住宅冷了 三種模式攪熱工業地產市場
●知名房企大舉進軍工業地產
去年世茂集團宣布進軍工業地產，其以住宅、商業和旅游地產為主體的“三駕馬車”升級為“四駕馬車”。相比世茂的低調，最早涉足工業地產的萬通則一直保持著高調的姿態。2008年初，萬通實業和tcl集團合資成立了萬通新創。2009年7月，萬通收購tcl占地27萬平方米的無錫項目，對其進行再次開發，打造成廠區、倉儲、物流、宿舍為一體的綜合性工業社區。
其實，早在幾年前首次涉足工業地產時，馮侖便語出驚人：“萬通將有可能在一兩年內成為本土最大的工業地產投資商。”
除了萬通，還有不少知名的房企涉足工業地產。去年5月，綠地集團與鄭州市政府相關部門正式簽約了投資總額高達130億元的綠地濱湖國際總部經濟產業園，這個產業園占地面積約668畝，除了兩棟超高層寫字樓外，還有廠房、研發辦公樓及購物中心等物業形態。此外，陸家嘴、復地、鵬欣等開發商也均涉足了倉儲物流及研發辦公類的地產。
●三種模式攪熱工業地產市場
中國不動產研究中心（crrc）研究報告顯示，從2005年第一次樓市調控開始，一線城市約有30%的傳統房地產商轉向產業園建設開發，并且趨向于成熟。比如為企業打造企業總部的總部基地模式，大型實體企業與專業地產公司結合的合作開發模式，與地方政府緊密合作的產業園模式等。
“同為工業地產，但不同的開發模式開發出的產品類型也不盡相同。目前的工業地產已經呈現多元化，工業地產等同于建廠房的傳統模式正在發生改變。”位于昌平科技園核心區的企業墅副總孫智慧認為，隨著工業領域內的高科技企業迅速成長，傳統的工業地產已經難以滿足他們的要求。新型工業地產正在朝著智能化、舒適化、高檔化發展。其中，總部基地模式開發出的企業獨棟正在成為工業地產中的頂級產品。作為昌平科技園核心區唯一提供企業總部項目，企業墅推出不到一年時間，招商已經過半。進駐企業多是電子信息、新能源材料、光電機械等細分行業的高速成長公司。企業墅總建筑面積5.5萬平方米，規劃了22棟企業獨棟，面積區間在2300～5000平方米，為中小企業的擴容發展空間提供便利。項目周邊自然生態環境優越，北靠蟒山，南鄰京密引水渠，西接萬畝濱河森林園。同時交通也十分便利，企業墅距地鐵昌平線南邵站步行僅需十分鐘，距八達嶺高速科技園出口僅5分鐘車程。另外，每平方米11000元的售價僅為周邊住宅項目一半。
孫智慧認為，企業墅之所以能夠受到眾多企業的青睞，除上述優勢之外，中關村科技園的優惠政策、產業聚合效應、政府引導以及完善的配套也起到至關重要的作用。
●工業地產迅速走向專業化
由于政府對住宅市場的調控堅決不放松，使得越來越多的投資資金轉向工業地產。在工業地產大量吸金的時候，一位業內人士稱，“仔細調查不難發現，很多企業以極低的價格，大手筆圈下以產業園、城市運營等工業地產為噱頭的土地之后，多數仍是商品房占據主要部分，而園區部分遲遲發展不起來。”盡管被開發商、地方政府、投資客，甚至銀行一致看好，但投資工業地產不等于買賣廠房，投資標的物的升值前景與當地的產業規劃關系密切。如果一個項目沒有專業開發團隊，沒有對相關產業及企業的需求和發展趨勢進行深入的研究，就無法得到當地政府或者產業界的青睞，也無法得到市場的認可，砸進去的錢無疑就是泡沫。
金誠信房地產經紀公司董事長邱宏認為，“各地政府盡管都熱衷于工業園區、開發區的建設，但已經可以感覺到他們對開發企業的選擇越來越謹慎。只有非常專業的企業才會在這一領域取得長足的發展。”