相鄰地塊隔一年跌一半 降地價難引市場火爆

 上海恒大投資以8900萬元拍得奉賢區南橋新城一住宅地塊（奉賢區南橋新城04單元11-02（2）區域地塊），溢價率為15.75％，樓面價為4167元。記者發現，上海恒大投資此次所拍價格要比其之前購買的相臨地塊便宜近半。2011年3月，該公司以2.09億元競得緊鄰該幅地塊的奉賢區航南公路南側、遠東路東側區域住宅地塊，當時的樓面價達8000元/平方米。

      土地價格仍處低位

      與上海恒大投資拍下該地塊同一天，佳兆業以4億元投得奉賢莊行鎮另一地塊，折合樓面價4740元/平方米，溢價率為69.3％。另一自然人以1.88億元，折合樓面價4665元/平方米，溢價率為55.49％，投得同區域的一幅商業地塊。

      6月23日，德佑地產市場中心監測數據顯示，上海商品住宅成交量連續第五周穩定在20萬平方米左右，最近五周有四周的成交均價處于2.3萬元/平方米以上。然而，土地價格并未隨樓市回暖而上漲。上海同策咨詢機構數據顯示，2011年上述南橋新城板塊的土地成交樓板價在5600元~6300元/平方米，遠高于昨日所拍價格。

      專家告訴記者，目前的土地成交價格處于低位，比高峰時已跌去50％~60％。中原地產研究中心總監劉淵也說，即使在全國范圍，目前的地價比2009年、2010年的高峰時期至少低了20％。

      上海同策咨詢機構研究總監張宏偉說，目前土地成交出現“高溢價”，有人以為土地市場重新“火爆”。事實上，這一“高溢價”并不真實，是地方政府主動下調地價的結果。

      張宏偉提供的資料顯示，上述去年成交的南橋新城板塊的土地均為底價成交，但還是比昨日成交的三幅地塊價格高。
      此前的統計數據顯示，上述兩幅南橋新城地塊的底價分別只有3000元/平方米和3600元/平方米，莊行鎮地塊起拍價則為2800元/平方米。由于起拍價格偏低，造成土地成交的高溢價，昨日拍出的上述地塊，最低溢價率為15.75％，最高則達到69.3％。

      降地價難引市場火爆

      即使地方政府主動下調土地價格，業內對土地市場的回暖依然不看好。專家告訴記者，一般來講，土地市場回暖至少要在樓市回暖半年以后才出現。目前房地產投資并沒有恢復，土地市場回暖尚有難度。

      劉淵進一步表示，土地價格下調，僅是刺激土地成交的因素之一，如果信貸政策沒有大幅放開，新房市場又沒有根本性好轉，以目前各地巨大的商品房庫存量來計，土地市場仍然難以啟動。

      事實上，即使目前仍有高速擴張需求的企業，也不敢像2009年那樣在土地市場高價出手。以佳兆業為例，該公司雖然看好上海市場，但在土地市場出手依然謹慎。昨日，該公司所拍奉賢莊行鎮B-08-02區地塊雖早已決定拿下，但最終成交價格比較合理，地價僅為周邊在售樓盤的約1/3。