地產大佬熱衷養老地產 或淪為低價圈地工具

除了萬科、保利、綠地、首創等開發商已進入養老地產之外，以泰康、新華、國壽、太保、合眾等為代表的保險資金也積極囤地，多家中高端養老社區更是相繼竣工。有關媒體披露的最新消息顯示，在長時間的調研觀望之后，中國平安進軍養老地產的路線圖也終于浮出水面——未來將在環渤海、長三角、珠三角、西南部、海南島等五個地區規劃養生養老地產項目。

隨著地產及險資大佬的蜂擁而入，市場中越來越多的開發企業開始重新審視養老地產的潛在市場版圖，但潛在市場能否變現，眼下還是未知數。

尚無成熟模式

按照目前中國平安內部規劃，未來旗下規劃的養生養老地產項目運作模式將分三條主線，不僅有目前保險公司主推的“租賃型養老公寓”，還包括“銷售型親情社區”、“銷售型度假休閑產品”。

同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，中國平安上述操作屬于目前頗為主流的租售合理搭配模式，即將租賃部分進行持有經營，而出售部分則可短期內快速回籠資金和成本。

除此之外，目前養老地產的經營模式還有純持有經營，以“買卡”和后續養老經營服務項目為主要利潤來源，以及學習旅游地產操作方式，賣會員卡，利用“分時度假”操作模式，在全國范圍內，以公司在所有城市的養老地產項目資源為基礎，為會員提供養老、休閑、度假服務。

不過，無論是哪種方式介入，養老產業目前尚無成熟模式可借鑒。

戴德梁行華中、華西區策略發展顧問部主管及董事黎慶文指出，不同類型老人對硬件設計和軟件服務有不同的需求，包括養生、護理和治療，而這三個專業領域進入的臺階都相當高，不是普通服務商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專業服務體系發育遠不成熟的情況下，讓普通房地產與之對接，肯定沒法找到著力點。

花樣年總裁潘軍曾坦言，養老地產的核心競爭力不是開發能力，也不是投資能力，而是管理能力。

事實上，養老地產發展之困還不僅出現在管理階段，許多項目早在獲得土地之初，就已經為未來的發展埋下地雷。

張宏偉補充指出，開發商在獲得土地時，土地市場尚未明確規定有養老地產用地性質，因此，當前要開發養老地產，只能在現有經營性用地基礎上獲得。缺乏政策支持，土地價格往往和市場價格看齊。從理論角度來講，土地價格成本較高是導致養老地產很難盈利的非常重要的原因之一。另外，養老地產的商業配套及其附屬醫療設施建設也需要相關政策扶持，這樣，作為長期性經營性的項目，才不會因為沉重的稅費負擔而無法持續經營。

警惕“圈地運動”

值得一提的是，基于開發商對高地價以及后期經營的困惑，部分地方政府已經先行一步，推出了一些扶持政策推動養老地產的發展。

據報道，天津市政府曾在2010年5月成立天津民政局促進老年產業建設領導小組，并在2009、2010年連續舉辦兩屆“養老設施建設項目招商洽談會”。對于老年宜居社區的用地，天津將從規劃建設的公共租賃住房中，按照老年人口比例予以保障。這部分土地的出讓價格，將按照公租房政策享受減免優惠。

這本是一個有利于產業發展的良好開端，但依舊引發了市場人士的不安情緒。

一位參與過養老地產項目方案的資深房地產業內人士介紹，相對于政府、慈善機構來說，開發商進入養老地產領域，還比較浮躁，當純養老地產還沒有看得見的盈利模式之時，這些開發商進入養老地產還是以追求“投資回報”和利潤為目的。這些“投資回報”和利潤來自哪里？當然不是純養老地產項目部分，而是養老地產部分之外的住宅開發、商業配套的開發，通過住宅、商業配套的產品出售可以快速回籠資金，從而總體上實現項目的利潤平衡，或者實現項目的總體盈利。

“按國際經驗來講，一般300畝純養老地產項目(基本上是直接為老年人所用的養老住宅及其附屬配套設施)已經夠大。但是實際操作案例中有極端案例顯示，開發商有可能拿地超過1000畝甚至更多。這其中，除了300畝純養老產品外，剩余的700畝做部分配套和住宅開發。”這其實和當下多數養老地產租售并舉的模式一脈相承，但上述人士對此表示擔憂，“受利益驅使，需要謹防養老地產淪為開發商低價‘圈地’的工具。”