地產開發資金來源
(一)企業自有資金
房地產開發企業擁有一定數額的自有資金，是進行房地產開發的前提條件。企業自有資金的多少，是房地產開發企業資質審查及級別劃分的標準之一。例如我國規定一級房地產開發公司需有自有流動資金1000萬元以上。由此可以看出，自有資金在某種程度上決定著房地產開發經營企業的規模大小。房地產開發企業自有資金一般包括現金和其他速動資產，及近期可收回的各種應收款。另外，企業通過內部資金的挖掘，合理安排利用，也可作為自有資金應付臨時的資金需要。如利潤留成，竣工房屋的保險金，房屋在建過程中應支付而暫未支付的工程進度款，應付而未付或近期支付的材料費、設備費和應交稅金等。
通常情況下，房地產開發企業不可能在銀行存有大量的貨幣資金來等待投資開發項目，但某些存于銀行用于透支貸款、保函或信用證的補償余額等凍結資金，若能爭取早日解凍，也可作為貨幣資金使用。另外，速動資產的變現也是重要的資金來源之一。速動資產一般包括企業持有的各種銀行票據、股票、債券等(可以轉讓、抵押或貼現而獲得貨幣資金)，以及其他可以立即售出的建成樓宇等。至于各種應收款，包括已定合同的應收售樓款及其他應收款。
房地產開發商根據市場供求狀況，只要能判斷開發項目的預期收益高于企業自有資金的機會收益(如銀行存款利息等)或高于速動資產變現損失(包括機會損失)等，就可以根據自身的能力，適時投入白有資金，獲取投資回報。
(二)銀行貸款
任何房地產開發企業要想求得發展，取得銀行和其他金融機構的支持是不可少的。而且由于“杠桿效應”存在，任何開發商都不可能、也不愿意完全靠自有資金周轉而不利用銀行或其他金融機構的借貸資金進行房地產項目開發。因此，通過金融機構，進行銀行信貸是房地產開發經營資金的主要來源之一。房地產開發企業按一定條件和手續，向金融機構申請信貸，這部分信貸資金就構成負債的一部分。
房地產開發企業向銀行申請貸款，銀行一般根據企業資信、業績、實有資本、擬開發項目的成本和預期效益，以及貸款用途和使用方向進行審核，決定是否給予貸款。
銀行向房地產開發企業貸款的形式一般有以下10種：
1．房產抵押貸款。是指銀行要求借款者以其合法的房產商品為抵押物作為保證的貸款。它必須訂立《抵押供借貸款合同》才能生效。貸款利率按固定資產貸款利率。對職工個人貸款根據房價高低或購房人的承受能力，利率比前稍低。房地產抵押貸款期限一般較長。
2．土地使用權抵押貸款。是指貸款人以通過出讓或轉讓方式合法取得的土地使用權作為抵押物向銀行申請貸款。
3．商品房建筑材料、設備補償貿易貸款。是銀行對商品房開發經營企業用于建筑材料、設備補償貿易中發放的貸款。補償貿易是一方向另一方提出購置機器，設備、技術等的資金，另一方則在生產后以產品或商定的其他產品來償還資金的一種方式。
4．商品房開發經營企業流動資金貸款。向銀行申請這部分貸款，要附有主管部門批準的項目建議書、可行性研究報告、初步設計和總概算及擁有30％以上的自有流動資金。貸款利率按國家規定的流動資金貸款利率計息。
5．城市開發流動資金貸款。是指銀行為房地產開發企業發放的用于城市綜合開發的一種建設流動資金。投放重點是城市住宅及其配套工程。
6．住宅投資撥款改貸款，簡稱“撥改貸”。是指國家預算安排的住宅建設投資由國家財政撥款改為銀行貸款。
7．房地產貼息貸款。是指銀行發放的貸款額度由國家下達、貸款利息由國家補貼的房地產貸款。在房地產建設資金尚未得到完全由銀行貸款的時候，貼息貸款是必不可少的一種方式。這種貸款面向的對象主要是機關、事業單位。該項貸款主要用于城市文化設施和公用福利性設施的開發建設。
8．自建公助貸款。是指銀行為扶助城鎮居民和職工自建住房所發放的貸款。自建房屋產權歸個人所有。
9．私人購房貸款。是指銀行向私人購房者發放的用于購置房屋的專項貸款。
10．儲、貸結合的私人購房貸款。是指先由購買商品房的城鎮居民儲蓄，儲蓄達到一定金額后，銀行對其購房資金不足部分給予貸款。其特征是“先存后貸”、“專存專貸”、“存貸掛鉤”。
以上10項房地產貸款形式，其中第1、2、9、10項為長期貸款，其余6項為短期貸款。前者的貸款期限一般超過3年，且以房地產抵押為特征。后者的貸款期限限制在3年之內。由于長期貸款，銀行本身要承受因通貨膨脹、經濟波動所產生的風險，相對來說，短期貸款銀行承受的風險較小，企業也不用以房地產作抵押，而且獲得貸款較容易。
(三)社會資金
社會資金主要是指通過發行房地產股票和債券籌集社會閑散資金，用于房地產開發建設。它可以在很短時間內，迅速聚集大量資金。房地產證券是房地產開發資金籌集的一條重要渠道。
1，房地產股票。通過企業改制重組，成立的股份制房產開發公司(企業)可以通過發行股票的方式籌集開發資金。房地產股票是股票持有人對房地產股份公司(企業)相應的財產份額的私人占有權，是持有人對企業進行的一種投資。任何人，無論購置多少份額的股票，均對企業擁有部分所有權(股權)。當企業盈利時，所有股票持有人按股份領取股息和分紅。股東在股份公司享有的權利的大小，取決于該股東持有股票的股數。與債券不同，股票允許轉讓但無權要求企業收回。因此，購買股票是有經營風險的。所以，股票持有人作為股東承擔房地產股份公司的有限責任，同時享有相應的權利，并承擔相應的義務。
