“拿地難”掣肘產業地產

因此，不論是通過與擁有土地的制造型企業進行合資，或是通過收購經營不善的工業企業等方式來獲取土地，從而“曲線救國”；抑或是通過進入專業物流領域進行探索，通過與最終用戶的合作獲取資源，工業地產開發商的“拿地”突圍戰已經展開。“拿地難”掣肘產業地產

在經歷了政府一手主導建設工業園、本土開發商投資開發園中園、外資物流地產商進入中國并進行獨立園區運營、本土產業地產商迅速跟進等數個發展階段之后，中國產業地產界于2008年金融危機中遭受了沖擊。2009年，在經濟復蘇和結構轉型的拉動下，產業地產重新呈現出繁榮景象，而住宅地產遭到宏觀政策的嚴厲調控之后，產業地產更是受到了空前的熱烈追捧。然而，在戴德梁行華東區工業部主管、董事蘇智淵看來，在當前的政策條件下，不論對海外開發商還是本土開發商而言，“拿地難”都將成為掣肘其發展的最大障礙。而此類瓶頸的存在，使得中國產業地產的未來發展“道阻且長”。

工業地產的整體發展態勢如何？其中有哪些與以往不同的新趨勢，潛藏著怎樣的隱憂和風險？

“工業地產”這個概念是在80到90年代之間逐步出現在中國的。這個時期的工業地產大多是以政府設立的工業園的形式存在的，當時還沒有純粹的工業地產投資商，所有的工業土地和工業廠房物業都隸屬于政府。2000年以來，中國逐步出現由民營資金投資的純商業開發園區，主要以開發園中園的形式存在。2003年前后，以普洛斯為代表的國際物流地產運營商開始單獨拿地，進行獨立的園區運營開發。在2007年金融危機之前，開發商的投資行為都是相當活躍的，并且迅速在國內展開了物流地產布局。金融危機之后，內外資的工業地產開發商都遭到了一輪洗牌。2009年后，工業地產才開始逐步走向復蘇，進入新一輪的工業地產投資高潮。

我們一般把工業地產分為3類：傳統的工業廠房、物流倉儲和科技研發辦公類物業。而目前主要的工業地產投資則聚集在物流地產上。除了物流地產開發商外，還有專門投資科學院、制造業廠房等工業地產的開發商，市場開始逐步萌發出多種產業齊頭并進的發展趨勢。而在開發商方面，也逐步呈現多元化的趨勢。不少以前做實業的企業，或者以前做商業地產、住宅地產的開發商，也開始逐步進入工業地產的投資領域，形成了活躍的投資局面。目前工業地產的總體發展態勢可以概括為多種不同類型的工業地產投資方向并存的發展趨勢。在現今的工業地產市場上，普洛斯有領軍整個物流地產的態勢。但在工業地產的其他領域，比如科技園、制造業園區等，還需要市場逐步篩選出足夠強勢的標桿性企業。

目前工業地產開發商面臨的最大難題就是取得土地的難度非常大。在現今的政策和市場的環境下，開發商很難獲得一手土地，工業廠房、物流倉儲和科技研發辦公類物業的開發商的角色類似于“二房東”。而對于注重引進外資和擴大稅收的地方政府來說，他們更愿意把土地給予最終用戶，而不是給身為二房東的工業地產開發商。

因此，這些工業地產開發商只能用“曲線救國”的方式來解決土地問題：例如與擁有土地的制造型企業進行合資，或是通過收購經營不善的工業企業等方式來獲取土地。目前類似方式在北上廣深等一線城市十分常見，隨著工業用地稀缺性的增加，這樣的趨勢在二三線城市也會越來越明顯。這對于工業地產開發商來說是非常大的挑戰。
除了拿地難，工業地產開發商還面臨著專業化的問題。轉型中的開發商可能沒有專業團隊去規劃整個工業地產的項目流程，包括產業定位、工程建設以及后期招商等環節。這個時候開發商就需要配備專業團隊以及利用市場資源來解決這些難題。

