新"地王"高溢價背后:地方政府拿出了好地塊

　  綜合新華社北京6月19日電 北京市住宅市場在沉寂了兩個月后，于6月18日成交了首塊居住用地——北京市門頭溝區龍泉鎮F1住宅混合公建用地，該地塊占地1.5005公頃，建筑面積為4.1836萬平方米，在經歷了30多輪競價后，被北京鵬輝房地產開發有限公司以2.785億元，折合樓面價為6657元/平方米獲得。該地塊的成交不僅結束了北京土地市場長達兩個月居住用地零成交的“空窗期”，同時也是郊區住宅地塊首次在年內獲得多次競價局面的地塊。

　　就在同一天，在廣州，經過18個開發商上百輪競價，最終恒大以13.22億元的價格摘得珠江新城D4－B2商業地塊，溢價170%，折合樓面地價約3.3萬元/平方米，將廣州此前的商業地王樓面價1.7萬元/平方米的紀錄提升近一倍，同時也刷新了今年除加油站用地之外的全國樓面價新高。

　　這塊出讓土地位于廣州的金融中心區域，是該區域為數不多可供出讓的土地，占地面積為9570平方米，規劃建筑面積為4.01萬平方米。

　　鏈家地產市場研究部陳雪認為，北京門頭溝地塊以49.9%的溢價率成交，已經是現有土地出讓溢價率政策允許的最高值。不過，雖然其溢價率很高，但從絕對價格來看，樓面價6657元/平方米相比去年樓面價至少下滑了1252元/平方米，與2009年成交的住宅用地9314元/平方米相比相差約28.5%，另外，此地塊位于門頭溝區商業中心，周邊新房價格一般為18000元-20000元/平方米，質優價低也是其高溢價成交的原因。

　　對于廣州誕生的新“地王”，陳雪認為，雖然此地塊樓面價高達3.3萬元/平方米(廣州頂級寫字樓的售價眼下也僅為3.5萬-4萬元/平方米)，但如果考慮到其總價13億元的情況，實際上對于房企資金的壓力并不大，因此新“地王”的產生并不代表房企拿地態度有了根本的轉變。(編注：面對市場諸多質疑，一位恒大內部人士告訴新華社記者：“恒大認為這一價格并不離譜，也在可接受范圍內，未來可能將地塊用于建設豪華酒店。”)

　　另外，由于此次拍賣的地塊為商業用地。當前整個房地產，特別是一線城市，住宅發展速度過快，商業配套后續跟進的時代即將來臨。未來商業用地樓面價高過住宅，可能成為常態。

　　京穗兩地土地的高溢價成交，是否意味著土地市場開始由冷清重新回到熾熱的狀態？

　　北京中原地產市場研究部總監張大偉說，目前的土地成交情況最能說明的是，熱門地塊依舊不缺乏市場。

　　張大偉表示，此前土地市場的冷清，除了房地產調控導致的開發商對地價預期下調，地方政府未供應優質地塊也是主要原因之一。

　　去年以來，隨著樓市的蕭條，地方政府為避免流標過多，放緩了土地上市節奏，特別是住宅類土地供應明顯減少。同時，由于土地定價依然比較高，也影響了整體市場成交情況。地方政府不愿意低價賣地的心理普遍存在。

　　對于未來的土地市場走勢，張大偉表示，在已經公布的2012年北京土地供應計劃中，預計可能會出現兩個極端：小部分熱點區域的地塊可能受到市場熱捧，而其他一些地塊可能因為調控而繼續降溫。