深圳土改劍指300平方公里違規用地

    業內人士稱，成本轉嫁或助推房價

　　土地和房屋的所有權分離，這也被認為是深圳此次土地改革突破性最大的地方

　　土地增值則意味著開發成本的增加，特別是更新地區居民的拆遷補償等，未來新建房屋的價格也自然會上升 ]

　　1991平方公里，這是深圳行政區的陸域面積，但在這塊寸土寸金的特區版圖上，大量產權關系錯綜復雜的原農村集體土地恰如一個個“補丁”，將這個全國唯一一個沒有農村建制的城市割裂得七零八落。

　　6月1日，深圳推出了2012年度土地整備計劃，以將這些零散的土地清理收儲，年內擬釋放出21.83平方公里潛力用地。

　　土地整備也是深圳新一輪土地制度改革的重要內容。從這個角度上而言，深圳掀起的新一輪土地改革在本質上是進一步完成此前的深圳土地國有化進程，將這些零散的“補丁”全部清理并統一收儲。

　　盡管社會各界對此高度關注，但從國土資源部到地方政府卻表現得異常低調。在多數城市仍處于二元化土地格局的背景下，深圳這種“國家城市化”的土地改革和管理模式能否推廣至全國，目前仍存在不小的爭議。

　　從房地產市場角度來看，有業界甚至開始擔憂，土地高度集中在政府手中雖然可以保證城市發展規劃，但同時又難以避免政府壟斷土地后的地價攀升，多方利益共享的改革機制勢必增加房地產開發成本，進一步推高房價。

　　300平方公里違規用地

　　根據《深圳市土地管理制度改革總體方案》的表述，外界期待頗高的深圳新一輪土地制度改革將涉及完善國有土地產權制度、探索土地資本化、開展土地使用權使用期滿后續期研究、創新國有土地使用權公開出讓方式和制度，以及差別化土地供應和地價管理等諸多內容，這些也是國內其他城市普遍面臨的制度難題。

　　深圳市規劃和國土委有關官員向《第一財經日報》表述，上述多個改革事項的核心和前提問題首先在于土地確權。

　　本報記者從深圳市委政策研究室的一份內部調研文件上看到，其中最突出和最需要迫切解決的是原農村集體土地的產權問題。

　　此前深圳通過1993年原特區內統征和2004年原特區外轉地的方式，實現了土地的全部國有化，但實際上二元化土地利用情況依然存在。

　　現代化的高樓大廈夾著數量眾多的城中村，鱗次櫛比的商品房周圍充斥了大量小產權建筑以及集體經濟組織附屬下的各種工業廠房，構成了深圳這種土地理論上一元化和現實二元化的特有現象。

　　原農村集體土地數量之多和問題之復雜，已經對深圳的城市化進程構成嚴重阻礙。上述官員稱，由于涉及各方利益，成因復雜，原農村集體土地清理和改造難度巨大，制約了城市土地的有效利用和發展空間。

　　根據官方統計數據，2010年深圳全市土地總面積1991.71平方公里，其中農用地916.17平方公里，建設用地917.77平方公里，未利用地157.77平方公里。而這其中的原農村集體經濟組織共占用約390平方公里建設土地，占全市建設用地42%，而原農村集體土地中僅約90平方公里為合法用地。

　　集體建制取消后，國有化背景下原農村集體土地的登記制度成為一個新課題。深圳大學中國經濟特區研究中心副主任袁易明認為，土地確權是此次深圳土改的第一目標。所謂確權就是要確定產權的主體因素，即這部分土地、這個房子的所有權為誰。

　　部分小產權房有望合法化

　　針對媒體稱深圳土改將為小產權房確權的說法，深圳市委常委、常務副市長呂銳鋒很快強調“這一解讀是不正確的”。他此前也表示，因為土地已經全部國有化，深圳不存在小產權房。

　　盡管深圳官方稱之為“歷史遺留違法建筑”，但現實的小產權房問題在深圳卻依然嚴重。390平方公里原農村集體土地上主要被這類小產權房占據。

　　按照深圳的政策規定，符合“一戶一棟”政策的原村民，可以建一棟占地不超過100平方米、建筑面積不超過480平方米的自住住宅，每人還擁有100平方米的工商用地指標，此外，每戶還有200平方米的公共設施用地。

