滬上半年房產投資成交127億元

近日，DTZ戴德梁行發布了今年上半年上海房地產市場回顧報告。2012年上半年，上海房地產投資市場總成交金額約為人民幣127億元，與2011年上半年相比下降近四成，其中，上海寫字樓投資價值進一步凸顯，成交比重高達73%。

　　自用比例57%超過投資

　　DTZ戴德梁行在報告中指出，2012年，上海房地產投資市場較為活躍，總成交金額超過127億元人民幣，但是與輝煌的2011年上半年相比，已經下降了37%。

　　對此，DTZ戴德梁行中國投資部聯席主管葉建成告訴商報記者說，今年上半年的大宗交易額較去年出現大幅下跌，一方面是由于當前上海商用物業的價格仍然較高，并不是所有投資者所能輕易接手；另一方面，在宏觀調控的大形勢下，銀行在貸款方面也沒有特別的放松。

　　在今年上半年，上海房地產投資市場還沒有出現住宅項目的整體轉讓，這也反映了目前上海整個住宅市場不景氣。而在各類物業中，滬上寫字樓的投資價值進一步凸顯，成交占據了73%的份額，而在2011年，寫字樓成交在成交總金額中所占比重為67%。顯而易見，寫字樓已經成為上海房地產投資市場中最受青睞的物業類型。相比之下，商鋪投資的比重有所下降，由2011年的22%下降至2012年上半年的11%。

　　值得一提的是，今年上半年和2011年一樣，大宗交易中的買家仍然以境內為主，上半年境內買家的成交金額在總金額中所占比重高達78%，外資在上海投資市場的腳步明顯放緩。而在上半年的大宗成交中，自用比例達到57%，超過了投資比例(43%)，而在2011年，自用比例僅為16%。

　　葉建成認為，經過長期的發展，上海已經走上了成熟的商業市場，吸引著來自各地各行業的企業購買寫字樓物業。

　　“在過去的八年中，上海寫字樓投資市場有兩個黃金年代。第一個是2005年到2006年的時候，當時，上海寫字樓的收購價格相對較低，租金方面卻呈現了一輪明顯的上漲，當時出現了大批投資者購買寫字樓，包括花旗收購永新廣場等，都獲得了相當不錯的投資回報率。”葉建成進一步指出，“還有一個黃金機會就是現在了。在2008年金融風暴之后，上海寫字樓的租金價格直線下滑，到現在又慢慢恢復了過來，當前上海核心區域甲級寫字樓的租金價格已經達到14元／平方米／天左右，而市場吸納量又相當不錯。這兩年不少寫字樓租約將要到期，都是在2008、2009年時簽訂的租約，當時的租金水平還比較低，隨著租約的到期，租金調整會有很大的升幅，此時收購寫字樓，應該也會得到不錯的投資回報率的。”

　　寫字樓租金漲幅超10%

　　事實上，上半年緩慢的市場環境并沒有阻礙上海甲級寫字樓租金的上漲。戴德梁行在回顧報告中指出，上海寫字樓租賃市場總體保持穩定，外資及內資公司一樣活躍，核心區域甲級寫字樓租金仍然保持穩定增長，上半年租金增幅在10%－15%之間。

　　數據顯示，全市甲級寫字樓平均租金為269.5元／平方米／月(約合8.98元／平方米／天)，同比上漲13.16%。其中，浦西寫字樓租金達到271.31元／平方米／月，同比漲幅為12.16%；浦東寫字樓租金為265.36元／平方米／月，同比漲幅更是高達14.99%。而上海寫字樓市場當前的低空置率繼續抬高著全市范圍內的平均租金水平，在浦東目前稀缺的空置面積和未來兩年內有限的新增供應，特別是小陸家嘴(600663)地區，浦東的國際超甲級寫字樓租金繼續拉高。據了解，上半年，浦東寫字樓空置率僅為4.93%，較去年同期下降9.1%。

　　今年上半年，上海甲級寫字樓市場有數個項目入市，總供應面積超過37.2萬平方米。隨著一些樓盤已經開始了它們的預租招商，上海上半年的市場在供應和需求層面都將顯著的提升。而觀看各個區域，大量的樓盤主要集中在新興區域，如虹口、普陀等，成熟的CBD地區下半年推出的新樓只有靜安的嘉里二期、虹橋的尚嘉中心以及古北財富二期，這些樓盤早在一年前便開始預租，租金波動已被市場消化，所以對于整體的租金趨勢影響不大。

　　商報記者注意到，嘉里中心二期作為靜安寺CBD難得的甲級寫字樓新增供應，贏得了大量企業的青睞，在年初時，嘉里中心二期的出租率僅為10%，租金約為9元／平方米／天，到如今年中的時候，出租率已經猛增到70%，租金水平也已大幅提升至12－13元／平方米／天，租戶包括雅詩蘭黛(租下1.3萬平方米)、賽諾菲安萬特(1.5萬平方米)、碧迪醫療器械(0.72萬平方米)等；反觀一些非核心CBD的新建甲級寫字樓的租賃情況則并不盡如人意，如虹口四川北路的中信申宏大廈，年初出租率為0%，到了年中也不過提升至2%，租金水平反而由年初的4.5元／平方米／天調整至4.2元／平方米／天。

　　DTZ戴德梁行華東區企業服務部主管傅宇告訴商報記者說，中信申宏大廈剛剛簽下一筆訂單，安捷倫將從張江園區搬過來辦公，在中信申宏大廈租下了6000平方米寫字樓，盡管如此，整座寫字樓的出租率也不過提升至12%。“中信申宏大廈的寫字樓硬件設施不錯，交通也較為方便，只是因為地處四川北路商圈，而不是核心區域CBD，因此，出租情況差強人意。”