總部基地的規劃困惑：概念下的“蛋”

10月24日下午6點，西南四環科豐橋下車流如梭，這是從北京市豐臺總部基地進入四環的必經之路，這里時常發生擁堵。

從總部基地出來的車輛由此進入四環。每日，橋下的擁堵方向，記錄著在園區里工作的人的上下班時間。

王帥早已習慣這樣的擁堵。他家住北京東五環外的通州，在西南四環豐臺總部基地上班。今年7月，他在網上發布帖子，尋求同住通州但工作在總部基地上班的人拼車。如果是坐地鐵再轉乘公交車，每天意味著將有5個小時的時間在路上。即使是開車上下班，也需要100分鐘。遠遠超過調研機構公布的平均通勤時間。

10月23日，北京市社科院發布了《北京城鄉發展報告（2010-2011）》藍皮書，其中《北京市職住分離對居民通勤出行的影響》（以下簡稱《職住分離影響》）等一系列報告顯示，2010年北京居民平均通勤時間為45.04分鐘，與2005年相比增長了18.53%，77.23%的居民認為，北京是全國上下班通勤時間最長的城市。

越來越擁堵的交通、越來越遠的上班地點和住處，折磨著城市里的上班族，而變異的種子早已種下。

最好的“概括名詞”

總部基地（Advanced Business Park，簡稱ABP），中關村開園以來單體面積最大的中外合資項目，地處西南四環交匯處。作為北京總部經濟試驗新區，是中關村豐臺園二期產業基地的核心部分。

2002年5月25日，中關村科技園區豐臺園管理委員會直屬企業北京豐臺科技園建設發展有限公司，與英國道豐國際集團及北京道豐數碼園開發建設有限公司，共同成立中關村豐臺園道豐科技商務園建設發展有限公司（以下簡稱“道豐科技”），注冊資金1000萬美元，前者以土地入股，后兩家道豐公司持股比例分別為45%和15%。

總部基地的得名來自于2003年初的一次小型的學者座談。

北京市社科院經濟研究所研究員、副所長趙弘在描述當前跨國企業和國內企業總部的生產力及總部遷移的經濟內因時，所運用的“總部經濟”這一概念頓時激發了總部基地（中國）控股集團董事局主席許為平的靈感：“基地指的是一個 平臺 ， 總部基地 就是企業總部的高效運轉平臺。”

一位業內人士指出，因為提倡總部經濟，許為平逐步受到政府部門的重視，市各級領導頻頻光臨指導，政府的支持和信任為總部基地帶來名氣，也帶來了中國建設銀行10億的貸款。項目逐漸發展起來。

其最大的特色是由一批1200平方米至6000平方米的獨棟辦公樓組成。規劃中還包含公寓和商業街。進入園區的企業可獲數項優惠政策。例如：高新技術企業所得稅減按15%的稅率征收。企業自注冊之日起，前三年免征，第四到第六年稅減按7.5%的稅率征收等。

中國誠通集團、新興鑄管集團、中鐵建工集團、大唐國際電力、株洲南車集團、中鐵一局集團等為代表的數十家知名企業相繼入駐，還包括正泰集團、七匹狼、建龍鋼鐵、長城汽車等為代表的有實力的民營及股份制企業。

資料顯示，豐臺總部基地園區2009年收入達到1560億元，稅費收入達到39億元，總部型企業占據了80%以上的經濟總量。

用華高萊斯總經理李忠的話說是，總部基地順應了一部分中小企業對獨棟辦公樓的需求，市區獨棟辦公樓太過昂貴，東南四環地價不貴，還有稅收優惠，市場切得非常準。

另一種形式的“空城”

中關村科技園區豐臺園始建于1992年11月，是中關村科技園區的重要組成部分。其產業基地分三期開發建設，是中關村科技園區最具活力的產業基地之一。

但豐臺園一期最初是將基地分割成為數不多的地塊，將每個地塊賣給企業。這種招商方式帶來一些問題，一是企業良莠不齊，部分企業能力不足，將建筑建設得檔次太低，影響整體景觀；二是企業用地有自己的時間表，部分企業將土地分為幾期，造成有的地塊長期閑置；三是土地招商和各自建設同時并存，造成了空間的不可控制性。

