國內工業用地需求穩健 價格微漲

截至2012年3月為止的六個月期間，單一用戶的工業土地價格，在55個市場中有44個錄得增長或保持平穩，其余11個市場則錄得下跌。高力國際亞洲研究及咨詢行政董事盧永輝表示，印度尼西亞Karawang及Bekasi地區的土地價格分別上升38.6%及24.9%，是亞太區內工業土地價格升勢最強的地方，這主要是因為印度尼西亞經濟持續增長及勞工成本低廉，繼續得到制造商的青睞。同時，截至2012年3月止的六個月期間，高力國際調查了58個工業物業市場，當中52個的工業物業價格均維持平穩或有所上升。上海的升幅尤其顯著，這段期間漲升12%，與前六個月期間的1.4%溫和增幅明顯不同。增長迅猛主要源于銀行的存款準備金率獲得調低，令投資者有更大意欲購買已落成的工業設施。　　

    單一用戶的工業物業租金，在53個受訪市場中，有8個在2011年第4季至2012年第1季期間錄得跌幅，比率明顯高于前六個月，當時在54個受訪市場中僅有一個錄得租金下跌。租金跌勢加劇，主要源于新西蘭租務表現疲弱，特別是奧克蘭的工業租賃活動放緩，以及惠靈頓地區的凈租金自2010年3月以來首次下跌。相比之下，高規格的多用戶工業設施的租金較具抗跌能力。在2011年10月至2012年3月期間，在17個市場中，只有日本的橫濱受累于租務需求疲弱而錄得租金下跌，其他市場的租金均保持平穩或有所上升。

    盧永輝認為，在需求穩健及空置率下降情況下，未來12個月，區內大部分市場的工業物業價格及租金料可保持平穩或有增長，但新加坡、香港及臺北市場的表現較為遜色，價格及租金或會下跌，原因是外圍環境的下行風險或會影響這些市場的需求。新西蘭方面，在未來12個月，預料惠靈頓的土地價格走勢平穩，盡管物業價格及凈租金會有所下跌，這主要是因為當地地產市場依然受到地震問題所困擾，令工業市場也繼續蒙受影響。

    廣州

    高力國際報告還指出，廣州工業物業市場方面，2011年下半年到2012年第一季，受國內經濟繼續平穩發展及消費需求不斷上漲的影響，市場對工業物業的租賃需求依然強勁，需求主要來自國內企業。對倉庫的需求來自食品、服裝、電子元件和快速消費品等行業，而對廠房的需求則來自醫藥、機械、電氣設備和材料工業等行業。另一方面，由于可供租賃的優質工業物業有限，廣州經濟技術開發區的倉庫和廠房的平均租金分別錄得4.0%和2.6%的增長，達到每月每平方米人民幣30.67元和每月每平方米人民幣29.37元。

    數據顯示，截止2012年3月，廣州工業物業的平均資本值上升4.2%，至每平方米人民幣2,899.82元；工業用地的土地價值也微升0.9%，至每平方米人民幣609.77元。得益于國內經濟的平穩發展和消費需求的不斷上漲，物流、電子元件、醫藥、機械、電氣設備和材料工業等企業積極尋找優質工業物業。

    工業用地的買家以國內企業為主，截止2012年3月，廣州經濟開發區推出的15宗地塊，其中12宗由國內企業拍得。代表性成交案例包括：國內著名的電子商務企業——廣州晶東貿易有限公司以6,041萬元購得九龍工業園100,000平方米土地。廣州南鑫藥業有限公司以2,509萬元購得廣州科學城41,116平方米土地。此外，跨國企業寶潔則購得中新知識城201,205平方米土地。廣州益力多乳品有限公司購得廣州開發區永和區33,645平方米土地。維杰斯通（廣州）電氣有限公司購得九龍工業園13,001平方米土地。

    健康穩定的宏觀經濟基本面將繼續支撐本地工業用地市場的平穩發展。由于工業物業（尤其是倉庫）新增供應有限，預計倉庫/廠房的租金和資本值將分別增長2.6%和4.2%。另一方面，預計工業用地的土地價值也將保持穩定，約有0.4%的增長。