如何評價海外工業地產開發商的？他們在華投資是否有“水土不服”的表現？這些成熟的工業地產商的商業模式是否值得國內開發商借鑒？

目前中國工業地產領域主要的海外開發商是海外的物流地產投資基金，或是在海外有多年運營經驗的工業地產運營商。這些運營商的進入打開了中國的高端物流市場，并且為中國的高端物流提供了一系列國際性標準，極大促進了中國物流市場的發展。

從外資開發商的身上我們可以看到，成功的工業地產項目背后有兩個重要的因素：第一是選址區位，良好的地段使運營商能夠更好地根據市場需求，靈活運用和調動市場各方面條件；第二是客戶資源，海外工業地產運營商不僅有著深厚的運營經驗，而且有著遍布全球的客戶資源，這是其獲得成功的最重要原因之一。

外資水土不服的時期已經過去了。2002年到2005年期間，很多外資開發商進入中國，還不知道應該如何拿地啟動項目。而普洛斯通過前期拿地后建成高標準倉庫，再對外實行租賃的模式在當時便迅速成為了一種教科書式的范例，因此后來包括豐樹和嘉民在內的許多海外運營商都選擇了復制這種模式來開發自己的工業項目，解決水土不服的問題。

但是現在，無論是外資開發商還是本土開發商，他們面臨的最大問題是土地稀缺，無法獲得土地。如何增加獲取資源的渠道和模式成為了眾多外資運營商正在探索的問題。比如進軍專業物流，如冷鏈物流，醫藥品物流，危險品物流等領域，其實就是一種可以擴大資源并切入細分市場的方式；而與產業最終用戶的合作，也能夠幫助這些產業地產投資商獲取更多的工業資源。

值得國內開發商學習的有幾個方面：首先是優秀的海外運營管理方法，隨著海外投資商的陸續進入，這些優秀的運營管理模式會逐步被本土投資商學習和復制，國內投資商因此能夠迅速成長。其次是海外工業地產開發商選擇使用海外融資，并且設立專門的團隊管理基金進出，這種分工明細的資本市場融資、前期資源獲取和后期資產管理的運作機制是很值得國內開發商學習的。

如何看待產業地產基金的發展前景?

融資一直是產業地產的瓶頸之一。海外投資商主要通過海外基金來完成產業地產項目的融資。而由于國內房地產基金一直沒有獲批，因此國內的融資渠道并不暢順。國內地產商主要是通過私募或者直接的私人投資做產業地產項目。其缺點是往往很難做大，難以形成特定的規模。而現在越來越多的國內地產投資商在考慮通過海外市場來做融資。如果REITs能夠早日獲批開放，對產業地產類投資將非常有幫助。

北京第一季度工業地產空置率達0.93%，市場存量依然維持在117萬平方米，租金漲至每月31.2元/平方米。您是如何看待這種嚴重的供需不平衡現象的？導致這種情況出現的原因是什么？如何解決這種嚴重的供不應求呢？

目前在中國所有的大城市里，工業地產的供應都是遠遠無法滿足需求的。導致這種情況出現的最主要原因是一級土地供應不足，這是由2007年推出的土地招拍掛制度和土地指標制度所引起的。土地招拍掛制度雖然規避了原有零地價出讓的現象，但也直接致使工業地產地價產生了向上的不確定性。同時由于地方政府每年有固定的土地指標，如果超標的話只能等到下一年才能出讓，這就使得在面臨源源不斷的新項目需求的市場背景下，地方政府在不斷抬高項目門檻的同時，也實際上降低了整體的競爭力。

目前大城市的工業地產布局都非常接近，空置率基本維持在很低的水平，而租金則呈現逐步上升的趨勢，每年漲幅都達到5%。這既是機遇又是挑戰。一方面，對于最終用戶來說，大城市的商務成本隨著租金上漲而增加，其吸引力和競爭力逐步走低。另一方面，對于工業地產投資商來說，越早切入工業地產行業，市場的運營的空間則更大。