2幅掛牌地塊意外終止 上海土地市場仍處寒潮期

近期，隨著全國“地王”的出現，土地市場似乎正吹起一股暖風。不過，從近兩周上海土地市場的表現來看，開發商依舊顯得十分理性。7月，已連續出現2幅掛牌被終止的地塊。而本周三出讓的商辦地塊嘉定區橫瀝河以西、銀翔路以南地塊以及寶山宅地潘涇路東側地塊（南塊）也僅以底價或接近底價成交。

房企拿地依舊謹慎

上海市規劃和國土資源管理局于7月12日發布公告稱，根據出讓人的要求，現終止羅涇鎮A3-1地塊的掛牌活動。緊接著7月16日，浦東新區周家渡社區Z000202編制單元01-07地塊的掛牌活動也被終止。

據了解，羅涇鎮A3-1地塊為商住地塊，出讓面積78875平方米，起始總價約4.14億元。一直到宣布掛牌終止，該地塊的領取競買申請書人數為9，競買人數為0。浦東新區周家渡社區Z000202編制單元01-07地塊為商業辦公用地，毗鄰世博園區，出讓面積16574平方米，起拍樓板價14883元/平米。同樣直到宣布掛牌終止，競買人數始終為0。

漢宇地產分析師認為，上述2幅地塊本應7月18日出讓，在出讓前幾日終止出讓很大的可能性是因為無人競買。上述地塊屬熱點區域出讓底價并不高，這說明樓市劇烈調整后，房企拿地非常謹慎。

根據漢宇地產研究部提供的上海土地監測數據顯示，含經營性用地、工業用地及保障房用地，今年上半年上海的土地出讓金總額為184.3億元，同比減少60%；出讓總面積為817萬平米，同比減少22%。和2010年的高峰時期相比，相差更遠。土地出讓收益的減少直接原因是土地市場供需及價格明顯回落。而土地供需的回落很大程度上因為樓市成交量從去年4季度開始全面觸底，開發商資金鏈進入到寒冬期。

旭輝底價摘得寶山地塊

除了兩幅掛牌終止地塊，本周三還有另兩幅地塊被成功出讓。不過這兩幅地塊也分別以底價或接近底價成交。

其中，嘉定區橫瀝河以西、銀翔路以南的商辦地塊被上海安居財務稅務代理有限公司以接近底價摘得。總價1.21億元，樓板價2712元/平方米，溢價率0.83%。嘉定區橫瀝河以西、銀翔路以南地塊總范圍為東至橫瀝河，南至基地邊界，西至嘉閔高架，北至銀翔路，出讓面積14870.9平方米，規劃用途為商辦，容積率3.0。

上海中原地產研究咨詢部高級經理龔敏表示，截止到最后掛牌，該地塊領取申請人數僅有4家，競買申請人數為1家，表明該地塊并未十分吸引買家關注，在競標人有限的情況下，最終接近底價成交。南翔板塊曾在2010年集中出讓了一批商辦用地，中標樓板價在2500-5100元/平方米之間。從中標企業和地價水平來看，非房地產開發企業中標地價基本以底價成交，而有房產開發背景的企業多溢價成交，如昌輝企業競得的嘉定區槎溪路以西、銀翔路以南地塊樓面地價5116元/平方米，溢價104%，而中冶祥佳投資競得的嘉定區槎溪路以東、金通路以北地塊地價為4133元/平方米，溢價為65%。此次出讓地塊中標的上海安居財務稅務代理有限公司則是屬于非房地產開發企業，因此近底價成交屬于正常情況，不過地塊起始樓板價仍比2010年要上漲8%左右。

當天成交的另一幅地塊潘涇路東側地塊（南塊）被北京旭輝興勝置業有限公司以5.2億底價摘得，樓板價2917元/平方米。該地塊為宅地，出讓面積99067.40平方米，容積率1.8。

龔敏表示，地塊被旭輝集團獲取并不意外，由于該企業此前在鄰近地區已拿過一幅土地，此次續拿屬于意料之中。2010年12月，旭輝集團股份有限公司以總價3.25億元的總價，摘得該地塊附近的寶山工業園區潘涇路東側地塊（北塊），成交樓板價2800元/平方米。值得關注的是，此次該地塊的起始樓板價比2010年潘涇路東側地塊（北塊）的成交樓板價還要高。因此最后底價成交也在意料之中。

值得關注的是，在近期上海土地市場，低價成交的地塊并不止上述兩幅地塊。上周受到房企廣泛關注的新江灣城D5地塊被新加坡慶隆投資以6.1億元摘得，成交樓板價14780元/平方米。與兩年多前土地市場高峰時期，最高3.2萬元/平方米的樓板價也相去甚遠。龔敏指出，在新江灣城D5地塊出讓過程中，入圍的另2家房企并未出現惡性競價的行為表明房企拿地心態已從瘋狂轉為謹慎。政府反復強調未來房地產調控將成為常態，而考慮到政策強度和時間節點的不確定性使得房企對未來房價的判斷十分保守。

本月推出今年首次預申請公告

7月，上海市規劃和國土資源管理局還推出了今年首次上海市國有建設用地使用權出讓預申請公告，其中包含3幅地塊。就其中已經公布起始價格的兩幅地塊看，價格并不低。

3幅地塊中最引人注目的是上海火車站北廣場以北地塊。該地塊出讓的參考起始價總價達47.46億元。該地塊總范圍為東至大統路，南至中興路，西至彭越浦河沿河綠帶，北至中華新路，包含三個地塊，擬出讓土地面積分別為22630平方米，36900平方米，26900平方米，總土地面積86430平方米。土地用途包括商業、住宅、辦公、文化娛樂、社區公共服務設施。三幅地塊中擬出讓土地面積最小的地塊同時也是三幅地塊中唯一包含住宅的地塊，面積為22630平方米，土地用途為商業、住宅、社區公共服務設施，容積率2.5。上海火車站北廣場以北地塊的其他擬定出讓條件還包括按住宅建筑面積不少于5%配建經濟適用住房。

龔敏指出，該地塊雖然位于城市中心的閘北不夜城板塊，但由于距火車站較近，人流參差不齊，長期以來整體居住及商務氛圍始終未能明顯改觀。從地價來看，折算后的樓板價也要達到14844元/平方米，目前板塊內商辦和居住類商品房售價一般在3.3-3.4萬元/平方米，地價占到售價的45%左右，從拿地成本和發展前景來看，地價并不十分吸引人。

該預申請公告中另兩幅地塊分別為閘北區470街坊6丘地塊、閘北區319街坊87丘地塊。其中，閘北區470街坊6丘地塊為宅地，總范圍為東至粵秀路，南至汶水路，西至平型關路，北至北上海物流園區規劃三路。擬出讓土地面積約45680平方米，容積率2.0。地塊出讓的參考起始總價約14.62億元。閘北區319街坊87丘地塊土地用途為商業、辦公。總范圍為東至高平路，南至晉城路菜場、行健學院宿舍、滬太路1051弄小區、地礦小區，西至滬太路，北至晉城路。擬出讓土地面積約80010平方米，容積率2.0。地塊出讓的參考起始總價將以招商意向、市場情況和基準地價予以綜合確定。