土地新規倒逼房企開工 囤地房企面臨大考

    近日，榮安地產、銀億股份先后公告退掉公司手中閑置了兩年多的土地。新修訂的《閑置土地處置辦法》從7月1日起正式實施，此次修訂加大了政府責任，完善了閑置用地認定辦法和程序。房地產上市公司在土地新規前紛紛退地，或預示著土地新規這次不會再成擺設？

　　重罰倒逼房企開工

　　國土資源部修訂后的《閑置土地處置辦法》比1999年版多出了21條，分別從調查和認定、處置和認定、預防和監管等方面作出了規定，再次明確了未動工開發滿1年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。閑置兩年的，由政府無償收回國有建設用地使用權。

　　“這是在倒逼房企將拿到的土地迅速開工。”方正證券房地產研究小組在接受《紅周刊》采訪時表示，“按照土地出讓或者劃撥價款的20%征收閑置費并非是個小數目，而兩年未開工將無償收回土地則更是會令開發商損失慘重。”招商地產證券部人士則對本刊表示，新政實施使得房地產商更加嚴格遵守開工時間，只要按照規定時間開工，就不會有太大影響。

　　“新規執行目前不會直接影響房地產股的價格波動，一方面影響房地產板塊的主要因素在于行業基本面和宏觀調控情況，另一方面這個政策去年就已經出臺了征求意見稿，股市前期也早已經反映了預期，”方正證券認為這項針對開發商囤地的政策不會直接利空地產股，而且上市公司年報中的權益土地儲備數據也不清楚，很難說沖擊有多嚴重。

　　囤地房企面臨大考

　　在M2/GDP持續上漲的背景下，資本市場對擁有巨額土地儲備的上市公司不斷激勵，使得上市房地產企業拼命囤積土地，不顧規定令其資產負債表近幾年來普遍呈現出高財務杠桿的特征。“新規一定程度上將有利于遏制開發商肆意圈地，”匿名房地產業內人士接受《紅周刊》采訪時認為，最近幾年地價以坐火箭速度上漲，很多開發商買地后并不急于開發，而是坐等收取漲價紅利或者賺取價差，造成了大量閑置土地。他以中西部城市蘭州為例，截至2011年底，蘭州有待開發土地數，可解決該市戶籍人口每家一套住房。

　　自2010年以來，中央政府再次啟動房地產調控，從資金供給端和房地產市場需求端同時實行收縮，造成房地產企業資金鏈普遍緊張，庫存周轉率顯著下降。2009年，財政部、國土資源部等5部委聯手出臺規定，把開發商拿地首付款提高到了5成，而且規范了土地出讓金的分期繳納行為。這讓開發商拿地更加謹慎，有利于抑制土地價格，從而抑制房價的過快增長。

　　在中央政府對地方放松房地產調控零容忍下，那些存在囤地行為的開發商，開工將面臨資金鏈緊張問題，不開工則或面臨新政的高額處罰。業內人士表示，土地新規對于A股大型房地產公司來說影響倒不算大，因為多數房企是以開發住宅為主，當年拿地當年開發，而對于做高端物業的港資地產商來說，則因為開發周期較長而有負面影響。

　　執行力度決定成敗

　　以前房地產企業不把土地閑置處罰規定放在眼里，因為作為出讓方的地方政府與開發商利益一致，在因土地閑置而面臨處罰時，地方政府往往成為開發商的擋箭牌，使這些規定成為一張張空文。比如地方政府允許開發商晚付款，推遲工期、變更土地性質等“護駕”方案。據國土部統計，2010年全國清理整治房地產閑置用地13萬畝，處置近10萬畝。而其中約半數的土地閑置是因為“政府原因。”

　　新規對于土地閑置的處罰更有可操作性，“已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設滿一年的國有建設用地”被認定為閑置土地，這使房地產商不能僅動動土就可以逃避處罰。而新版中對“政府原因”致土地閑置也做出了規范，規定市、縣人民政府供應的土地必須是“凈地”，同時還對“政府原因”進行了細化。

　　“上有政策，下有對策。后期開發商將會有更多新的花樣。”業內人士對本刊記者表示。據悉，國土資源部公布的其去年年底曝光并督促地方政府處理的18塊閑置土地最終處置情況，僅有山東威海一塊土地被正式注銷登記，其他都以罰款或開始動工等其他方式蒙混過關。看來，土地新規執行情況不容過度樂觀，需要密切關注國土資源部門的后續動作。