北京：萬柳地塊高價入市 還有多少黃金地塊

　一塊即將交易的土地牽動著開發商們的神經。繼東直門香河園地塊之后，北京又一宗“地王級”住宅用地將在6月19日開始網上競價。

　　根據出讓公告，北京萬柳地塊總用地面積約3.9萬平方米，規劃建筑面積約7.8萬平方米，出讓起始價18.66億元。據此計算，樓面底價達到24003元/平方米。在北京住宅用地市場上，成交單價超過這一價格的宅地僅有3宗，包括2010年的中國兵裝薊門橋地塊、遠洋大望京地塊，以及今年4月成交的東直門香河園地塊。

　　萬柳地塊的入市被視為北京市土地儲備中心提振市場的舉動。“許多開發商并不是缺乏資金，而是想捂緊錢袋，等待核心地段地塊的推出，郊區的地對于他們來說沒有太大吸引力。”北京虎杰投資公司首席分析師張寅在接受本報記者采訪時表示。

　　那么，北京還有多少黃金地塊？

　　被隱藏的供應

　　在中服地塊爭奪戰中落敗的SOHO中國(00410.HK)聯席總裁潘石屹公開向記者 “抱怨”，北京的黃金地段幾無再推地的可能，目前SOHO中國在北京談著多個意向收購項目，不過目前北京此類項目均為官司纏身、背景復雜，收購難度很大。SOHO中國轉而將主要精力放在上海。自2009年SOHO中國首次在上海收購了東海廣場后，2010年SOHO收購了3個項目，2011年收購了6個項目，3年來該公司在上海的項目已達11個。

　　“CBD核心區仍有地塊沒有出讓。”華高萊斯副總經理公衍奎說。2011年，中信聯合體壓中底價的Z11地塊，被判流標。此后，該塊地尚未重新入市。公衍奎指出，在朝外SOHO附近也有一些土地，包括長安街沿線、LG雙子座附近都有一些土地，可以整理出讓，但因為涉及拆遷，這些土地進入市場交易沒有明確的時間表。

　　張寅也告訴記者，在北京西城區右安門附近，有地塊已基本完成拆遷；南三環玉泉營附近亦有許多地塊；從菜市口到珠市口附近一帶，有大量土地，面積不遜于CBD中服地塊，超過100萬平方米的供應量。

　　拆遷是阻礙許多黃金地塊上市的主要原因。亞豪市場總監郭毅也告訴記者，在望京酒仙橋附近有大面積地塊，在長達10余年的時間里未完成拆遷。“周邊商品房價已達35000元/平方米至40000元/平方米，但拆遷成本太高，遲遲未能啟動”。

　　2009年，北京市西城區西長安街道路拓寬及特殊項目用地拆遷工程，是北京市首次嘗試參照市場評估價格給予拆遷補償款，補償基礎價格達到30706元/平方米。而如果沿用基準地價法，該地區的拆遷補償款則最多8800元/平方米，兩者相差超過300%。一路飆漲的房價，已使拆遷成本不斷加大。

　　很多黃金地塊入市的腳步一拖再拖。早在2008年，金融街(000402)西擴的消息就已經傳出。直到今年年初，西城區區委書記王寧在北京市人大西城全團會議上透露說，金融街西擴改造今年將新開工100萬平方米，置換20萬平方米，預計可竣工的新增辦公面積達到50萬至60萬平方米。未來5年，西城規劃現在2.59平方公里的金融街擴大至6至8平方公里，新增400萬至500萬平方米建筑面積。最終，金融街整體建筑面積將達到1000萬平方米。“西擴”并非易事，盡管擬定了時間表，仍有種種變數，主要阻力還是拆遷。

　　如何算賬？

　　開發商作為土地市場上的買方，也面臨信息不對稱的問題。盡管在部分地塊出讓之前，一些開發商會提前得到消息，但土地出讓節奏完全由地方政府掌握。“市場不好時，土地儲備中心往往會推遲一些黃金地塊的入市。”公衍奎說，不光從經濟角度考慮，推地也要講政治、講時機，不能破壞調控的大局。

　　“另外，不是沒有黃金地段再無土地，而是部分地塊交易的游戲規則是否公平的問題，從中服地塊出讓所展現的種種戲劇性就可以管窺一斑。”張寅說。

　　而上市公司有業績驅動，有時不得不被迫拿地，在已上市的地塊中挑選未必十分如意的地塊。土地進入招、拍、掛程序后，即使握有重金也未必能購得一塊地，開發商難言抄底。在最瘋狂的時候，亦有開發商認為，錢存在手中會貶值，如果換成土地，或可保值。有時，錢花的并不那么理智。

　　開發商最大的拿地風險仍來源于政策。限購政策就給了一些瘋狂拿地的開發商以最沉重的打擊。如今，面對疲弱的市場，開發商們選擇了“用腳投票”。

　　據北京市土地整理儲備中心數據，今年以來北京共成交57宗土地，土地出讓金累計為135.6億元，同比縮水129億元，降幅達48.7%。而成交的住宅用地僅有7宗。5月，北京住宅用地更是出現“零成交”。

　　來自北京中原地產的統計數據顯示，2012年一季度，十大標桿房企權益購地金額為143億元，而去年同期則為約477億元，同比購地其支出金額驟減70%。前4月，十大知名房企中只有招商地產(000024)聯合大連盈致拿下了朝陽來廣營地塊，其它九大知名房企均缺席了在京土地競爭。

　　只有市場低迷期才出現的退地現象，也在今年上演。5月2日，北京市國土資源局的公告顯示，北京雅居樂房地產開發有限公司在2009年12月競得的朝陽區百子灣路14號地塊，由于未按照出讓合同的約定繳納地價款被收回，同時暫停其一年拿地資格。

　　陽光100集團已很久不在北京拿地，公司常務副總裁范小沖告訴本報記者，很多住宅用地，開發商已經算不過賬來。稍有不慎，就有可能虧損。

　　不過，對于黃金地塊，還有很多開發商私下里十分看重。合生創展(00754.HK)主席朱孟依一直希望再拿下北京核心地段的土地，但生性謹慎的朱孟依不允許公司爭奪高價地。

　　那些曾經拿下地王的央企，只有少數“解套”。中信地產，2010年斥52.4億元購得的大興亦莊地塊，樓面價超過1.7萬元/平方米，而當時周邊房價僅為1.2萬元/平方米。如今，該項目中信新城一期已入市銷售近一年，仍有30%左右的房源在售。

　　曾經在北京市場份額位居前五的企業，如遠洋地產、首開集團都紛紛表示，今年要謹慎拿地，或者不拿地。

　　淡市之下，萬柳地塊將花落誰家？