隨著各地繼續(xù)加大公租房、廉租房的建設(shè)規(guī)模和供應(yīng)力度，各地公租房供應(yīng)增多以及廉租房不斷實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?，“租賃型保障房”的覆蓋面已從最低收入人群擴(kuò)大至中低收入人群。公租房和廉租房能否分別較好地照顧到不同收入群體的住房需求是其分配管理的關(guān)鍵

　　
葉鋒 張澤偉 任峰/文
　　近來，將廉租房向公租房并軌，實(shí)行租補(bǔ)分離、明收明補(bǔ)，根據(jù)住戶不同收入情況給予適當(dāng)租金補(bǔ)貼的呼聲日起。據(jù)了解，作為租賃型的保障性住房，廉租房和公租房能分別較好地照顧到不同收入群體的住房需求，但“區(qū)分太細(xì)”也容易影響管理成本和運(yùn)行效率，并可能造成尋租空間。這兩類保障房如何“并軌”？一些地方近年來在保障房工作中進(jìn)行了新探索。

　　“區(qū)分過細(xì)”影響成本及效率

　　今年，各地繼續(xù)加大廉租房、公租房的建設(shè)籌措和供應(yīng)力度。隨著各地公租房供應(yīng)增多以及廉租房不斷實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?，“租賃型保障房”的覆蓋面已從最低收入人群擴(kuò)大至中低收入人群。天津市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)劉玉錄說：“保障房類別繁多，多元化的保障體系確實(shí)滿足了不同收入群體的住房需求。”

　　不過，“區(qū)分過細(xì)”也存在一定的弊端。比如，目前上海的廉租房主要由各區(qū)縣住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措、審核、分配，而公租房房源主要由上海地產(chǎn)保障性住房投資建設(shè)管理有限公司以及各區(qū)縣的“公租房公司”負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東坦言，職能配置“精細(xì)化”有助于措施的落實(shí)，但也容易影響到運(yùn)行效率，提高了管理成本。

　　劉玉錄認(rèn)為，在核定收入難度大、法律法規(guī)不完善等情況下，對(duì)保障房供應(yīng)類別分得太細(xì)，容易增加尋租空間和資源浪費(fèi)。此外，廉租房和公租房分開管理，容易造成配租需求房源與實(shí)際房源供應(yīng)不平衡。

　　建設(shè)管理可“有統(tǒng)有別”

　　針對(duì)“區(qū)分過細(xì)”帶來的種種弊端，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰說，二者可“統(tǒng)籌建設(shè)，并軌運(yùn)營(yíng)”，實(shí)行“市場(chǎng)定價(jià)（準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)）、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”的運(yùn)行機(jī)制。他提出，在建設(shè)過程中，不再區(qū)分廉租房和公租房，既可以由政府投資建設(shè)，也可以通過政策引導(dǎo)，吸引包括民間資金在內(nèi)的社會(huì)資金投資建設(shè)。為提高運(yùn)營(yíng)效率，運(yùn)營(yíng)管理主體可以與建設(shè)主體相分離。

　　“租賃服務(wù)和政府補(bǔ)貼分別實(shí)施，平行操作、有機(jī)結(jié)合。具體操作中，受托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)公租房住房日常運(yùn)營(yíng)管理，按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)營(yíng)，依規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。政府（或用工單位）向承租人發(fā)放的租賃補(bǔ)貼，專項(xiàng)用于支付房租，可以直接劃到受托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或出租人的賬上。符合條件的保障對(duì)象也可以到市場(chǎng)上租賃相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的住房，并申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼?！眲⒅痉逭f。

　　據(jù)悉，天津已開始實(shí)施廉租房與公租房并軌工作，今后不再單獨(dú)建廉租房，而統(tǒng)一納入公租房建設(shè)規(guī)劃。租金方面，天津?qū)嵭惺袌?chǎng)化租金結(jié)合分級(jí)補(bǔ)貼制度，即租金標(biāo)準(zhǔn)參照項(xiàng)目周邊住房市場(chǎng)租金水平確定，政府對(duì)根據(jù)住房面積和收入不同而符合“三種補(bǔ)貼”條件的承租家庭發(fā)放不同標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。北京對(duì)取得廉租房實(shí)物配租或租金補(bǔ)貼資格家庭承租的公租房建筑面積低于50平方米（含）的，也按照房屋租金的一定比例予以補(bǔ)貼。據(jù)介紹，上海目前正在制定兩者“并軌”的相關(guān)政策。

　　“趨利避害”防止“一刀切”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廉租房和保障房的“并軌”，能有效增加投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的合理收益，有利于吸引社會(huì)資金參與；體現(xiàn)了“差額補(bǔ)貼”原則，承租人困難程度不同，補(bǔ)貼程度也不同，較好地體現(xiàn)了政策的公平性；此外，政府對(duì)保障對(duì)象的補(bǔ)貼由“暗補(bǔ)”變“明補(bǔ)”，有利于根據(jù)保障對(duì)象收入水平的變化，適時(shí)調(diào)整補(bǔ)貼金額，形成退出機(jī)制。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒：

　　第一，應(yīng)防止“并軌”影響到住房保障工作的公平公正性。不能因“并軌”使過去享受廉租房政策群體的利益受到損害。因?yàn)橄鄬?duì)來說，公租房的需求群體更大，不能因?yàn)檫@些群體的進(jìn)入，使以前那些家庭特別困難的群體“無房可租”。因此，政府應(yīng)綜合評(píng)估公租房的供求關(guān)系，加大財(cái)政資金投入，確保符合條件的困難群體的租房需求。

　　第二，防止“并軌”帶來住房保障工作的“縮水”。要警惕一些地方借并軌之機(jī)，縮減住房保障水平，減少土地供應(yīng)。有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的并軌辦法和管理細(xì)則，對(duì)今后公租房的供應(yīng)對(duì)象、資金來源、土地供應(yīng)和監(jiān)管等予以明確。

　　第三，“并軌”不能簡(jiǎn)單等同于“同一”，要防止實(shí)施“一刀切”。上海實(shí)施“并軌”之后，廉租房和公租房制度仍保持各自差異性。比如，兩者的供應(yīng)對(duì)象不同；政府對(duì)廉租房對(duì)象予以單獨(dú)的貨幣補(bǔ)貼；而房型上，只有適配適用的公租房房源才會(huì)轉(zhuǎn)化為廉租房。

　　業(yè)內(nèi)人士還提出，“并軌”將進(jìn)一步使公租房成為保障房的一大重點(diǎn)。為了保證公租房可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，還需要進(jìn)一步完善相關(guān)支持政策。

　　注：公租房即公共租賃房。公共租賃房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租。

　　廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。