休閑農業地產概念詮釋及市場前景分析

1989年，臺灣大學通過系統研究，正式提出休閑農業的概念，并將其內涵概括為：農業與旅游結合在一起，利用農業景觀和農村空間，吸引游客前來觀賞、游覽、品嘗、勞作、體驗、參與、購物、休閑、度假的一種新型農業生產形態。是指以休閑農業為平臺資源，相關配套產業協同發展，不斷推進農業休閑、旅游度假的市場化、規模化、現代化和國際化。

休閑農業地產，就是把休閑農業作為一大產業來經營，引入房地產的經營思維，從產品規劃、景區服務、營銷推廣等方面進行地產化運作，將區域旅游資源、生態環境、土地資源、民俗文化、旅游人才、服務管理等優勢轉化為旅游產業優勢，從而更好地發揮產業集群優勢，更加深入的挖掘產品的市場潛力和市場競爭力。

2、  休閑農業地產產品及開發模式

 　　1、民宿型

 　　民宿是指利用自用住宅空閑房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活的住所。

民宿不同于傳統的飯店旅館，也許沒有高級奢華的設施，但它能讓人體驗當地風情、感受民宿主人的熱情與服務、并體驗有別于以往的生活。

民宿可以說是農家樂的精致版，通過地方政府統一管理，由民宿主人個體經營的一種模式，這種經營模式可以發動社區全民參與，其盈利效益非常可觀。同時，民宿的特色可以根據民宿主人品味的不同而各不相同。

民宿這種形式在中國大陸還并不流行，但在日本、臺灣等地已成為一種比較成熟的開發模式。

舉例來說，臺灣逢春園，它原本是一座私人別墅，經過其主人的經營變成了一個大眾休閑的民宿。其特色在于兩點：一是利用已有的空間進行休閑設施補全。該民宿特別為客人安排了雨霧迎賓道，穿過迎賓道就是一片近兩千坪的綠地，洋房、寬廣的庭院、小橋流水、吊床等休閑設施一應俱全。二是在設計上大量融合了民宿主人的個人喜好和藝術價值取向。該民宿正屋的餐廳的吧臺前擺放著一架大型三角鋼琴，墻壁上掛滿主人自己的油畫，屋內擺滿了主人游玩世界各地收集到的各種精品擺設。這里白天是寧靜舒適的咖啡店，晚間就成了熱鬧好玩的酒吧。

 　　2、農家型

農家是以農民的生活生產資料為基礎，具備接待功能力即為通常所說的農家樂。

這種產品不同于民宿，其更通俗、更生活化。在各農業觀光園、景區景點周圍的農家，進行統一的接待、管理，其盈利效益非常可觀。

在休閑農業項目中，對其提供的產品服務規劃引入地產開發的思路，除了常規的農產品采摘、民間民俗、農業展覽、現代農業科技等，主要是要強勢導入都市人群的參與性，以都市人的主力參與來提升項目的人氣，利用各個時段的特點為客戶提供不同的產品服務。

農家型在中國算是具有一定淵源和歷史的開發模式，但基本上都是小打小鬧，沒有形成統一的大規模開發。成都五朵金花的成功，是一種全新的嘗試，本人將其稱為五朵金花模式：鄉村旅游+休閑地產。

五朵金花原是成都市錦江區三圣鄉東郊的6個行政村，隨著國家新農村建設政策的出臺，錦江區用城市管理理念建設農村，以工業理念經營農村，將該鄉打造成為各具特色的五朵金花。其開發不同于普通農家型，綜合開發的亮點主要在兩方面：

一是利用處于城郊的地理優勢，進行統一規劃，連片開發經營，形成規模化效應，提升農家樂的內涵、品質及品牌。成都市錦江區兩級政府提出了開發、保護并舉，利用、發展并重，建設國際化大都市周邊環境的思路，連片聯戶開發，共同擴大發展空間，破解農民單家獨闖市場的風險，走出一條專業化、產業化、規模化的發展之路。

