專家談整治囤地新規：明確竣工期最有約束力

專家解讀整治囤地新規：明確竣工時間最有約束力

12年來首次修訂通過的《閑置土地處置辦法》日前發布，并將于今年7月1日起施行。

新修訂的《辦法》最大的亮點是規定對閑置土地情況嚴重的地區限制新增建設用地，同時要求土地出讓合同、劃撥決定書就開發及竣工時間和違約責任等作出明確約定、規定。

分析人士指出，新《辦法》詳盡規定了閑置土地的處理辦法，加大了對政府相關部門的約束力度，但具體效果還要看執行力度，尤其是歷史閑置土地的問題恐怕短期仍難以有效解決。

效果如何還看執行

對于閑置土地，老《辦法》認定有三類，包括國有建設用地“約定、規定動工滿一年而未動工”“已動工但建設面積不到總面積三分之一或投資額不足25%”“中止開發建設滿一年”。新《辦法》沒有變化。

但是新《辦法》規定，“縣級以上國土資源主管部門及其工作人員違反相關規定的，依法給予處分”，再次明確“未動工開發滿一年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或劃撥價款的20%征繳土地閑置費”。此外，新《辦法》還對“政府原因閑置”作了細致規定。

顯然，新《辦法》加大了對政府相關部門的約束力度，嚴格規范了操作程序，明確了責任。中國指數研究院研究總監陳延彬指出，新《辦法》有兩大亮點，一是督促地方政府的整治力度，如果囤地情況嚴重到一定程度，就會限制土地供應；二是要求國有建設用地使用權有償使用合同和劃撥決定書應當就項目開工、竣工時間和違約責任等作出明確約定。

“有了這樣的規定，今后對于是主動囤地還是政府原因造成的囤地爭議就少了，打擦邊球的機會也少了。”陳延彬認為。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，新《辦法》是要在存量土地上下工夫，提高存量土地開發效率，但具體效果還是要看地方政府的執行意愿和力度。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，如果新《辦法》能夠得到嚴格執行，將對市場供應產生重要影響，也就是說將促使存量土地盡快進入到開發環節，并且形成市場供應，增加市場供應量。

中國房地產信息集團土地咨詢運營中心研發總監朱青告訴記者，新《辦法》的出臺對于規范土地市場一定是一件好事，近些年來像萬科和恒大這樣的大型內地房地產企業走高速周轉路線，代表了開發商的主流，這是個好現象。

易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍指出，新《辦法》意在加快利用閑置土地，是要提振投資，服務“穩增長”的大局。

歷史性問題難解決

朱青坦言，新《辦法》的實施對新出讓的土地確實能有很好的執行力，但歷史性的土地閑置問題的解決恐怕不是一朝一夕能夠完成的。

網易財經近期公布了一組數據，2002-2011年，老牌港資房企新世界發展在內地的40個主要項目中開發周期超過10年的多達16個，占了四成。由此，一直奉行土地市場“聯動開發”模式的新世界因其開發周期過長，開發進度緩慢，引來了外界對其“囤地”的質疑。

類似新世界發展這樣的超長開發周期的行為在內地的房地產市場并不少見，中國地產集團、原東方海外等海外背景的開發企業在上海的很多項目都是通過這種方式，坐享土地的升值。

寶華企業集團副總裁楊建指出，房地產之所以具有保值升值的功能，關鍵還在于土地的升值，因為房子每年都有折舊。對于開發商而言，土地升值所帶來的利潤也是房地產開發中占比最高的一部分。但對于開發商來說，有些土地閑置，除了規劃、動遷等因素外，還可能是合作方的改變或者資金鏈的斷裂這類市場因素造成的。

早在2011年的博鰲房地產論壇上，陽光100董事長易小迪就曾明言，開發利潤的三分之二以上來自于土地升值。那些閑置土地長、開發周期慢的項目，顯然因為土地升值而獲利不菲。此前機構的統計顯示，閑置時間長達幾十年的土地，目前的土地價值已是當初地價的數十倍甚至上百倍。

易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍表示，在我國土地資源的稀缺性是長期存在的，但這些長時間閑置的土地更多的并不是開發商原因造成的，而是由于政策變化、規劃變化、動遷等因素。有一部分土地在出讓時不具備配套的開工條件，從而導致閑置土地問題的屢禁不止。長期來說這些“歷史遺留”還需要一定的時間去解決。

“確定竣工時間”難推廣

管理層以及地方政府整治囤地的努力一直沒有停止。上海5月成交的首幅土地是位于閔行區的浦江鎮120-N地塊，這幅地塊規定了樓盤的竣工時間，以防止土地閑置。在拍出宅地的同時規定了竣工時間，這在上海土地市場中并不多見。

這幅地塊被上海浦陳房地產開發經營有限公司以1.45億元競得，折合樓板價約為8277元/平方米。地塊出讓面積共計10814.4平方米，容積率1.62，屬普通商品房用地。

該地塊出讓公示時設立了“必須在12個月內竣工”的條件。對于這個“苛刻”要求，閔行區規土局日前公開表示，12個月是根據地塊用地面積及建筑體量確定。但在規劃設計方案批準后如果地上與地下建筑面積之和超過3萬平方米，受讓人可以申請延長竣工時間，經批準后工期適當延長，但最多不超過24個月。

陳延彬表示，根據新修訂的《辦法》，要求國有建設用地使用權有償使用合同和劃撥決定書應當就項目開工、竣工時間和違約責任等作出明確約定。今后將有越來越多的地塊在出讓時附帶這樣的條件。

朱青認為，這樣的規定可能會影響土地市場的成交，因為開工、竣工取決于出讓的土地是否具備成熟的開發條件。

規定竣工時間將更多地出現在相對成熟的城市區域，如果出現在較遠地區，尚不具備開發條件的地塊中，很可能導致地塊流拍。