京穗兩地再現土地高溢價成交

北京市住宅市場在沉寂了2個月后，于6月18日成交了首塊居住用地——北京市門頭溝區龍泉鎮F1住宅混合公建用地，該地塊占地1.5005公頃，建筑面積為4.1836萬平方米，在經歷了三十多輪競價后，被北京鵬輝房地產開發有限公司以2.785億元，折合樓面價為6657元／平方米獲得。該地塊的成交不僅結束了北京土地市場長達2個月居住用地零成交的“空窗期”，同時，也是郊區住宅地塊首次在年內獲得多次競價局面的地塊。

　　就在同一天，恒大地產擊敗保利、萬科等18家房企，以13.22億元取得位于廣州市天河區的珠江新城D4-B2地塊。該地塊占地面積為9570平方米，規劃建筑面積為4.01萬平方米，起始價為4.9014億元，成交溢價率高達169.7%，折合樓面價3.2967萬元／平方米，刷新了今年除加油站用地之外的全國樓面價新高。

　　鏈家地產市場研究部陳雪認為，北京門頭溝地塊以49.9%的溢價率成交，已經是現有土地出讓溢價率政策允許的最高值。不過，雖然其溢價率很高，但從絕對價格來看，樓面價6657元／平方米相比去年樓面價至少下滑了1252元／平方米，與2009年成交的住宅用地9314元／平方米相比相差約28.5%。另外，此地塊位于門頭溝區商業中心。周邊新房價格一般為18000元／平方米至20000元／平方米，因此，質優價低也是促使其高溢價成交的重要原因。

　　對于廣州誕生的新“地王”，陳雪認為，雖然此地塊樓面價高達3.3萬元／平方米，但如果考慮到其總價13億元的情況，實際上對于房企資金的壓力并不大，因此，新“地王”的產生并不代表房企拿地態度有了根本的轉變。

　　另外，由于此次拍賣的地塊為商業用地，其樓面價雖高，但作為商業用地來講，長久持有所潛在的獲利空間是非常巨大的。當前整個房地產，特別是一線城市，住宅發展速度過快，商業配套后續跟進的時代即將來臨。未來商業用地樓面價高過住宅，可能成為常態。

　　北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，目前的土地成交情況最能說明的是優質地塊仍然受到開發企業的追捧，熱門地塊依舊不缺乏市場，同時，也從一個側面反映出整體市場資金面的情況。

　　對于未來的土地市場走勢，張大偉表示，在已經公布的2012年北京土地供應計劃中，預計可能會出現兩個極端：小部分熱點區域的地塊可能受到市場熱捧，而其他一些地塊可能因為調控的深入而繼續降溫。