　　超出上述指標的建筑均被稱為“歷史遺留違法建筑”，即俗稱的“小產權房”。官方統計顯示，截至2011年底，深圳小產權房違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積達4.05億平方米，占據深圳市總建筑面積的49.27%。

　　深圳市英聯房地產估價顧問有限公司董事長宋星慧稱，深圳所謂的“歷史遺留違法建筑”主要涉及四類用地，其中包括兩類合法的，即在“工商用地100平方米/人、居住用地100平方米/戶、公共設施用地200平方米/戶”指標范圍內，在原農村集體土地或劃“紅線”的安置區內的國有土地上蓋的房子。

　　另兩類是超出指標蓋的房子，如在原農村集體土地上一戶建了幾棟、建筑面積超過480平方米的，以及非法占用國有土地建房子的。

　　呂銳鋒向媒體表示，對于非法房地產和違法建筑，深圳將堅決打擊，不給出路，各區進一步加大對違法建筑的查處和打擊力度，保持對違法建筑的高壓態勢。

　　深圳新一輪土地改革創造性提出了“房地分離”的改革方向，即土地和房屋的所有權分離，這也被認為是深圳此次土地改革突破性最大的地方。

　　不過，宋星慧認為，小產權房確權并不代表所有的房子都可以確權，只是政府文件規定的可以，不能確權的采取其他方式解決。

　　助推房價？

　　小產權房的權屬梳理，已經成為深圳進行城市更新改造的關鍵環節。早在2009年12月1日開始，深圳就開始實施《深圳市城市更新辦法》，但由于權益談判的繁雜性，已公布的80多個城市更新項目目前尚無一例順利開發。

　　順應政府的城市更新和土改改革方向，開發商對原農村集體土地的介入頗為積極，多家開發商爭搶一個城中村改造的現象在深圳普遍存在。

　　在深圳啟動土地管理制度改革之際，萬科和佳兆業兩家開發商圍繞一處尚未經政府確認的住宅小區舊改項目展開了激烈爭奪。

　　5月29日，深圳萬科正式對外宣布，萬科與深圳市恒豪實業有限公司已在南園片區的舊城改造上正式簽約。但一天之后，另一家深圳開發商佳兆業也表示，公司于2007年就已經開始了對南園片區的更新改造工作。

　　有意思的是，官方很快澄清，南園片區尚未列入深圳城市更新范疇。也就是說，無論是萬科還是佳兆業目前都不具備對南園新村進行更新的相關資格。

　　萬科和佳兆業對南園新村項目的激烈角逐，折射出深圳土改和舊城改造背后潛藏的商業利益巨大。不過，這種基于土地資源升值的利益，未來可能不僅僅開發商獨享。此次深圳土地改革提出，要加強政府、市場和原土地權利人的土地收益分配調節，加大探索土地增值收益溢價分成機制。

　　但有業內人士擔憂，這種利益分享機制可能會帶來成本轉嫁，并進一步助漲房價。

　　中原地產深圳有限公司董事總經理李耀智認為，城市更新造成房價上升的可能性很大，大規模的城市更新，除了拓展城市增長空間，也會提高土地的價值。土地增值則意味著開發成本的增加，特別是更新地區居民的拆遷補償等，未來新建房屋的價格也自然會上升。

　　綜合開發研究院(深圳)旅游與地產研究中心主任宋丁在接受本報采訪時認為，舊改提出的擴大供應量是一個虛擬概念，而現在看到的情況是由于政策出臺，舊房子價格馬上飆升和地價暴漲。

　　此前深圳崗夏村改造一夜之間就成就了近10個億萬富翁及二十來個億萬家族，而大沖村改造造就了10個億元戶和400戶千萬富翁家庭。

　　國際商務策劃師崔元星表示，大沖村舊城改造僅拆遷補償一項，或許花費就將達到100億元以上，必將加大土地開發成本，“開發商不會認虧，政府也不會補窟窿，最后還是轉嫁到消費者頭上，加大了新建物業租金及購房價格。”