土地市場冷清將破局 下半年或現(xiàn)開發(fā)商爭地?zé)岢?/h1>
種種跡象表明，土地市場的冷清局面正在遠(yuǎn)去，下半年全國土地市場可能會上演房企爭先拿地的熱潮。
包括萬科(000002.SZ)、中國海外(00688.HK)在內(nèi)的多家上市房企在最近結(jié)束的中報(bào)業(yè)績發(fā)布會上表示，下半年將加大拿地力度，積極增加土地儲備。同時(shí)，地方政府的推地
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萬 科Ａ8.12+0.010.12%力度正在逐漸加大。
然而，在土地市場轉(zhuǎn)暖的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士對土地價(jià)格的上漲表示了擔(dān)憂。
“面包價(jià)格還沒降下來，面粉的價(jià)格卻繼續(xù)上升。”一名開發(fā)商向《華夏時(shí)報(bào)》記者如此形象地描述道。
下半年積極拿地
“中海年初訂下了全年720萬平方米的新增土地計(jì)劃，現(xiàn)在離目標(biāo)仍有距離，我們還會繼續(xù)尋找機(jī)會。”在今年中報(bào)業(yè)績發(fā)布會上，中國海外董事局主席孔慶平向記者表示。
中國海外中報(bào)指出，公司今年前7個(gè)月在拿地方面略顯保守，上半年只拿了3幅土地，新增樓面面積272萬平方米。
孔慶平表示，上半年中海買地節(jié)奏和現(xiàn)金收入掛鉤，但下半年會加快買地步伐。從現(xiàn)在到明年上半年都是買地的適當(dāng)時(shí)機(jī)。
與中海拿地節(jié)奏類似，不少上市房企在上半年并沒有積極增加土儲。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)拿地面積同比減少49萬平方米，華潤置地(01109.HK)上半年只新增了兩幅土地，富力地產(chǎn)(2777.HK)則基本沒有變化。
然而，7月伊始，各大房企已經(jīng)用行動表明加速拿地的決心。率先打破局面的是萬科。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，萬科7月耗資54.97億元拿下14宗地塊，是其6月土地款總額的近3倍，新增土地儲備296.32萬平方米，是6月的4倍左右。
事實(shí)上，加速拿地的苗頭之所以燃起，與各大房企對下半年樓市行情與樓市調(diào)控的預(yù)期關(guān)系密切。
此外，地方政府推出土地的進(jìn)度比較慢，符合開發(fā)商要求的地塊比較少也是導(dǎo)致土地市場冷清的重要原因之一。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，全國住房用地計(jì)劃完成率僅有三成左右。
“四季度是拿地的好時(shí)候。”萬科董事會秘書譚華杰向投資者表示，“上半年之所以拿地較少，是因?yàn)楹线m的機(jī)會比較少，下半年拿地的機(jī)會多一些，可選范圍也會更大一些。”
廣東國土部門相關(guān)人士曾向記者透露：“下半年將配合行情推出優(yōu)質(zhì)土地資源，如城市綜合體地塊，預(yù)計(jì)土地價(jià)格會上漲。”據(jù)此，估計(jì)下半年土地推出量將會明顯增加。
北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，隨著下半年政府推地力度加大以及推地策略的改變，土地市場逐漸走出低迷行情，對于有資金實(shí)力的房企來說，依然存在著一些低成本逆市擴(kuò)張的潛在機(jī)會，可擇機(jī)補(bǔ)充土地儲備。
“面粉”一直在漲價(jià)
在樓市調(diào)控仍然持續(xù)的今日，業(yè)界對于土地價(jià)格推高房價(jià)的質(zhì)疑從沒停止。
董事長任志強(qiáng)、陽光100董事長易小迪等業(yè)界人士多年來一直是地價(jià)推動房價(jià)上漲之說的支持者。任志強(qiáng)認(rèn)為，土地的價(jià)格已經(jīng)超出了市場的正常判斷，而土地價(jià)格的實(shí)際增長和當(dāng)年土地實(shí)際供應(yīng)量的情況是不完全對等的，它的價(jià)格增長比例要按當(dāng)年供應(yīng)的土地和當(dāng)年的價(jià)格來看增幅還要高。
有分析指出，高地價(jià)是每次調(diào)控都沒有抓住關(guān)鍵的主要原因之一，因此即使調(diào)控再嚴(yán)厲，效果也并不明顯。
“在史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控中，房價(jià)正在反復(fù)徘徊，但是土地價(jià)格從來沒有納入調(diào)控的重點(diǎn)靶子中。”某央企管理層向記者表示，加速拿地將會迎來新一輪土地競價(jià)，土地價(jià)格很難再降下來，“不管調(diào)控如何繼續(xù)，高房價(jià)仍然是必然趨勢。”
隨著調(diào)控的深入，土地出讓市場經(jīng)歷過多次的低潮，各地方政府的土地出讓金出現(xiàn)回落。然而，據(jù)本報(bào)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年各地推出的住宅用地價(jià)格與歷年相比，仍有明顯的增幅，各地大幅增加商業(yè)、文化以及工業(yè)用地量，其中，這些地方政府手中的新晉地塊的價(jià)格也不菲。
一份由澳大利亞央行主導(dǎo)的《中國土地和住房價(jià)格評測》顯示，中國土地價(jià)格的波動性通常較房價(jià)高出3到5倍。只有2008年和2011年是例外，這兩個(gè)年份的土地價(jià)格估計(jì)是下跌或持平。
因此，房企在下半年將加速拿地的意愿引起了研究機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂。
“類似于2009年-2010年的高價(jià)拿地?zé)岢比糁匮荩谑袌龇磸棾霈F(xiàn)停滯的情況下，開發(fā)商的流動性可能會削弱。”國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在8月13日的報(bào)告中預(yù)警，開發(fā)商激進(jìn)的購地行為，將令他們很難大幅改善杠桿水平和信用比率。