二是將鄉村旅游與農業觀光休閑、古鎮旅游、節慶活動等有機地結合起來，拓寬鄉村旅游的發展業態。五朵金花從舊村改造上對鄉村農家地產進行大換血，按照宜拆即拆、宜建則建、宜改則改的原則，改造了3000多戶舊農居，把原來的6個行政村并成5個景區，建起眾多具有風味特色的農家餐館、鄉村酒店、鄉村藝術館，以及開發新區住宅等。同時，政府和街道辦先后投資近億元，用于水、電、路、氣和污水排放等公共設施建設。在政府的推動引導下，企業和農戶投資8000多萬元用于整修農居、新建花卉市場和游泳館等經營性項目，給企業和農戶創造出了投資搞農村休閑娛樂場所的有利可圖的發展空間。

 　　3、莊園型

莊園一般為企業或個人開發的度假村性質產品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂等多項休憩內容，通常以某項農作物或手工副業為賣點，綜合各類配套產品，有較大的接待容量，如農莊、酒莊、水莊、山莊等等。

莊園型的有些產品檔次極高，一般區位靠近休閑消費市場，有的采用異國田園風格，能滿足高端市場的消費需求。但大多數服務素質都不是很高，更多的停留在簡單的問詢和跟進，缺少主動式的服務理念，因此，休閑農業項目可以在這方面進行更深入的改進，引進房地產項目服務的理念，改變目前此類休閑農業旅游服務的被動模式。

莊園型的案例以2010年7月15日開園的藍調薰衣草莊園來說，這一批新起的、由專業的旅游規劃公司打造的莊園，亮點概括起來有兩點：

一是將文化創意充分與傳統農業相結合，整體布局采用藝術化的線條，打破場地方正的邊界，讓空間更豐富。藍調莊園提出時尚農業概念，將時尚的觸角深入到傳統農業當中，利用時尚流行性的特點和挖掘文化內涵的手段，通過特定的農業項目表現。同時，主要景點圍繞中心區域薰衣草田布置，景觀更具有內聚性，形成有機整體。同時按照功能進行合理區域分割，動靜結合。使景觀、建筑巧妙的融合在自然的田園之中。

二是以農業作為依托，逐漸向旅游、文化、商業等多領域滲透，打造相關產業鏈。如開發莊園獨有的shmily香·愛(意即看我有多愛你)品牌商品，將香草、藍莓、草莓等產品進行創意性開發，形成香草系列產品：衛浴類香草產品、裝飾用香草產品、保健類香草產品、香草食品等幾大系列上百種商品，并采取特許加盟的形式進行規模化品牌推廣。

三是將農業、生態和旅游業結合起來，積極倡導低碳環保理念。在時尚的生態旅游基礎上，藍調莊園積極倡導低碳環保理念，把農業、生態和旅游業結合起來，利用田園景觀、農業生產活動、農業生態環境和經營模式，吸引游客前來觀賞、品嘗、創作、體驗、健身、科學考察、環保教育、度假、購物。從踏進藍調莊園的第一步起，低碳的概念就得以彰顯，所有賓客的汽車統一停放在門口的停車場，倡導游客進入園區內，或是行走，或是騎自行車，實現交通零排放。

 　　4、鄉村別墅型

鄉村別墅除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，很受小資階層的青睞。此類別墅有產權和時權的產品選擇。

鄉村別墅營銷更多的是停留在簡單的應對模式，沒有創新和深挖市場，目前來看雖然具有很大的市場需求，整個行業做得卻并不是很成功。

房地產行業經過這么多年的發展，積累了很多項目推廣的經驗，將休閑農業地產化的目的就是要引入這種地產的營銷模式，深挖市場潛力，擴大項目影響面。

地產行業現在在鄉村別墅方面主要著重于開發養老別墅、養生別墅。隨著中國老齡化的加速，以及社會福利的增加，越來越多的老年人注重自身的養老養生問題，年輕子女也都不再習慣幾代人同住，所以養老別墅、養生別墅的市場將越來越大。目前這種市場的特點主要有幾點：

