《閑置土地處置辦法》7月施行 外界憂心操作性

    備受關注的新版《閑置土地處置辦法》，將于7月1日起施行。

　　6月7日，國土資源部網站刊登的新版《閑置土地處置辦法》(下稱《辦法》)提出，土地閑置滿一年的，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費，土地閑置費不得列入生產成本；滿兩年的，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。

　　這一部門法規共計32條，比1999年公布的《閑置土地處置辦法》多出21條。近年來，伴隨著房價飆漲，從中央到地方，關于清理閑置土地、打擊囤地的呼聲漸高。去年底，新版《閑置土地處置辦法(修訂草案)》向社會征求意見，這是12年來首次對該辦法進行修訂。

　　新版辦法與“修訂草案”并無太大出入。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟稱，國土部一直都在強調處置閑置土地。今年的用地指標特別緊張，國土部出臺此辦法，也是表達了要在存量土地上下工夫，加大存量土地開發效率，但這并不是治本之策，關鍵還是要看地方政府的配套政策和細化措施。

　　某國有背景開發商則認為，“這個時機出臺《辦法》，是想給一些抄底的企業提個醒，囤地是有代價的。”

　　詳細界定“政府原因”

　　按《辦法》的定義，閑置土地是指“超過國有建設用地使用權有償使用合同或劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地”。“已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。”

　　一位國企開發商稱，《辦法》的推出不一定和房地產調控有關系，這只是一個更為細化的版本。

　　體現之一，即針對“閑置土地”的重頭——“政府原因閑置”，《辦法》進行了較為詳細的界定。

　　《辦法》稱，屬于政府、政府有關部門的行為造成的土地閑置包括：因未按照合同約定、規定的期限、條件將土地交付給使用權人，致使項目不具備動工開發條件的；因土地利用總體規劃、城鄉規劃依法修改，造成使用權人不能按合同約定、規定的用途、規劃和建設條件開發的；因國家出臺相關政策，需要對約定、規定的規劃和建設條件進行修改的；因處置土地上相關群眾信訪事項等無法動工開發的；因軍事管制、文物保護等無法動工開發的；政府、政府有關部門的其他行為。

　　此外，因自然災害等不可抗力導致土地閑置的，也將依照前款規定辦理。

　　長期以來，“政府原因導致的閑置”一直是解決閑置土地問題的頑疾。據新華社6月7日報道，2009年度全國閑置的700多宗、面積3000多公頃土地中，“政府原因”所占宗數為企業原因的5倍，面積為企業原因的2倍。

　　稍早前的2010年8月，國土部土地利用司司長廖永林曾介紹，截至當年5月底，各地上報的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調整規劃等政府和客觀原因造成閑置的約占六成以上。

　　按現有規定，政府原因造成土地閑置原則上不予追究。

　　新版《辦法》則規定，因政府原因造成土地閑置的，可以采取延長動工開發期限(最長不得超過一年)、調整土地用途、規劃條件，以及“協議有償收回國有建設用地使用權”等方式處置。

　　“地方政府和開發商能‘相互理解’”

　　雖然新版《辦法》對閑置土地的認定、處置、監管，均提出了較為詳細的管理方法，但多位受訪人士還是強調，具體影響還是要看執行力。

　　一位受訪開發商直言，不少地方政府對于閑置土地的處理，并沒有那么認真。

　　一國企開發商提到，《辦法》對于竣工時間的限定并不算嚴格，而“開工”對開發商而言則頗為簡單。而且，即便不能如期開工，開發商也能找到理由來搪塞，比如規劃原因，最容易搗糨糊。關鍵是，地方政府也不愿意惹事，除非太出格，不會主動去插手太多。很多高價地太早開工開發商賺不到錢，地方政府和開發商是買賣雙方，能“相互理解”。

　　一在港上市的大型房企投資部經理也說，土地出讓文件中都有約定的開工、竣工日期，政策是一直有，但地方政府管得比較少。有些港資開發商拿下的土地閑置很多年，也沒有受到任何處罰。

　　地方政府似乎也有“苦衷”。

　　一央企開發商介紹，地價太高房企拿不動，地方政府也有顧慮。比如說，綠城在蘇州就有一塊高價地，樓板價每平方米2萬多元，現在荒廢，“政府如果收回，會影響整個城市的投資環境。”

　　“一直以來，地方政府對閑置土地的監管都不是很嚴格。因為一旦關系破壞，開發商不拿地，損壞的是地方政府自身的利益。中央和地方的利益是有差別的。今年土地市場不樂觀，最近推的地體量也比較小，買家也不多。地方政府推地的積極性很強。”一位開發商說。

　　北京5月經營用地零成交

　　今年以來土地市場的低迷，也讓不少地方沒了處置閑置土地的底氣。

　　一位央企開發商介紹，地方政府處理閑置土地問題，一直以來都是“欺軟怕硬”。某港資開發商囤地10年沒人管，民營企業很可能就被收回土地了。真正被處理的閑置土地是少數。

　　上述央企開發商透露，“最近一直和地方政府領導吃飯。(他們)招商很積極，賣地也很積極。而現在手中有錢能買地的，也就那么幾家(開發商)。”

　　至于價格，該開發商說，供應量大的區域價格好談，以前樓板價5000元/平方米，現在3000元/平方米也是可以的。

　　克而瑞7日發布的一份報告稱，今年5月，10大重點城市的土地成交總占地面積為205.58萬平方米，同比(比去年同期)下降33%；成交總金額為91.21億元，同比下降50%。其中，京滬穗深等一線城市的土地成交面積均出現同比、環比下跌。其中，今年5月經營性用地成交為零，土地出讓金比上月狂跌98%至0.76億元，土地市場幾近冰點。

　　在陳晟看來，要想調動地方政府處理閑置土地的積極性，治本之策是要把“存量土地處置”和“新增供地指標”掛鉤。