2003年總部基地的概念出來后，有業內人士評價說，“許為平太聰明了，總部經濟這個新經濟概念成了他推廣總部基地房地產項目的利器。他深知在北京的南城做項目很難，特別是寫字樓項目，他是找到了最好的武器才開始發起進攻的。”而許為平從來不承認自己是在做房地產開發。

炒作概念，是北京房地產商的慣用手法，但最近幾年炒作概念越來越難。而借用總部經濟為項目造勢的總部基地卻大獲成功，這令一些項目也掛起了“總部基地”等的名頭，并被外地項目仿制。

總部基地點出了一個事實，即北京已經形成了總部經濟的格局。仲量聯行研究部主管覃曉梅在接受本報記者采訪時表示，北京是最適合發展總部經濟的地區之一。以中關村、CBD、亦莊和金融街為主形成了北京總部區，大量的跨國企業、國企、民企的入住成就了北京總部經濟。對于總部基地相似的產品，市場有潛在的需求。

在城區甲級寫字樓租金日益增長的情形下，企業辦公郊區化已經成為了不可避免的趨勢。根據高瑋環球報告顯示，2011年第三季度北京甲級寫字樓有效凈租金環比上升24%，達到454元/平米·月，超過了上海甲級寫字樓412元/平米·月的租金，北京成為寫字樓最貴的城市。在此背景下，郊區辦公地點成為眾企業追逐的對象。

中國房地產研究會人居環境委員會副主任委員兼專家組組長開彥也向本報記者表示，辦公郊區化、建設新城是解決城市擁堵的重要途徑。例如美國的硅谷其設計理念就很先進。

但開彥同時指出，在當下的中國，許多理念被扭曲。如果總部基地這樣的產品，建設在北京回龍觀這樣的“睡城”旁邊，既有產業，也有居住區，是很好的布局。在他看來，豐臺總部基地的優點和缺陷都十分明顯。理念有先進之處，但配套遠遠不夠完善。園區里缺乏餐飲、商業配套，尤其是住宅配套。下班以后，這里成為空城。交通等基礎設施建設也遠遠滯后于園區發展。

開彥認為，豐臺總部基地幾乎是全國第一個提出總部基地理念的，但缺乏更先進的規劃，定位缺乏遠見，起點較低，更多是以打造房地產項目的方式來做，產品被迅速銷售，轉化為資金，再進行開發。園區整體缺少和城市功能的有機結合。“如今，到處都充斥著這樣的項目，急功近利，沒有遠見。”開彥說。正致力于推廣《可持續發展綠色住區建筑法則》的開彥，希望園區的規劃布局更加合理，而不是引發新的城市病。

為什么作為最具活力的產業基地之一，豐臺科技園一直沒有通地鐵，且交通等基礎設施建設發展速度緩慢？中國社科院工業經濟研究所研究員曹建海（微博）向本報記者分析說，主要是城市規劃缺乏前瞻性。豐臺園二期本身也是開發商和區政府合作的后發產物，并不是城市規劃指導下的布局。他提醒，應該十分警惕當下一些開發商利用工業用地建寫字樓，并包裝成各種概念的工業園區。

在一線城市的示范效應下，許多二三線城市也對“總部經濟”趨之若鶩，蘭州、南寧等二、三線城市也先后提出和實施“總部經濟”發展戰略，大建“總部基地”。

針對這一現象，國內最早提出“總部經濟”概念的學者、北京社會科學院研究員趙弘此前在接受記者采訪時表示，一些二、三線城市恥于做發達城市“總部”的基地，不顧自身條件發展“總部經濟”，會令他們失去當前產業大轉移帶來的良好機遇。在部分城市，已出現規劃失敗且空置率高的“總部基地”。