一是抓住老年人喜歡安靜、清新、自然的生活環境的特點，打回歸自然的口號，與休閑農業結合進行地產開發。這種社區的開發多為低密度住宅，沒有城區擁擠壓抑的感覺，對于老人來說會住得更舒適。而且，這種別墅考慮到老年人因為年紀的增長上下樓梯會越來越困難，別墅在設計上一般樓層較低，方便老人進出，比較適合老年人的人群特征。

二是社區不在城區，但也不遠離城市，保證配套成熟便捷。社區配套包括社區內或項目周邊的醫療、餐飲、購物、設施，這些都關系到老年人每天的生活便捷程度，對于他們至關重要。

除了迎合養老、養生市場的別墅建造以外，一些迎合大眾市場的地產在建設鄉村旅游新業態的同時得以體現。

北京市發布了《鄉村旅游特色業態標準及評定》，全力打造和提升北京的鄉村旅游，而這一政策的出臺及實施將會成為未來中國鄉村旅游發展的一個風向標，將對全國的鄉村旅游發展起到一個帶動作用。

北京鄉村旅游新業態的開發思路主要有兩點：一是充分挖掘各區縣鄉村旅游的特色，形成各自鄉村旅游發展的風格。各區縣立足于本市鄉村旅游的實際管理和服務水平，設置科學、合理的管理和技術，建立起一區一色、一溝一品鄉村旅游發展的特色。二是依托各區縣本有的特色，構建符合各自特點的新業態模式。

為了發展鄉村旅游，北京市旅游局建立了八種新業態模式，即國際驛站、采摘籬園、鄉村酒店、養生山吧、休閑農莊、生態漁家、山水人家、民族風苑。這些新業態模式的出現為鄉村地產的開發也提供了平臺和機會。

 　　5、古村古鎮古城型

此類產品是休閑農業地產中資源條件最好的產品。山水、建筑、風光、文化、人物等方面，對游客有很強的吸引力，隨著可進入性和接待設施的配套，整個產品可以相對較少的投資，并帶來非常好的現金流。但是此類產品的旅游房地產開發須充分考慮文物保護問題，除了地塊選址的問題，還須考慮新建和改造房地產的風格協調問題。

安徽宏村是這類開發中得到一致好評和認可的典型，本人將其稱為宏村模式：宏村旅游+休閑地產。宏村是在97年由中坤集團拿出的一期400余萬元資金進行開發的，其開發前期投放在保護規劃上，而后在宏村外圍進行地產項目延伸。開發思路體現在三方面：

一是用一個文化的理念去激活周邊的增值空間，賦予更多原生態產品文化的內涵與價值。中坤以宏村這個點為基礎，還拿到了南屏和關麓兩個村的旅游經營權，并對它們進行統一規劃，整個黟縣都保留了清一色的徽派建筑，不論新開發的樓盤還是政府大樓、法院、公安局、國家電網，或者是馬路邊一閃而過的民居，無一例外都有著高高的馬頭墻和白墻黑瓦的清淡雅致風格。

1998年，黟縣政府將西遞、宏村兩村申報聯合國非物質文化遺產，這一文化概念的提升也激活了周邊的增值空間，賦予更多原生態產品文化的內涵和價值。

二是把原生態的農家樂留給村民，在細分市場的方向上為自己尋找新的盈利增長點。中坤集團沒有收購宏村所有農家樂的統一管理經營，而是在景區外圍開發地產項目，在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多畝灘地，租下3000多畝山林，投資10億元，建設了一個五星級酒店和一批度假別墅等多個度假地產項目。另外投資1億元，重建了唐代古剎梓路寺，并在寺院不遠處修建了一處墓葬陵園。

三是利用自己的旅游資源和持有型物業，在產業的鏈條化發展上還在擴展細分市場，文化、娛樂、餐飲等等都將成為可以深化的方向。中坤以旅游景區為中心，進行地產開發，把土地與稀有資源結合，看重土地未來的價值。2010年6月26日，中坤耗資8000余萬元復建的安徽梓路寺在黟縣宏村鎮舉行開光典禮儀式。中坤集團未來的計劃還將在北京、安徽等旗下產業群周邊繼續捐修、運營寺廟，這些寺廟將配合中坤，為高端客戶打造一個中國頂級禪修學院。中坤甚至在籌劃一個在北大進行考古基礎學習、然后去新疆實地考察的考古研修班模式，私家紅酒釀造、戶外徒步俱樂部等等都將成為定向的高端產品。