實(shí)際上，近年來大型上市房企的土地儲備始終維持在較高水平，并且保持了較快的增長速度。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年底，十大標(biāo)桿房企總土地儲備約為4億平方米，相對于2008年底增長了約1.8倍。
張大偉認(rèn)為，在當(dāng)前調(diào)控的大環(huán)境下，過高的土地存量和消化周期會影響到公司的成長速度，增加其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，下半年開發(fā)商應(yīng)當(dāng)加快周轉(zhuǎn)速度，增強(qiáng)銷售能力以消耗過去高速擴(kuò)張時(shí)期累積的土地存量。
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萬 科Ａ8.12+0.010.12%力度正在逐漸加大。
然而，在土地市場轉(zhuǎn)暖的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士對土地價(jià)格的上漲表示了擔(dān)憂。
“面包價(jià)格還沒降下來，面粉的價(jià)格卻繼續(xù)上升。”一名開發(fā)商向《華夏時(shí)報(bào)》記者如此形象地描述道。
下半年積極拿地
“中海年初訂下了全年720萬平方米的新增土地計(jì)劃，現(xiàn)在離目標(biāo)仍有距離，我們還會繼續(xù)尋找機(jī)會。”在今年中報(bào)業(yè)績發(fā)布會上，中國海外董事局主席孔慶平向記者表示。
中國海外中報(bào)指出，公司今年前7個(gè)月在拿地方面略顯保守，上半年只拿了3幅土地，新增樓面面積272萬平方米。
孔慶平表示，上半年中海買地節(jié)奏和現(xiàn)金收入掛鉤，但下半年會加快買地步伐。從現(xiàn)在到明年上半年都是買地的適當(dāng)時(shí)機(jī)。
與中海拿地節(jié)奏類似，不少上市房企在上半年并沒有積極增加土儲。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)拿地面積同比減少49萬平方米，華潤置地(01109.HK)上半年只新增了兩幅土地，富力地產(chǎn)(2777.HK)則基本沒有變化。
然而，7月伊始，各大房企已經(jīng)用行動表明加速拿地的決心。率先打破局面的是萬科。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，萬科7月耗資54.97億元拿下14宗地塊，是其6月土地款總額的近3倍，新增土地儲備296.32萬平方米，是6月的4倍左右。
事實(shí)上，加速拿地的苗頭之所以燃起，與各大房企對下半年樓市行情與樓市調(diào)控的預(yù)期關(guān)系密切。
此外，地方政府推出土地的進(jìn)度比較慢，符合開發(fā)商要求的地塊比較少也是導(dǎo)致土地市場冷清的重要原因之一。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，全國住房用地計(jì)劃完成率僅有三成左右。
“四季度是拿地的好時(shí)候。”萬科董事會秘書譚華杰向投資者表示，“上半年之所以拿地較少，是因?yàn)楹线m的機(jī)會比較少，下半年拿地的機(jī)會多一些，可選范圍也會更大一些。”
廣東國土部門相關(guān)人士曾向記者透露：“下半年將配合行情推出優(yōu)質(zhì)土地資源，如城市綜合體地塊，預(yù)計(jì)土地價(jià)格會上漲。”據(jù)此，估計(jì)下半年土地推出量將會明顯增加。
北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，隨著下半年政府推地力度加大以及推地策略的改變，土地市場逐漸走出低迷行情，對于有資金實(shí)力的房企來說，依然存在著一些低成本逆市擴(kuò)張的潛在機(jī)會，可擇機(jī)補(bǔ)充土地儲備。
“面粉”一直在漲價(jià)
在樓市調(diào)控仍然持續(xù)的今日，業(yè)界對于土地價(jià)格推高房價(jià)的質(zhì)疑從沒停止。
董事長任志強(qiáng)、陽光100董事長易小迪等業(yè)界人士多年來一直是地價(jià)推動房價(jià)上漲之說的支持者。任志強(qiáng)認(rèn)為，土地的價(jià)格已經(jīng)超出了市場的正常判斷，而土地價(jià)格的實(shí)際增長和當(dāng)年土地實(shí)際供應(yīng)量的情況是不完全對等的，它的價(jià)格增長比例要按當(dāng)年供應(yīng)的土地和當(dāng)年的價(jià)格來看增幅還要高。
有分析指出，高地價(jià)是每次調(diào)控都沒有抓住關(guān)鍵的主要原因之一，因此即使調(diào)控再嚴(yán)厲，效果也并不明顯。
“在史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控中，房價(jià)正在反復(fù)徘徊，但是土地價(jià)格從來沒有納入調(diào)控的重點(diǎn)靶子中。”某央企管理層向記者表示，加速拿地將會迎來新一輪土地競價(jià)，土地價(jià)格很難再降下來，“不管調(diào)控如何繼續(xù)，高房價(jià)仍然是必然趨勢。”
隨著調(diào)控的深入，土地出讓市場經(jīng)歷過多次的低潮，各地方政府的土地出讓金出現(xiàn)回落。然而，據(jù)本報(bào)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年各地推出的住宅用地價(jià)格與歷年相比，仍有明顯的增幅，各地大幅增加商業(yè)、文化以及工業(yè)用地量，其中，這些地方政府手中的新晉地塊的價(jià)格也不菲。
一份由澳大利亞央行主導(dǎo)的《中國土地和住房價(jià)格評測》顯示，中國土地價(jià)格的波動性通常較房價(jià)高出3到5倍。只有2008年和2011年是例外，這兩個(gè)年份的土地價(jià)格估計(jì)是下跌或持平。
因此，房企在下半年將加速拿地的意愿引起了研究機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂。
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