股份制房地產開發公司(企業)可以發行以下四類股票：
(1)普通股。普通股是指其收益隨著股份公司利潤的變動而變動、股東權益不受限制的一種股票。在股份制公司(企業)剛成立時，一般都要首先發行普通股票，這也是公司(企業)的基本股票。一般普通股的發行額占股份制公司(企業)股票總發行額的比例最大，占有的股東數也最多。
(2)優先股。優先股是指可以比其他股票優先取得股息和分配剩余財產的股票，一般在吸引保守投資者投資、獲得或合并其他公司、擴充和改善企業生產經營狀況時發行。優先股也是股份制公司(企業)發行的一種主要股票。
(3)后配股。后配股是指在利潤分配和剩余財產分配方面后于普通股的股票。這種股票主要用于政府為支持某項事業時，與股份公司達成在企業效益不好時可以免付股息的協議。但是，若企業效益好，則后配股股東能獲得剩余的全部紅利。這種股票發行較少。
(4)混合股。混合股是指在股息分配方面優先、而在剩余財產分配方面墊后的將兩種權利混合起來的股票。這種股票發行很少。
2．房地產債券。債券是債權人和債務人之間建立資金借貸關系的憑證。改革開放以來，我國的債券市場有了突飛猛進的發展，債券的種類和數量急劇增長，債券的發行方式、管理方法也逐步走向規范化、科學化，一個符合社會主義市場經濟要求的、現代化的債券市場已逐步形成。通過發行債券籌集資金，已成為房地產開發公司(企業)普遍認同和采用的方式。
房地產債券是指債務人承諾按一定的利率和在一定日期支付利息，并在特定日期償還本金的書面債務證書。它的性質類似國庫券，有人亦稱之為“集資券”。房地產開發企業在進行成片開發房地產時，發行債券是一種有效快捷的籌資方式。人們之所以樂于購買，原因有二：一是債券券面注明了償還本息日期，債券持有人承擔風險很小；其二，債券一般以無記名形式發行，可隨時轉讓，易于流通。此外，債券還可以采取以獎代息、獎息并存兩種方式發行。通過發行房地產債券，讓全社會都來關注房地產業，這無疑有益于房地產業的發展和居民住房消費結構的合理化。
房地產開發公司(企業)利用債券籌集開發資金具有以下幾方面優點：
(1)房地產開發公司(企業)在很大程度上有決定債券種類、數額、利率、期限和還款方式等參數的自主權，從而能夠更好地和企業生產經營需要結合起來，使企業在急需資金時及時得到資金，而在不需要資金時停止籌資行為，顯著提高開發資金的使用效益。
(2)利用債券籌集開發資金是房地產開發公司(企業)的直接籌資行為，它比向銀行借款等間接融資方式經過的中間環節少、進展快、簡便易行。
(3)房地產開發公司(企業)獲得的債券資金十分穩定，其使用方式和用途也沒有什么限制，企業運用方便、靈活自如。
(4)房地產開發行業資金收益率比較高，風險小，因而房地產開發企業發行的債券一般信譽較高，易于為債權人接受。同時，通過發行債券，還可以促進企業提高經營管理水乎，擴大開發公司(企業)的知名度，為今后開發公司(企業)的業務發展創造良好的條件。
(四)其他資金
1．各類信托基金。房地產開發雖然風險較大，但投資回報率也較高，因此，一些信托基金也樂于將基金的一部分投向房地產這一收益較高的行業，作為其投資組合的組成部分，房地產開發企業可以以約定的利率向各類基金組織融資，也可以吸收其投資人股。盡管其利率水平相對高于銀行貸款，但對資金需求量很大的房地產開發企業而言仍不失為一條有效的籌資渠道。
目前國內各類信托基金組織都已先后建立起來，如住房發展基金、職工社會福利基金、各類獎勵基金、各類社會公益基金和風險投資基金等都可作為房地產開發企業融資的對象。
2．商品房預售。通過商品房預售，既可以提前回收和籌集建設資金，又可以降低房地產開發投資風險。房地產開發項目在取得土地使用權，完成設計報建等于續，經銀行或注冊會計師審核，投入建設開發的資金達到項日總投資額的25％以上，經房地產管理部門批準后，房地產開發企業便可預售商品房。付款方式包括一次性付款、建筑期付款(首期付一部分，樓宇封頂付一部分，交付使用時全部付清)及分期付款(分若干年付款)三種。開發商多傾向于一次性付款，并給予適當的優惠政策，以盡早地收取售樓款。
以上闡述了房地產開發資金的各種來源，通常情況下，房地產開發資金的籌集是上述各資金來源渠道的綜合使用。例如，房地產開發企業利用自有資金支付獲取土地使用權的地價款(出讓金)和各項前期費用，然后將土地使用權向銀行抵押取得貸款，用于建安工程投資；當建設投資達到預售條件時，通過預售商品房提前收回部分售樓款或定金，進一步用于房屋建造；再加上其他渠道籌集的資金，將項目開發完畢，交付使用。如果開發商擬將樓宇建成后以出租方式經營，則開發商重點要考慮長期融資，等投人使用后，以每年的租金收入逐年還本付息。由于以出租為主的開發項目投資回收期很長(一般要10年左右)，一般是實力很強具有銀行或財團支持的大型房地產開發企業才愿這樣做。