3、  休閑農業產業化發展背景及市場前景

經濟的快速發展、城鎮化速度的加快、人們帶薪休假天數的增多等促進了社會消費結構轉向發展型和享受型，人們對休閑文化和休閑產業的發展提出了更多要求。

而作為鄉村旅游形式之一的休閑農業旅游，自然而然的成為都市人們休閑的首選。

據統計，到2006年底，我國城鎮人口已達5．77億人，城鎮化水平達到43．9%，全國人均GDP超過了2000美元，且每年有114天的法定節假日，這為休閑農業旅游提供了巨大的潛在市場。

對于鄉村旅游形式之一的農業休閑旅游，其產業化發展必定提升區域農業生產的效率，以及區域旅游業的競爭力。但由于受利益的刺激，全國各地休閑農業旅游項目紛紛上馬，造成規模小、集約化程度不高、競爭力不強等嚴重現象。為此，加強休閑農業產業化發展是解決這類問題的主要措施，也是實施從“傳統農業向現代農業跨越”的重要舉措，必然帶來農業產業形態的更新。

2011年8月23日，農業部頒布《全國休閑農業發展“十二五”規劃》(以下得稱《規劃》)，到2015年，休閑農業將成為橫跨村鄉鎮縣一二三產業的新興產業，成為促進農民就業增收和滿足居民休閑需求的民生產業，成為緩解資源約束和保護生態環境的綠色產業，成為發展新型消費業態和擴大內需的支柱產業。

《規劃》稱，休閑農業發展潛力巨大。大力發展集農業生產、農業觀光、休閑度假、參與體驗于一體的休閑農業，對于適應我國旅游消費轉型升級，培育新型消費業態，提高居民幸福指數具有重要意義。

因此，分析人士認為，在上述產業發展現狀下，主題性農業項目增加使園林類公司最先受益的可能性較大，此類項目增多的同時，也就意味著投資者對該地產的需求增加。“而在原有供給不變的情況下自然會導致休閑地產的價格上漲。”

對于《規劃》所稱的“大農業與”“大旅游”的產業目標，中投顧問農林牧漁業研究員鄭宇潔認為，大農業貫穿了一、二、三產業，不僅涵蓋種植、養殖過程，還包括產前的農藥、化肥等的生產以及產后的加工、銷售等等，而休閑農業就是其中的第三產業部分，大旅游是以“城市即旅游，旅游即城市”的理念為依托，將城市發展與旅游開發統一起來，達到城市與旅游的協調發展。事實上，兩者具有異曲同工之效，都是強調地域環境和商業發展的相互促進，共同發展。

事實上，近年以來，農業產業已經吸引了風險資本的關注。2011年6月，聚焦現代農業的創投聯盟在陜西楊凌成立，同時，資金規模達3億元的楊凌東方富海生物產業創業投資基金也正式成立。

清科研究中心發布的研報顯示，除了專項基金的成立以外，從歷年的投資情況來看，自2006年至2011年上半年，中國農業領域已經披露的投資案例累積達到114起，其中104起披露了金額的案例共涉及投資金額17.6億美元。2010年創下歷年投資的新高，共披露投資案例47起，投資金額達到8.91億美元，僅從投資金額看，超過歷年累積金額的一半。

而利好政治的出臺，也使得這種投資隱現熱潮，按照《規劃》規定，各地要加大休閑農業政策扶持力度，爭取把休閑農業場所納入政府采購體系。要加大相關政策銜接力度，爭取“農家樂”經營戶減免營業稅政策，休閑農業場所銷售自產的初級農產品及初級加工品享受免稅政策，休閑農業用電享受農業用電收費政策。各級政府要結合本地實際制定休閑農業發展的政策性意見，指導本地區休閑農業的規范發展。國家要求，各地政府要結合實際，爭取在土地使用稅、房產稅、營業稅、教育附加費、城市建設費、排污費、垃圾處理費等方面出臺優惠政策。