近期東莞集中出讓9個地塊 3宗曾流拍再推出

    記者昨日獲悉，東莞市國土局發布預告，近期將再推出9個地塊，共將有36.98萬㎡土地進入一級市場交易。其中有兩宗橫瀝地塊是于今年1月流拍后再次推出。另外，瑞峰置業發布報告指出，寮步塘邊的一宗商務金融用地與原編號為2011G 067土地相符，也曾在去年流拍。業界預測，即使東莞土地市場持續升溫，但由于目前橫瀝所處的區域位置和樓市環境，這兩塊地二次流拍的幾率還是很高。

　　橫瀝兩宗流拍地重新推出

　　根據國土局預告，近期將有36.98萬㎡土地進入土地一級市場交易，其中，商住商服用地約22.25萬㎡，約占60.17%。預告的4宗商住商服用地中，橫瀝就占三宗，合計土地面積為21.73萬㎡，占這次預告商住商服用地的九成以上。

　　不過，其中兩宗橫瀝商住商服用地，占地面積分別為104479㎡和95118㎡，所公示信息與今年1月流拍的兩個地塊相符，地塊原編號為2 0 1 2 W G0 0 6和2012W G 003.

　　據了解，編號2012WG 006的橫瀝鎮橫瀝社區地塊，位于橫瀝新城片區，占地面積10.45萬㎡，容積率為2.0，曾于去年12月底上市掛拍，起始價為14700萬元，起拍樓面地價僅為703元/㎡，卻于今年1月12日流拍。2012WG 003地塊位于橫瀝鎮村尾社區，起始價為14270萬元，也在4日后流拍。

　　業界分析，此次預告，重推此前流拍的商住商服地塊，顯示了國土部門對東莞土地市場回暖的信心。不過，即使東莞土地市場從4月來持續升溫，成交放量，但由于目前橫瀝所處的區域位置，這兩個地塊流拍的幾率還是很高。

　　橫瀝潛在樓盤還需5年消化

　　東莞中原研究部研究員韋天使就分析，橫瀝每年的商品房消化量十分有限，即使是樓市成交最好的2009年，成交量也僅有6 .55萬㎡，而2010年到2011年都是5萬㎡左右，市場容量相對有限。這兩個地塊的建筑面積都已超過20萬㎡，壓力不小。而且，橫瀝其他樓盤還有19萬㎡的潛在供應量，全部消化完就需要5年多的時間。

　　近年來，橫瀝的住宅價格也徘徊不前。據了解，其2011年在售樓盤均價僅為4100元/㎡左右。對于前期協議轉讓拿地的企業，地價成本幾乎為零，可以掙到可觀的利潤，但后續進入的開發商獲利空間很小。

　　再者，橫瀝樓市以本地需求為主，雖然之前吸引了部分松山湖、常平的購房者，但未來這些區域的供應量也很大。現在很多開發商資金鏈緊繃，這兩宗地卻是橫瀝出讓的最大地塊，總價高，本地小開發商恐“有心無力”，而外來開發商則對三線偏遠鎮區缺乏興趣。

　　寮步塘邊地塊去年曾流拍

　　另外，此次預告寮步塘邊也推出了一宗商務金融用地，占地面積5215㎡。不過，瑞峰置業就發布報告指出，該地塊信息與原編號為2011G 067土地相符，曾在去年流拍。此前用途是批發零售用地，現已改為商務金融用地。不過，業界人士分析，由于該地塊規模太小，對開發商吸引力可能不大。

　　業內分析

　　東莞供地節奏4月剛恢復

　　今年春節之后，東莞樓市出現一定的回升，同時貨幣政策層面也有釋放流動性的利好，但國土部門為了防止流拍，仍然不敢貿然推出大量用地。

　　據東莞中原地產研究部統計，2012年1季度，東莞土地供應大幅萎縮，供應各類土地22宗，面積合計68.68萬㎡，同比減少67.35%，環比減少65.46%。成交亦繼續萎縮：成交35宗，面積82.31萬㎡，同比大幅減少58.21%，環比減少26.98%；成交金額29.48億元，同比減少43.08%。

　　究其原因，雖然春節過后東莞樓市逐漸回溫，但在樓市調控政策沒有明顯松動的大環境下，東莞本土開發商仍然處于去庫存時期，只有部分資金實力較強的開發商，在商業市場領域有所斬獲。

　　直至4月，土地供應才恢復節奏。據統計，2012年4月，東莞市國土資源局掛牌上市9宗土地，總面積就達到43 .6萬㎡，其中商住用地4宗，占地25.63萬㎡，比起去年同期還要高出4成。由于開發商拿地意愿加強，土地成交也開始放量，4月共9宗土地成交，政府收金8.9億元，高出去年同期2成。

　　5月來，土地市場交易也持續升溫。其中占地12萬㎡的世博北地塊成交價約14億，被萬達拿下，這是東莞中心城區5年來推出的最大地塊。

    不過，業內人士統計發現，今年來，外來開發商除了萬達在東莞有斬獲，地產新軍甘肅天麟拿下大郎大井頭社區地塊，此前在東莞攻城拔寨的萬科、恒 大至今都未有動作。據分析，主要是這些外來開放商過去拿地活躍，土地儲備已充足，在現今資金鏈較緊的形勢下拿地更為謹慎。

