二套房貸可"做"成首套 房貸小動作再次活躍

“紅五月”的成交放量給樓市注入了一針強心劑，正當業內普遍預計成交量或許又將出現小幅調整時，降息的“重磅炸彈”不期而至。利好頻出之下，此前一度銷聲匿跡的房貸“小動作”最近又開始活躍起來。有部分貸款中介聲稱可以辦出二套房房貸基準利率，甚至神通廣大到可將二套房房貸“做成”首套，以享受優惠利率。

“做”單身證明二套“變”首套

“每個人實際情況不一樣，有的能做，有的不能做，具體需要溝通才知道。”幾經輾轉，記者以購房者的身份聯系一名聲稱搞得定多家銀行貸款部的房貸中介人士姚先生。姚先生告訴記者，在去年新一輪房產調控政策收緊前，房貸門檻相對較為寬松，部分銀行在放貸資格審核方面也不甚嚴格。隨著限購限貸政策的出爐，“通關系”操作的渠道一度被卡死。“不過我還是有辦法搞定的，最近‘口子’又有點松了。”

記者稱目前自己家庭名下已有一套住房，向姚先生咨詢購買第二套房如何享受貸款優惠事宜。姚先生表示，根據房產歸屬、貸款記錄等情況，進行的操作是不同的。如夫妻名下共同擁有一套住房，若其中一人未貸過公積金及商業貸款，則可用其個人名義購房，順利的話可享受首套房優惠貸款利率，一般是基準利率的85折。“當中的關鍵點是要‘做’一份單身證明，坦白說就是做假資料，通過我在銀行的關系，審核通過的概率很大。”姚先生表示，如果貸款人自己“搞不定”，他可以“幫忙”代開證明。

作假可能會被追究法律責任

當然，要進行一次這樣的操作，貸款人付出的成本也不菲。“操作成功后，要收取3000元服務費外加擔保金，擔保金數額為商貸總額的1%。”為了讓記者放心，姚先生特意指出，如果貸款不成功，記者不必支付任何費用。姚先生還透露，目前他每天都能接到10多個有關二套房優惠房貸的咨詢和委托，其中確實也有不成功的案例。“有一個人之前名下無房但有過貸款記錄，最近剛剛買房后被銀行算作二套房，需按1.1倍利率還款，像他這樣的情況目前就無法操作了。”

記者又以客戶身份分別致電工商銀行、交通銀行、民生銀行等多家銀行的客服熱線，工作人員均明確表示目前二套房房貸政策并無松動，認定過程和利率嚴格按照相關規定執行。而就在最近，針對部分媒體關于房地產信貸政策將有所松動的報道，住房城鄉建設部新聞發言人表示，住房城鄉建設部門將積極配合金融部門，繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。銀監會也發布聲明稱，近日有關媒體報道銀監會降低了個人住房抵押貸款的風險權重“純屬誤解”，風險權重為50%，未做任何調整。

業內人士則指出，近期市場上確實有個別中介在二套房房貸上“做小動作”的傳聞，由于是暗地里操作，其真實的可操作性和普遍程度無法估量。但從中介人員告訴記者的操作流程看，顯然是違法的。“一旦被查處，不僅貸款申請人的貸款進度會受影響，造成房屋交易違約糾紛，還可能進入銀行系統的誠信黑名單影響到今后的貸款申請。更為嚴重的是，使用虛假證明騙取貸款還需要承擔相應的法律責任。”業內人士提醒。

沒有“房票”還能再購？

近日排隊購房又現，不少讀者紛紛來詢問是否已有二套房的也能再購？根據限購規定，已有2套房是不能再購買第3套以上的住房了，其中酒店式公寓除外（因已經被劃分為商業住宅了），那么目前市場上出現的已有2套再購置的現象均采取了一些曲線途徑，漢宇地產研究中心分析師朱春峰主要歸納以下的三種情況：

辦假離婚

這種案例也是最為常見的，一方在獲得 “自由身”之后，只要符合限購規定的相關事宜，便可以購置房屋。而且因為需要的相關證明、擔保等材料最少，整個交易手續最為簡便。但值得注意的是這種方式往往會對夫妻雙方帶來一定的影響，因此也有不少人不愿意采取這種方式。

