北京成為全球工業地產租金上漲第二快城市

全球最大私人房地產咨詢服務公司高緯環球昨天發布的《全球工業物業報告》顯示，2010年亞洲地區工業地產租金上漲幅度超過5%，其中北京工業地產租金漲幅達到18%，成為全球工業地產租金上漲第二快城市。

《全球工業物業報告》統計了53個國家的工業地產租金和整體租用成本。統計顯示，去年全球主要工業區域租金下降了1.2%，美國、歐洲、中東和非洲地區工業地產租金水平也有下降，不過，亞洲地區工業物業租金漲幅超過5%，與全球大部分工業地產市場衰退形成鮮明對比。
在2011年全球租金增長最快工業物業排名中，印度尼西亞大雅加達地區去年工業物業租金上漲了21.7%，漲幅排名全球第一，北京去年工業物業租金較2009年上漲了18%，位列全球第二。

高緯環球中國區董事總經理張良軍預計，2011年中國的工業物業市場價格將由于供應短缺而需求旺盛繼續保持良好的增長態勢。

開發商轉身將推動工業地產泡沫化

從去年以來，限購、限貸等政策相繼出臺，盡管開發商仍在堅持，但不可否認，住宅地產已經是量價齊跌，曾經火爆的市場幾乎哀鴻一片。下一個問題是，對于亟需找到新戰場的開發商，以及不堪財政重負的地方政府來說，突圍的路在何方？

近日，一組數據表明，工業地產正在成為各方眼中的“香餑餑”。CRRC最新研究報告顯示，金融危機之后，大約有12%的傳統房地產開發商轉投產業園建設項目，從2005年第一次房地產調控開始，則有約30%的傳統房地產商轉向產業園建設開發，二線城市比例稍低。傳統房地產領域的“泡沫”正在向工業地產涌動。

目前，由于產業資金的充裕，無論是土地還是建成物業，工業地產都呈現供不應求的狀態。有業內人士指出，工業地產的升溫與生產行業的流動性充裕緊密相連，“政府把經濟刺激計劃投放到經濟的各個產業中去，基本每個產業都資金充裕，需要不停地尋找不動產解決方案，落實產業項目，釋放資金，這樣就導致了生產產業本身一直到供應鏈的最末端包括房地產都受到了很大刺激，所以恢復比較迅猛。”

開發成本和土地成本較低則是吸引傳統房地產商進入工業地產的一個重要原因。CRRC數據顯示，2009年，北京住宅用地平均單價為7197.37元/平方米，工業用地平均單價為561.35元/平方米，二者之比為12.81;2010年，北京住宅用地平均單價為8442.96元/平方米，工業用地平均單價為723.10元/平方米，二者之比為11.68。此外，與工業用地的商業配套一方面能夠讓開發商曲線規避國家調控，同時也能帶來巨額利潤。根據規定，一般工業項目總建筑面積的7%可作配套項目建設，涉及酒店、辦公樓、公寓等利潤率更高的上下游配套項目。實際上，目前工業地產由傳統的工業廠房向配套完善的現代化工業園區的升級，使得不少產業園的配套都遠遠超出原先單純工業園的定位，開始大量涉足上下游相關功能的配套。