè)樓宇

《意見》中明確，為提升土地的承載力，在符合相關技術規(guī)范的前提下，工業(yè)、倉儲用地的容積率不設上限。也就是說，工業(yè)、倉儲用地上的樓宇可以盡量往高建。該負責人介紹，這樣做的目的是鼓勵多開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)、開發(fā)高層或多層的工業(yè)樓宇。只要是在交通等公共配套設施完備，其他技術規(guī)范的前提下，“三舊”改造中的工業(yè)和倉儲用地就可以享受“容積率不設上限”的實惠。

“香港的高層工業(yè)樓宇就特別多，這一點我們可以向香港學習。”該負責人表示，希望能夠通過這一優(yōu)惠政策改造一批簡易的舊廠房，將東莞的工業(yè)廠房“拔高”，提高土地利用效率，向空間要土地。

舊廠房改造后可用于“2.5產(chǎn)業(yè)”

根據(jù)此前的規(guī)定，舊廠房改造后的工業(yè)用地只能用于發(fā)展制造業(yè)或作為倉儲用地。而此次《意見》則是這樣規(guī)定的：經(jīng)市經(jīng)信部門認定的生產(chǎn)性服務業(yè)項目，即介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間且與制造業(yè)直接相關的配套服務業(yè)(也被稱為“2.5產(chǎn)業(yè)”)，可使用工業(yè)用地，但不得改變用途。

該負責人解釋說，這就意味著改造后土地不再限于第二產(chǎn)業(yè)，而也可用于“2.5產(chǎn)業(yè)”，包括現(xiàn)代信息服務、物流會展、科技服務、文化創(chuàng)意、服務外包。不過，建成后，只租不售，而且只能租給“2.5產(chǎn)業(yè)”項目。

此外，該負責人介紹，舊廠房改造不改變用途，只提高容積率的，可免交土地出讓金。而為了鼓勵參與產(chǎn)業(yè)類項目改造的積極性，此次《意見》中還明確，“工改工”項目在政府實施拆除和新建兩個階段還可分別獲得40~80元/平方米(土地面積)和60~100元/平方米的專項補助。

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