房價漲跌損失可索賠 最新司法解釋支持"房鬧"？

近日，最高人民法院一份最新司法解釋明確指出，如果房價漲了，開發商對已經簽訂的認購書、意向書等預約合同反悔，拒不簽正式合同的，購房者可以要求對漲價的部分索賠。反之，若買房人因為房價降低了，違反預約合同，損失的也不僅僅是定金，還得另外賠償開發商損失。

在房價飛漲時期，有的開發商后悔賣便宜了，寧愿賠償買房人幾萬元的定金，轉手就以高出原價數十萬的價格賣掉，這種現象并不鮮見。而大家都知道，因為房價漲跌產生“房鬧”，在各地已經不鮮見。那么，最高法的這份司法解釋，乍看上去似乎在鼓勵“房鬧”。真的如此嗎？記者對此進行了調查采訪。

先看原文：

對買賣雙方均有約束

在最高人民法院最新發布的《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，共分為8個部分、46條對買賣合同的成立及效力、所有權轉移、違約責任等具體適用法律問題作出了明確規定。其中，對于房產交易中的認購書、意向書等預約合同的法律效力予以明確，并有專門條款針對買賣雙方一旦毀約的處理意見。

該份司法解釋中的第28條規定：“買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。”這就意味著，如果發生開發商或是買房人違約的情況，除了賠付定金，還可以根據房價漲跌提出索賠。

尤其需要指出的是，若是買房人違約的話，開發商同樣可以提出索賠。如今樓市相對低迷，大量樓盤紛紛降價促銷，包括南京在內的多個城市均發生過老業主要求退房的案例，按照最新的司法解釋，購房者如果不履行合同的話，除了拿不回定金，開發商也有權對降價損失要求補償。

再細看原文：

僅針對“預約合同”

而仔細看原文后可以發現，“定金”兩個字很關鍵。這說明關鍵的28條，也就是被誤解為鼓勵“房鬧”的條款，約束的是“預約合同”，也就是說是認購書、意向書等等，不是正式的購房合同，牽涉到的“定金”也就是誠意金之類，并不是購房的全款。而包括南京在內，各地的“房鬧”大多是已經簽訂了正式購房合同、房款已經付清或者貸款已經開始的情況，司法解釋顯然對這些情況是不予保護的。因此，也就不存在鼓勵“房鬧”之嫌。

開發商說：

開發商悔約比較少見

“簽了認購合同后，一直拖著不簽正式合同的情況比較少見，而對簿公堂的更是鳳毛麟角。”南京河西一家開發商告訴記者，通常買房人看中了一套房子后，交納2萬到5萬元的定金，然后簽一份認購協議，15天之內到售樓處再簽一份正式合同，就算是走完基本程序了。在平常的房產交易中，由于簽正式合同時要繳納首付款，有的房主一時難以湊齊幾十萬的款項，開發商大多也會寬限一段時間，“說到底，這都是雙方協商的結果。”

如果是其中一方故意拖延呢？這位開發商表示，如今市場低迷，企業都巴不得趕緊落袋為安，沒有哪一家會拖著不跟買房人簽合同。“有的買房人會主動提出，需要較長時間湊錢，為了"守住"客戶，沒有樓盤會不答應”，他說，若按正常程序，買房人逾期不簽正式合同的，開發商有權沒收定金，但沒人會這么做。

(編輯：sunny)