沉寂多時的土地市場6月復蘇

房產市場與土地市場，從來都不是孤立的兩個市場。在房產成交連續幾月穩步回暖的同時，一度沉寂的土地市場，也開始有了異動。

進入6月份，北京、上海、廣州、南京等幾大城市，都紛紛誕生了新的“地王”，土地市場上不僅出現了爭先恐后的競價場景，甚至有地塊溢價率高達驚人的435.5%。

那么，杭州土地市場情況又如何？根據杭州市國土資源局的公開出讓信息，杭州主城區上半年土地出讓金額僅80.2億元，可謂相當“慘淡”。但隨著成交回暖，資金部分回籠，一些開發商拿地的心思又開始活絡起來，“如果有好的地，會考慮出手”，已成為很多開發商的共同心聲。

各地頻現新“地王”

這輪來自全國各大城市的拿地風潮，來勢洶洶。

6月18日，廣州珠江新城D4-B2地塊引來18家房企激烈爭奪，最終以32967元/平方米的價格，被恒大地產收入囊中。而這也意味著廣州新地王的誕生。

這僅僅是近段時間全國土地市場的一個縮影。

就在同一天，北京一宗住宅用地在經歷34輪競價后成交，成交價高出起拍價50%，并一舉打破了北京住宅用地兩月“零成交”的僵局。

而就在幾天前的6月5日，南京成功出讓多宗地塊，其中位于城南的一塊土地以9.41億元總價被萬科地產競得，溢價金額2000萬元。

土地市場的火爆，在上海表現得最為明顯。6月6日，上海出讓多宗地塊，8幅地塊中有5幅溢價成交。其中有“地產黑馬”之稱的佳兆業集團以4.07億元搶得嘉定區馬陸鎮28-01地塊，溢價率達到驚人的435.5%。6月13日，上海市青浦區的一塊掛牌起始價為17984萬元的土地，也以111.9%的高溢價率成交。

從土地乏人問津到高溢價成交，這顯然已經成為土地市場的一種普遍現象。近日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，發布了一份“2012中國房地產上市公司TOP10研究報告”，報告指出，從今年6月份以來，全國20大重點城市土地平均溢價率由之前的不足5%，變成14.6%。

部分業內人士就此認為，這說明在經歷了長時間的冷清之后，土地市場將在下半年迎來復蘇行情。優質地塊的增加、土地出讓底價的下調以及房企資金的回籠到位，都將是下半年土地市場回暖的助力。

上半年杭州相當慘淡

不過，全國許多城市土地市場熱火朝天的盛況，并沒有傳導到杭州來。相反，杭州6月的土地市場依舊蕭條。6 月12日，位于拱墅區半山田園及西湖區轉塘的兩宗商用地塊，均在底價的基礎上加價100萬元直接成交，而這也宣告杭州主城區上半年土地出讓就此結束。

杭州市國土資源局的公開土地出讓信息顯示，今年上半年，杭州主城區共出讓土地21宗，總出讓面積586.5畝，總出讓金額80.17億元。這一數據雖然比雙限新政剛出臺的2011年同期要上漲3.4%，但顯然并不好看。僅相當于2010年同期的32%。

值得一提的是，上半年主城區成功出讓的這21宗土地，其中商業用地占了19宗，共計出讓面積320585平方米，出讓金額約67.6億，占上半年土地出讓總金額的84%。而之前最受人們關注的住宅用地，卻僅僅出讓了2宗。分別為由浙江德嘉建設有限公司拿下的金沙湖空心宅地，和由浙江圣奧置業有限公司拿下的橋西一地塊。

除此之外，除了德嘉建設、圣奧置業和中維地產等少數幾家公司，上半年拿地的均非大家所熟悉的房企。如杭州業百百貨有限公司、杭州東恒石油有限公司、杭州大唐實業有限公司、杭州和裕實業投資有限公司這樣的實業公司，又如杭州白楊投資管理有限公司、浙江藍德創業投資有限公司、康迪投資集團有限公司，以及平安人壽、嘉新投資和聯誠投資這樣的金融企業。而如綠城、濱江、金都、坤和等本地品牌房企，或者如保利、中海、龍湖等外來房產大佬，則在杭州土地市場上都難覓蹤影。

底價或者直接成交，依舊是上半年土地成交的最主要方式。一直到了5月30日，龍年杭州主城區才出現首場現場競價，位于城東新城的7號地以8548元/平方米的樓面地價創下區域新高，杭州東恒石油有限公司經過20輪現場書面競價最終競得該地，成交價1.65億元。一些之前受市場關注的好地，比如橋西單元地塊，所處地段不錯，周邊開發氛圍也比較成熟，但最終卻因為只有一家公司報名，所以僅加價100萬元就成交了。9000元/平方米的樓面地價，也在該區域的成交均價基礎上打了7折左右。

成交單價不高，單宗土地的成交總額也不是很高。21宗土地中，僅有一宗地塊的出讓金額超過10億元。該地塊位于錢江新城，為區域內為數不多的稀缺地塊之一，周邊豪宅林立，由中國平安人壽保險股份有限公司、深圳嘉新投資發展有限公司和昆山聯誠股權投資管理有限公司三家聯合競得，總價231012萬元，樓面地價11805元/平方米。

開發商伺機而動

土地市場與房產市場的關系，一向都非常緊密。常常是土地一拍出高價，房價就應聲而漲，而反之，房產銷售形勢不暢，也會影響到土地的成交。去年以來，史上最嚴厲調控帶來的銷售滯緩，資金鏈緊張，從而影響到土地市場門可羅雀。

“雖然現在樓盤的成交有所回升，但純粹是靠以價換量換出來的。如果要說樓市已經整體回暖，那么土地市場的回暖也是必要的條件，因為只有開發商敢于拿地了，才能更好地說明大家對后市看好。”廣宇集團一位負責人表示。

對于眾多城市土地市場紛紛回暖，而杭州按兵不動的現象，錢塘房產一位負責人道出原因：價格還沒有到位。

“我們公司除了手頭上在賣的這個項目，就沒有其他可開發的土地了，所以地是肯定要拿的。今年以來我們也一直在看地，但卻一直沒有合適的。”而他口中的合適，指的是合理的價格。他說，在去年以來的這一輪調控中，杭州算得上是一個名副其實的重災區，很多樓盤的房價都降到了7成，甚至被“腰斬”，而虧本銷售的樓盤也是比比皆是，其受到的影響比全國其他很多城市都要嚴重。

“既然房價打了7折，那么地價是不是也可以打7折。從目前來看，這種現象還不是很普遍。”他說。

不過，相對于調控以來開發商堅決表示“不考慮拿地”相比，近段時間隨著銷售的回暖和資金的回籠，開發商在拿地上的心思又活絡起來。


欣盛房產總經理李曉桃表示，下半年雖然公司并沒有拿地硬指標，但公司認為下半年是個拿地的好時機，會根據具體的地塊，擇機拿地。據了解，該公司旗下的東方福邸，今年回籠資金已經有7億元。

廣宇集團營銷總監章佳毅也坦言，房企會否拿地，要看具體的資金狀況和對后市的預判。如果認為形勢好不到哪里去，公司肯定會先準備好糧食過冬，以保證能渡過難關。對于廣宇這樣的上市公司來說，有合適的土地，肯定是要拿的。

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