京廣兩地再現土地高溢價成交 優質地塊受追捧

北京市住宅市場在沉寂了2個月后，于6月18日成交了首塊居住用地北京市門頭溝區龍泉鎮F1住宅混合公建用地，該地塊占地1.5005公頃，建筑面積為4.1836萬平方米，在經歷了三十多輪競價后，被北京鵬輝房地產開發有限公司以2.785億元，折合樓面價為6657元／平方米獲得。該地塊的成交不僅結束了北京土地市場長達2個月居住用地零成交的“空窗期”，同時也是郊區住宅地塊首次在年內獲得多次競價局面的地塊。

　　就在同一天，恒大地產擊敗保利、萬科等18家房企，以13.22億元取得位于廣州市天河區的珠江新城D4－B2地塊。該地塊占地面積為9570平方米，規劃建筑面積為4.01萬平方米，起始價為4.9014億元，成交溢價率高達169.7%，折合樓面價3.2967萬元／平方米，刷新了今年除加油站用地之外的全國樓面價新高。

　　鏈家地產市場研究部陳雪認為，北京門頭溝地塊以49.9%的溢價率成交，已經是現有土地出讓溢價率政策允許的最高值。不過，雖然其溢價率很高，但從絕對價格來看，樓面價6657元／平方米相比去年樓面價至少下滑了1252元／平方米，與2009年成交的住宅用地9314元／平方米相比相差約28.5%，另外，此地塊位于門頭溝區商業中心。周邊新房價格一般為18000元／平方米至20000元／平方米，因此質優價低也是促使其高溢價成交的重要原因。

　　對于廣州誕生的新“地王”，陳雪認為，今年以來，全國各個城市的政府逐步加大對優質地塊的推出力度。不過雖然此地塊樓面價高達3.3萬元／平方米，但如果考慮到其總價13億元的情況，實際上對于房企資金的壓力并不大，因此新“地王”的產生并不代表房企拿地態度有了根本的轉變。

　　另外，由于此次拍賣的地塊為商業用地，其樓面價雖高但作為商業用地來講，長久持有所潛在的獲利空間是非常巨大的，這與住宅市場有本質區別，也是當前開發商開始逐漸增加商業用地注意力的主要原因。當前整個房地產，特別是一線城市，住宅發展速度過快，商業配套后續跟進的時代即將來臨。未來商業用地樓面價高過住宅，可能成為常態。

　　京廣兩地土地的高溢價成交是否意味著土地市場開始由冷清重新回到炙熱的狀態？

　　北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，目前的土地成交情況最能說明的是優質地塊仍然受到開發企業的追捧，熱門地塊依舊不缺乏市場，同時也從一個側面反映出整體市場資金面的情況。

　　張大偉表示，此前土地市場的冷清，除了房地產調控導致的開發商對地價預期下調之外，地方政府未供應優質地塊也是主要原因之一。

　　去年以來，隨著樓市的蕭條，開發商拿地積極性不高，地方政府為避免流標過多，放緩了土地上市節奏，特別是住宅類土地供應明顯減少。同時，由于土地定價依然比較高，也影響了整體市場成交情況。地方政府不愿意低價賣地的心理普遍存在。

　　對于未來的土地市場走勢，張大偉表示，在已經公布的2012年北京土地供應計劃中，預計可能會出現兩個極端：小部分熱點區域的地塊可能受到市場熱捧，而其他一些地塊可能因為調控的深入而繼續降溫。