　　而本地開發商則借此開疆辟土，出手不凡。昨日，富盈就以6550萬元拿下了麻涌鎮東太村地塊。這已是富盈今年來第二次出手拿地。此前，三正則經過79輪競拍，以3 .74億元將“門口寶地”，鳳崗鎮永盛北路東側地塊收入囊中，后又斥資2 .3億元拿下鳳崗雁田村一宗商住用地。中正則以3.7億元拿下長安霄邊地塊，就在長安萬達廣場邊。

　　1季度

　　供應：東莞供應各類土地22宗，面積合計68 .68萬m 2，同比減少67.35%；

　　成交：成交35宗，面積82.31萬m 2，同比大幅減少58 .21%，環比減少26.98%；成交金額29.48億元，同比減少43.08%。

　　4月

　　供應：東莞掛牌上市9宗土地，總面積43.6萬m 2；

　　成交：9宗土地成交，政府收金8.9億元，高出去年同期2成。

　　市場反應

　　年內最高上周住宅日均成交213套

　　中原地產和瑞峰置業發布了上周(5月14日到5月20日)樓市報告。據統計，東莞上周住宅成交1492套，日均成交約213套，這是今年來的最高成交水平，首次突破日均成交200套的紀錄。

　　樓市供需兩旺

　　上周供應套數是今年來的最高位。據統計，上周東莞全市有9個項目供應22.11萬㎡，合計3056套。其中，洋房供應2325套，就有18.77萬㎡。別墅供應97套，面積1.9萬㎡。非住宅供應商鋪和車位共634套，面積1.43萬㎡。一線鎮區樓盤供應活躍，供應面積18.13萬㎡，合計2685套，占比重88%。東莞中原研究部報告分析，4月底以來，樓市供應持續放量。究其原因，主要是5月樓市回暖力度明顯，開發商推貨信心也增強。

　　成交數據則是開發商信心的最大支撐。據統計，上周住宅成交1492套，日均成交213套，這是今年21周以來的最高成交水平。全市150個樓盤有成交紀錄，比上周135個樓盤增加15個，超于旺季期間135-145個的記錄。另外，150個樓盤共成交1492套，每個樓盤平均成交10套。其中，成交套數在20套以上的樓盤共有20個，成交套數在10-20套之間的有22個樓盤。業界人士分析，東莞樓市全面回暖的基礎已得到有效鞏固。

　　超六成住宅成交價8000元以下

　　據了解，5月來，東莞住宅成交大幅攀升。從5月第1周(4月30日-5月6日)的711套，攀升到上周1492套，成交面積也從7.43萬㎡到上周14.75萬㎡。但上周住宅房價仍然維持在“7”字頭的記錄，均價7826元/㎡，環比有所上升，主要是一線鎮區樓盤成交比重小幅加大，上周一線鎮區樓盤成交653套，占比重54%。不過，開發商仍是采取以價換量策略，據東莞中原研究部監測，住宅成交單價區間在5000-8000元的樓盤成交946套，占比重的63.28%。

　　另外，除了住宅市場回暖，商業地產也明顯升溫。據統計，上周商鋪和寫字樓共成交95套，比上周增加了19套。備受市場關注的長安萬達廣場于近期入市，上周以19套的成交量登商鋪成交榜第三名。

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　　麻涌中心地塊拍出

　　樓面價2098元/㎡

　　南都訊 記者田靜雯 5月22日上午，編號為2012WG 019的麻涌東太村商服地塊，被富盈地產以6550萬元總價拿下，繼謝崗、石碣、大朗、橋頭、樟木頭等鎮區后，富盈又成功進入麻涌，其鎮區戰略逐步擴張。

　　該地塊位于麻涌中心位置，占地面積1 .07萬平方米，容積率為2.9，折合樓面地價為2098元/平方米。其性質為商業服務用地，有40年的使用權，將來或為富盈旗下的酒店用地。

　　麻涌作為東莞三級鎮區，房地產發展尚未形成規模，但銷售情況日益見好。今年在售樓盤只有大步花園、新世紀江畔灣兩家，其中新世紀江畔灣為麻涌住宅的成交主力，去年成交共303套單位。接下來大步花園三期、鉅隆地產等項目陸續入市后，麻涌地產發展會掀起一波小高潮。

　　盤點2004年以來富盈在東莞的拿地路線，能夠明顯發現其偏好鎮區的特點，從2004年至今，其在東莞鎮區共拿下了11宗經營性地塊，城區地塊僅有2幅，其鎮區戰略范圍正在逐步擴展。“城區全國品牌開發商開始扎堆，相對于城區更高的地價，富盈地產選擇在鎮區拿地，有著自己獨到的考慮。”東莞中原地產策略研究部高級研究員韋天使分析。到目前為止富盈在謝崗、石碣、大朗、橋頭、樟木頭、望牛墩、中堂、茶山、常平、麻涌等鎮區均有土地儲備。