國土新規再治"囤地" 助推房企降價放量

　　近年來隨著房地產市場的飛速發展，企業“囤地”現象屢有發生。針對“閑置土地”的認定和相關處理標準一直被業內高度關注。而此前，各級國土部門一直沿用1999年的《閑置土地辦法》。

　　早在2011年12月，國土部即開始起草針對原版辦法的“修訂草案”，并公開征求意見。“草案”比原版本多出23條，分別對國有建設用地項目開工、竣工時間和違約責任等作出明確約定。2012年5月22日，修訂版本最終獲國土部通過。

　　“新辦法中打擊閑置土地以經濟手段代替行政手段，效率更高。”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云在接受本報記者采訪時表示，國土部借鑒美、日兩國優秀經驗說明中央政府已轉變了調控思路。

　　“閑置”認定更合理

　　記者發現，修訂后的辦法與之前沿用版本有明顯的改變。新版本中對“閑置土地”定義為，指“國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地”，或者“已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。”

　　此前版本中，閑置的認定時間則是“自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起”。

　　鏈家地產市場研究部的陳雪告訴記者，修訂后的時間界定更加合理，“對于大型土地或者聯合體拿地的情況，土地開工的籌劃時間與小型地塊或者普通土地有很大差別。以合同約定開工日期為起始點來認定‘閑置’與否，更具備操作性。”

　　違法成本大幅增加

　　雖然修訂版本中“認定閑置滿兩年即無償收回”的規定并未改變，但對閑置費做了不小程度的提高。修訂版本明確，針對“認定閑置滿一年的土地”，將按照土地出讓價款的20%征繳土地閑置費，且土地閑置費不得列入生產成本。而原版本中的閑置費征繳標準為“土地價款20%以下”。

　　鄒曉云告訴記者，經濟手段打擊閑置土地在美國和日本取得了很好的經驗，“在美國閑置土地很不經濟，因為其房產稅是最高的，而日本也要征收閑置稅。國土部借鑒這兩國的經驗說明中央政府已轉變調控思路，即由過去的從需求方向入手轉為從供應方向入手。”

　　助推房企降價放量

　　北京中原市場研究部人士告訴記者，盡管我國房地產市場已經發展多年，但絕大部分開發商的盈利模式依然是依賴土地升值，“因為依靠開發不同住宅產品獲得的利潤回報并不高，所以在各級城市，尤其二線以下城市中，捂地現象非常普遍。”

　　“最近市場回暖，市場預期也發生了一定轉變，國土部選擇這個時間節點發布此次修訂版的閑置土地處理辦法，這是從正面敦促開發商盡快開發，以避免已批住宅用地的囤地、捂地現象。”中國房地產學會副會長陳國強向記者強調，“與此同時，也是從側面再次強調房地產政策繼續偏緊。”

　　“如果修訂案真正從嚴實施，將會有很多企業需要繳納閑置費用，這對調控以來資金鏈吃緊的企業將會產生更進一步影響。”陳國強說，“自去年調控開始，房企普遍選擇放慢開發節奏，以應對調控政策。因此，國土部此舉有助于敦促企業盡快開發存量土地，或者繼續選擇‘降價放量’的策略。”