商業地產租售行情看好 業內:對住宅市場沖擊不大

CBD商業地產受熱捧

據北京市土地整理儲備中心的經營性用地出讓公告顯示，CBD九宗地塊將于7月6日入市，王府井大街西側商業金融用地將于7月29日招標出讓，北京商業地產將迎來集中發力的高峰。

中國證券報記者走訪時發現，本次CBD核心地塊的入市對CBD核心區周邊寫字樓租金產生了較大的上漲預期。

根據數據統計，CBD核心區目前在租的寫字樓項目有15個，其中2011年第二季度出現租金上漲的項目有7個，漲幅最大的為北京IFC大廈，漲幅高達66%。15個寫字樓在4月至6月期間，平均租金上漲了8.38%。

一位國貿周邊的商業地產中介小李表示：“最近幾個月，CBD地區的商業地產明顯受到熱捧，租金也出現大幅上漲，而且部分寫字樓和商鋪是供不應求狀態。包括像陽光100這種商住兩用的小區，現在掛牌售價也沒有低于40000元/平方米，價位較低的戶型也基本售罄。”他表示，隨著7月6日北京市CBD地區最后九宗地塊的入市，未來CBD核心區寫字樓租金或將進一步提升。

業內人士指出，由于商業物業投入大、回報慢、風險高，許多投資客一般不愿意涉足，但隨著“限購令”等措施出臺，許多投資客被擠壓出了住宅市場，而不限購、不限貸的商業物業可能會成為新投資熱點。

戴德梁行投資部中國區聯席主管葉建成指出，今年僅京滬大宗物業投資額就預計可超600億元，超過去年水平。這其中，外資主導的大宗收購將占據很大比例。統計數據顯示，2011年1-6月，北京、上海已成交大宗物業總金額約250億元。

對住宅市場沖擊不大

業內人士表示，今年上半年北京、上海、廣州等一線城市的商業地產市場非常火爆，但這種局面不會對商品住宅市場產生沖擊。盡管在調控政策下，房地產開發企業的住宅開發利潤被不斷擠壓，但是與商業地產開發3%至5%的平均利潤率相比，住宅開發利潤仍然比較可觀。因此，多數房地產開發企業仍舊傾向于做住宅市場的業務。亞豪機構市場總監郭毅認為，從長期來看，商品房住宅市場仍將是整個房地產市場的主流，商品房供給不會受到實質性的影響。

郭毅指出，雖然目前商業地塊的需求量在不斷增加，但是在商業地產的供給增加方面，仍需要較長時間才能實現。“雖然許多開發商增加了商業地產的相關業務，但是和住宅業務不同的是，商業地產需要更專業的規劃、更多的人才積累等。

開發商短期內有想法，可是具體規劃和施工還有一個很長的周期。”而且，從目前的土地出讓情況來看，地方政府都希望多出讓近郊新城的土地作為商業用地，但是房地產開發商還是希望能在諸如CBD這樣的核心區域做商業地產，所以短期內出現商業地產供給“井噴”的可能性不大。