以他人的名義購房

這種方式是以父母、子女、親戚好友或者陌生人的名義買房，同時自己做擔保人，并加以公證。通常以父母、子女為名義買房的情況較多些，而處于風險的因素考慮，以陌生人名義買房加公證的方式相對較少。

公司購置

目前市場上這種方式的購房明顯少于上述的兩種，主要因為：1、這類買家較少，2、買家通常會考慮到未來交易中稅費較多、交易程序較為復雜的問題而盡量不采用這種方式。

提 醒：房貸七折利率不會出現

目前滬上各大銀行的普遍房貸折扣均在8.5－9折這個幅度范圍，對于重現2009年的7折利率，漢宇地產市場研究中心認為是為時尚早，尤其在當下，這種可能性是不會出現的。從銀行自身的經營業務看，利潤主要來自存貸差。我們做一個簡單的加減算術。現在5年期的貸款利率是6.8%，7折打完之后，其貸款利率僅為4.76%。而我們知道現在5年期的存款利率是5.1%。也就是說如果銀行采用7折的貸款利率，那么每100元就要虧0.34元，這種明顯的虧本生意，銀行怎么可能做呢？因此，目前7折的房貸是不可能出現的。

繞過限購頻頻出手

部分豪宅樓盤重現活躍

對于住宅市場而言，往往中高端需求的回歸才標志著住宅市場全面回歸，深陷限購、限貸的豪宅市場近期表現出久違的活躍行情。高端置業者結束觀望，相反的入市意愿開始明顯增強。不過雖然目前豪宅市場的成交熱度有所提升，但仍需注意的是目前豪宅購房者同樣屬“高端剛需”，以改善型自住客居多，如此的成交回升則也可被認作為是“回歸正常”。

中房信數據顯示，截至6月20日，5月27日開盤的中海紫御豪庭已成交148套千萬豪宅；單價超過10萬元的濱江凱旋門3月23日開盤以已來售出33套房源。濱江凱旋門熱銷，也帶動了附近世茂濱江花園的高價熱銷，該案3月至今已成交51套房源，均價達72099元。徐匯區的綠地海珀旭輝和尚海灣的成交量也高達138和101套，均價分別為62701元/平方米和52317元/平方米。

在陸家嘴板塊，自5月份以來整個陸家嘴地區的行情活躍度開始提升，盡管中介門店坦言從目前來看分行的帶看量還是略不及去年同期的水平，不過客戶質量、購房誠意度已經明顯提高，成交周期明顯縮短。之所以豪宅市場到近期才開始恢復活力，首先與調控效力逐漸消耗有關，陸家嘴板塊本身具有一定特殊性，自去年以來二手房的價格并未隨著成交量的一落千丈而同步下滑，豪宅掛牌房源的稀缺性決定了其抗跌性，如今調控基本已無變化，購房者們對價格的看跌自然也就落空，從而結束觀望并紛紛入市。另一方面，近期銀行貸款審批的速度較前期明顯加快，這同樣也是促成交易周期縮短的重要因素。

對于板塊而言，標桿樓盤的表現頗具針對性。據漢宇地產市場研究部的數據監測顯示，陸家嘴板塊重點二手樓盤世茂濱江花園的成交在5月份同樣出現了激增，該樓盤共成交達11套，環比、同比分別增加了6套和5套，并且從目前來看，該樓盤的成交勢頭仍未有所減弱。有位買家6月初剛買下來一套總價700萬元、140平方米的兩房兩廳兩衛房子，屬于改善型自住需求，這位買家關注世茂濱江花園小區的行情已將近一年，期間他發現小區的價格始終比較堅挺，并且流出的新增掛牌不多、選擇面也比較窄，因此遲遲沒有出手；這房源的房東是外籍人士，因急于回國而要出售手中房源，故在價格上可作一定讓步，最終在總價下調20萬元后便得以成交。

至于長期普遍困擾豪宅客戶的限購令，中介人士表示隨著客戶入市意愿的增強，他們會更主動求變以規避限購，比如將房產掛在自己子女或者父母的名下，以及其他種種方法，這種情況在近兩個月越來越多。根據漢宇地產多家分行的反映，這種形式的購房一般占到3成左右。

(編輯：sunny)